서울북부지방법원 2025타경12999. 성북구 동선동5가 카이벨로체 4층 401호, 전용 29.98㎡의 다세대주택입니다. 표면상으로는 한 차례 유찰돼 감정가 323,000,000원에서 최저가 258,400,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 계산하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 조준형은 2020.09.22. 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 점유개시일도 2020.10.18.입니다. 말소기준권리인 2022.03.18. 안산세무서 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 2022.11.07. 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동5가 173-1 카이벨로체 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.98㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.04.07. / 8세대 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.22. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 258,400,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조준형 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2022.03.18. 접수된 안산세무서의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 조준형의 전입신고와 확정일자는 말소기준보다 약 1년 6개월 앞섭니다. 따라서 을구 1번 주택임차권등기는 등기 자체가 말소되더라도 보증금 미변제 잔액에 대한 매수인 인수 부담은 남습니다.
② 임차인 분석 — 배당받지 못한 잔액을 승계
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 대위·승계 임차인 신고는 없으며, 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등재돼 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조준형 제4층 제401호 전부 · 주거·임차권등기 | 전입 2020.09.22. 확정 2020.09.22. 점유개시 2020.10.18. | 315,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 현재 61,017,600원 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
카이벨로체는 8세대 규모의 다세대주택이며, 대상 면적과 일치하는 실거래 비교표본이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 가격 판단의 기준은 최저가 258,400,000원이 아니라 현재 회차 실질취득액 319,417,600원입니다.
이 금액은 감정가 323,000,000원의 약 98.9%입니다. 취득세, 법무비용, 명도·관리비 등 부대비용을 더하면 실제 투입금은 더 커질 수 있습니다. 동일 면적의 최신 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 가격 가점을 줄 수 없으며, 인근 유사 다세대의 실제 거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,417,600원 |
| 1. 임차인 조준형 보증금 | 315,000,000원 | 253,982,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매 신청채권 · 조준형 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 315,000,000원 중 253,982,400원이 배당되고, 부족분 61,017,600원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 주택도시보증공사 가압류와 신청채권은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고명외식고등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 4호선·우이신설선 성신여대입구역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2020.04.07. 사용승인. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 완경사지의 다세대주택 부지이며, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,065,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부구조는 외부관찰 등에 의해 작성돼 실제와 다를 수 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로, 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 평균 유찰 횟수 5.8회와 낙찰률 0.0%도 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총 취득액 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당액을 반드시 더해 판단해야 합니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 319,417,600원입니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 판결문·지급명령 및 경매신청 채권의 원인을 대조하세요.
- 배당요구·임차권 원본 확인. 배당요구 종기, 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기명령 결정문을 다시 확인하세요.
- 시세 조사. 전용 29.98㎡와 일치하는 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 인근 신축 다세대의 실거래·매도호가·전세가를 직접 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 이용상황은 외부관찰에 의한 구조도와 다를 수 있으므로 누수·결로·불법 구조변경·수선비를 현장 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 실제 배당 및 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 열람하세요.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 것은 아니다”
이 물건은 감정가에서 20% 내려온 최저가만 보면 할인된 신축급 다세대로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차의 실질취득액은 319,417,600원으로 감정가의 약 98.9%이며, 추가 유찰이 발생해도 총 부담은 318,000,000원대에 머뭅니다.
여기에 동일 면적 실거래 비교자료 부재, 8세대 소규모 다세대의 환금성, 평균 5.8회 유찰, 임차인과 경매 신청채권자가 동일한 특수관계 확인 이슈가 겹칩니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득액은 거의 낮아지지 않은 사건입니다. 권리관계와 채권 원인을 원본으로 해소하고, 실질취득액보다 충분히 높은 보수적 시세가 확인될 때에만 입찰 검토가 가능합니다.
