152,320,000원
서울북부지방법원 2025타경13024. 답십리동 라브리빌 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 숫자만 보면 감정가 238,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 152,320,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 전형적인 임차보증금 인수형입니다.
김다예는 2021년 12월 11일 임대차계약, 2021년 12월 27일 확정일자, 2022년 1월 14일 주민등록·점유개시가 확인되고, 2024년 2월 2일에는 보증금 231,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 선언된 말소기준인 2025년 2월 19일 압류보다 앞선 권리이므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13024 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 482-34 라브리빌 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 제2층 제203호 |
| 소유자 | 서정훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 152,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 핵심은 2024년 2월 2일 김다예의 주택임차권 231,000,000원입니다. 주민등록일과 점유개시일은 2022년 1월 14일, 확정일자는 2021년 12월 27일로, 2025년 2월 19일 압류보다 앞섭니다. 이후 서울특별시 압류와 2025년 7월 31일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 확인된 인수 외에 미상 위험이 하나 더 있다
| 이름 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다예 | 제2층 제203호 전부 | 2022-01-14 / 2021-12-27 | 231,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
| 양동엽 | 203호 | 2024-08-22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김다예는 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 확인되는 반면, 양동엽은 2024년 8월 22일 전입 및 배당요구 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 양동엽을 단정적으로 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다. 이 금액은 현재 81,612,480원의 확인 인수액과 별개의 추가 위험입니다.
③ 유찰돼도 실질취득이 거의 안 내려가는 이유
현재 배당 가정에서는 최저가 152,320,000원 중 집행비용 2,932,480원을 제외한 149,387,520원이 김다예에게 배당되고, 보증금 부족분 81,612,480원이 매수인에게 남습니다. 즉 최저가만 152,320,000원으로 보아서는 안 되고, 확인 가능한 실질취득은 152,320,000원 + 81,612,480원 = 233,932,480원으로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 김다예 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 152,320,000원 | 81,612,480원 | 233,932,480원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 121,856,000원 | 111,649,984원 | 233,505,984원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 97,484,800원 | 135,669,926원 | 233,154,726원 |
④ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,932,480원 |
| 1. 임차인 김다예 보증금 | 231,000,000원 | 149,387,520원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김다예 보증금의 미배당액 81,612,480원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사 청구액 231,000,000원은 이 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 답십리1동 주민센터 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물로 급배수시설·위생설비·난방설비·승강기·주차시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 3필 일단지로 북서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 허가구역 지정기간은 2024.09.10.~2029.09.09.입니다.
- 토지. 공시지가 4,148,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 152,320,000원에 김다예 미배당 보증금 81,612,480원을 더한 확인분 실질취득은 233,932,480원입니다.
- 양동엽 보증금 확인. 전입일은 2024-08-22이나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력 가능·인수금 미상 위험이 남습니다.
- 김다예 배당 결과 확인. 보증금 231,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인이 부담할 미배당액도 달라집니다.
- 명세서 문구 원본 대조. “인수권리 해당사항없음” 기재와 임차권등기·배당계산의 인수액 표시가 서로 맞지 않아 원본 확인이 특히 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022-11-25 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 등기 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재를 확인하고 입찰 전 관련 적용 여부를 점검해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “보증금 인수”를 먼저 봐야 한다
이 사건의 표면상 숫자는 감정가 238,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 152,320,000원입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론은 완전히 달라집니다. 김다예의 보증금 231,000,000원 중 81,612,480원이 현재 배당 가정에서 매수인에게 남아 확인 가능한 실질취득이 233,932,480원이 됩니다.
더 유찰돼 매각가가 떨어져도 미배당 보증금 인수액이 커져 총부담은 거의 같은 수준에 머뭅니다. 여기에 양동엽은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰된 저가 물건”이 아니라, “대항력 임차보증금과 미상 점유자를 먼저 해결해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
