전주지방법원 2025타경588. 군산시 나운동 대학로 342 소재 집합건물 17층 1702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 중 17층이며, 현 소유자는 안은주입니다. 현재 등기상 근저당권과 압류는 없고, 현 소유자는 2017.05.23 임의경매 매각을 원인으로 2017.05.24 소유권을 취득했습니다.
현재 경매의 말소기준은 2025.10.30 강제경매개시결정입니다. 문제는 주식회사 인터플랜 고미정의 전입일이 2016.02.03으로 이보다 앞선다는 점입니다. 제공된 권리판정과 배당계산은 이 임차인을 대항력 있음, 우선변제권 없음으로 보아 보증금 20,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 805-1 17층 1702호 · 전북특별자치도 군산시 대학로 342 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철골철근콘크리트조 20층 중 17층 |
| 소유자 | 안은주 (2017.05.23 임의경매로 인한 매각, 2017.05.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 64,900,000원 / 64,900,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양진라 / 11,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2025.10.30 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘선순위 임차인 20,000,000원’
등기부에는 과거 신탁·근저당·임의경매가 여러 차례 있었지만, 2017.05.23 임의경매 매각 과정에서 국민은행·최정국·티피앤티의 근저당권과 당시 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 소유권 취득 후 새 근저당이나 압류가 설정된 내역은 없고, 이번 사건에서는 2025.10.30 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인터플랜 고미정 | 2016.02.03 | 20,000,000원 | 200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 20,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 문제는 없습니다. 배당계산상 이 임차인은 배당액이 0원이고, 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 20,000,000원’
현재 회차에서 매각대금은 64,900,000원이지만, 대항력 임차인 보증금 20,000,000원을 추가 부담하는 계산이므로 실질취득은 84,900,000원입니다. 이번 데이터의 각 유찰 시나리오에서도 인수액은 계속 20,000,000원으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 64,900,000원 | 20,000,000원 | 84,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 51,920,000원 | 20,000,000원 | 71,920,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,536,000원 | 20,000,000원 | 61,536,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 64,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,568,200원 |
| 인수 · 주식회사 인터플랜 고미정 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 양진라 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,331,800원 |
매각대금 64,900,000원 안에서는 집행비용 1,568,200원과 신청채권자 양진라의 11,000,000원이 배당되고, 52,331,800원이 소유자 교부로 계산됩니다. 임차인 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산문화원 남측 인근이며 관공서, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 본 용도로서 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·승강기설비·중앙냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m 아스팔트포장도로, 서측 및 북측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 가로장방형 평지이며 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,868.6㎡, 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수 여부 원문 대조. 현황조사·배당계산의 20,000,000원 인수 판단과 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’ 기재가 충돌합니다. 이 항목 확인이 최우선입니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 인수 판단이 유지된다면 현재 최저가 64,900,000원이 아니라 84,900,000원을 총 부담 기준으로 봐야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 인터플랜 고미정의 현재 점유, 계약관계, 보증금 반환관계를 실제 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않고 배당계산은 우선변제권 없음으로 처리하고 있으므로 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 인허가·관리규약을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “64,900,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인 보증금 20,000,000원입니다. 현황조사와 배당계산을 그대로 적용하면 신건 최저가 64,900,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 84,900,000원입니다. 1회 유찰 시에도 71,920,000원, 2회 유찰 시에도 61,536,000원으로, 매각가 외에 20,000,000원이 계속 붙습니다.
더구나 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 적혀 있어 자료 간 판단이 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗·인수 0원” 유형으로 단정할 수 없습니다. 실제 임차인 1명의 대항력과 보증금 인수 여부를 원문으로 확정한 뒤, 그 결과를 반영한 실질취득금액으로 가격을 판단해야 합니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않는 만큼 현재 단계에서 ‘싸다’는 결론 역시 유보가 맞습니다.
