서울북부지방법원 2025타경12991. 망우역 남측 인근에 위치한 상봉 듀오트리스 비-웨스트1604호, 전용 131.8㎡ 아파트입니다. 감정가 13.30억에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 10.64억, 감정가의 80%입니다. 등기상 말소기준권리는 2016년 4월 4일 우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 이영미의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
초기 등기에는 2010년 대한주택보증주식회사의 가처분이 존재하지만, 이 가처분은 2014년 4월 25일 소유권이전등기로 인한 실효를 원인으로 말소 완료됐습니다. 2014년 한국자산신탁 명의의 신탁등기와 입주자모집 관련 금지사항등기도 2016년 이경재 앞으로 소유권이 이전되면서 말소됐습니다. 현재 남아 있는 등기 흐름만 보면 매수인이 승계할 선순위 제한권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 501 상봉 듀오트리스 제16층 제비-웨스트1604호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 131.8㎡ · 철근콘크리트구조 41층 건물 중 16층 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.01.20 · 상봉듀오트리스 264세대 |
| 소유자 | 이경재 (2016.04.04 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 1,064,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 409,221,543원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.04 우리은행 근저당권 · 채권최고액 482,790,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수권리는 없다
2010년 가처분은 말소기준보다 앞선 등기였지만 2014년에 이미 말소됐고, 2014년 신탁 및 금지사항등기도 2016년 소유권이전 과정에서 정리됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2016년 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 이영미 가압류 1,201,568,703원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 있으나 거래 최신성은 확인해야 한다
상봉듀오트리스 전용 131.8㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 1,206,250,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 집계된 최근 12개월 평균 1,229,000,000원과 최신 거래 1,245,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 131.8㎡ | 9층 | 1,245,000,000원 |
| 2024.12 | 131.8㎡ | 10층 | 1,200,000,000원 |
| 2024.12 | 131.8㎡ | 29층 | 1,100,000,000원 |
| 2024.09 | 131.8㎡ | 22층 | 1,300,000,000원 |
| 2024.08 | 131.8㎡ | 19층 | 1,300,000,000원 |
| 2024.05 | 131.8㎡ | 12층 | 1,150,000,000원 |
| 2024.02 | 131.8㎡ | 22층 | 1,150,000,000원 |
| 2023.07 | 131.8㎡ | 14층 | 1,170,000,000원 |
| 2022.12 | 131.8㎡ | 27층 | 1,140,000,000원 |
| 2022.05 | 131.8㎡ | 7층 | 1,250,000,000원 |
| 2021.06 | 131.8㎡ | 10층 | 1,250,000,000원 |
| 2021.06 | 131.8㎡ | 19층 | 1,220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.8㎡ | 5건 | 1,229,000,000원 |
최저가 1,064,000,000원은 최근 12개월 평균보다 165,000,000원 낮고, 평균의 86.6%입니다. 최신 거래 1,245,000,000원과 비교하면 181,000,000원 낮은 85.5% 수준입니다. 반면 감정가 1,330,000,000원은 최근 평균보다 101,000,000원 높은 108.2%였으므로, 감정가가 아니라 한 차례 유찰된 현재 회차부터 가격 여유가 생긴 구조입니다.
최근 가격 추세는 이전 거래 대비 3.3% 상승으로 집계돼 하락장 수치는 아닙니다. 다만 최신 실거래가 2025년 6월이므로 2026년 7월 매각기일과는 시차가 있습니다. 숫자상 할인율만으로 응찰가를 결정하기보다 동일 면적의 현재 매물과 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,064,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,040,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 482,790,000원 | 482,790,000원 |
| 2. 가압류 · 이영미 | 1,201,568,703원 | 568,170,000원 |
| 가압류 미배당 | - | 633,398,703원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,684,358,703원 중 1,050,960,000원이 배당되고, 633,398,703원이 미배당되는 구조입니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구분됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동 망우역 남측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·대형판매시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 망우역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2016년 1월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 41층 건물 중 16층입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 18m, 서측 약 16m, 남측 약 18m, 북측 약 34m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 대지로 공동주택 및 상업시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 ㎡당 11,910,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 131.8㎡의 대형 면적과 264세대 규모를 고려하면 중소형 대단지보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현황 점유자, 전입세대, 주민등록 전입일, 확정일자, 보증금과 실제 점유 개시일을 확인하세요.
- 신청채권 관계 확인. 신청채권자 에프더블유2506유동화전문유한회사와 등기상 근저당권자 우리은행 사이의 채권승계 관계를 매각기록에서 대조하세요.
- 실거래 시차 반영. 최신 실거래가 2025년 6월이므로 현재 매물 호가와 동일 면적 계약 사례를 추가 확인하세요.
- 층·향·내부 상태. 비교 실거래는 7층부터 29층까지 분포합니다. 16층 해당 호수의 향, 조망, 수리 상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 주차·상업시설 관련 관리 규정을 관리주체에 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약 허가구역 포함 여부가 실제 취득과 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도비용 반영. 소유자 또는 제3자가 점유 중이면 인도명령, 이사 협의, 집행 비용을 응찰가에서 차감하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 점유 확인이 최종 관문”
이 물건은 감정가 13.30억에서는 최근 실거래보다 높았지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 10.64억은 최근 12개월 평균 12.29억의 86.6%, 최신 실거래 12.45억의 85.5%입니다. 등기상 선순위 가처분과 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 권리들은 매각으로 소멸해 산정된 인수액은 0원입니다.
다만 신고 임차인이 없다는 사실만으로 무임차를 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 점유 관련 세부 정보도 확인되지 않았으므로, 전입세대와 실제 점유자를 대조해야 최저가 10.64억을 실질취득액으로 확정할 수 있습니다. 가격은 검토할 만하지만, 점유 확인 전에는 권리분석이 끝난 물건이 아닙니다.