전주지방법원 2025타경588. 전북특별자치도 군산시 나운동 805-1, 대학로 342 소재 20층 건물의 17층 1702호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 안은주이며, 채권자 양진라가 청구액 11,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 특징은 현재 등기부에 유효한 근저당권이나 압류가 확인되지 않는다는 점입니다. 과거의 근저당권과 경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 사건의 말소기준은 2025.10.30 강제경매개시결정입니다. 등기부만 보면 단순하지만 실제 점유관계를 함께 살펴보면 이야기가 달라집니다. 전입일이 2016.02.03인 임차인이 확인되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 805-1, 대학로 342, 17층 1702호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 표기 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 · 20층 중 17층 · 평슬래브지붕 |
| 소유자 | 안은주 (2017.05.24 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 64,900,000원 / 45,430,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 양진라 / 11,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.30 갑구 18번 강제경매개시결정 |
| 현재 유효 근저당·압류 | 확인된 등기 없음 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 보증금 20,000,000원 · 월세 200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차권은 확인 필요
현재 사건의 말소기준권리는 2025.10.30 강제경매개시결정입니다. 현황조사상 임차인의 전입일은 2016.02.03으로 이보다 앞섭니다. 따라서 이번 경매의 말소기준일과 비교하면 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다.
다만 중요한 과거 이력이 있습니다. 이 부동산에는 2013년 설정된 근저당권들과 2016년 경매개시결정이 있었고, 2017.05.23 임의경매로 인한 매각을 원인으로 안은주에게 소유권이 이전됐습니다. 임차인의 전입일은 이 종전 경매보다도 앞서므로, 2017년 매각 당시 임차권이 소멸했는지, 이후 새로운 임대차가 형성됐는지가 현재 인수 여부를 판단하는 중요한 확인사항입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 표시와 명세서의 충돌
현황조사에 등장하는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 보증금 대위변제나 승계로 중복 신고된 채권자는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인터플랜 고미정 | 2016.02.03 | 20,000,000원 | 200,000원 | 있음 표시 | 미확인 | 없음 |
현황조사상 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 대항력 표시는 현재 말소기준권리와 전입일을 기준으로 한 판단이며, 종전 경매 매각에 따른 임차권 소멸 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
두 판단을 동일한 결론으로 취급해서는 안 됩니다. 종전 경매로 임차권이 소멸했다면 인수 판단이 달라질 수 있으며, 반대로 현재 매수인에게 대항할 수 있는 임대차가 존속한다면 보증금 반환 부담이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류로 반드시 해소해야 하는 불일치입니다.
③ 실질취득·예상배당 — 최저가만으로 계산하면 안 된다
현재 최저매각가 45,430,000원을 낙찰가로 가정하면, 집행비용 추정액을 제외하고 신청채권자 양진라의 청구액 11,000,000원은 전액 배당되는 시나리오입니다. 임차보증금은 배당받지 않고 매수인이 인수하는 것으로 가정돼 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,217,740원 |
| 인수 · 인터플랜 고미정 임차보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 양진라 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 33,212,260원 |
매각가 45,430,000원 가정. 예상배당 합계는 집행비용 1,217,740원, 신청채권자 11,000,000원, 소유자 잔여 33,212,260원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 매각대금 배분과 별개의 매수인 인수 가정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 시나리오에서는 임차보증금보다 낙찰가가 높으므로, 낙찰가가 낮아지면 보증금 인수 가정액을 더한 실질취득액도 내려갑니다. 다만 실제 인수 여부가 확정되지 않았으며, 감정가가 실거래 시세를 의미하지도 않습니다. 실거래 검증 없이 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
유찰 회차별 취득비용 비교
한 번 더 유찰되면 최저가는 내려가지만, 대항력 임차인의 보증금을 계속 인수한다고 가정하는 한 실질취득액은 낙찰가와 보증금 인수액을 합쳐 판단해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰·70%) | 45,430,000원 | 20,000,000원 | 65,430,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 31,800,999원 | 20,000,000원 | 51,800,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 22,260,699원 | 20,000,000원 | 42,260,699원 | 0원 |
각 회차 최저가에 보증금 20,000,000원 전액 인수를 적용한 단순 취득비용입니다. 실제 입찰가가 최저가보다 높으면 실질취득액도 증가합니다. 취득세, 명도비, 미납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산문화원 남측 인근에 위치하고, 주변에는 관공서·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다. 일반상업지역에 속하는 입지입니다.
- 교통. 차량의 진·출입이 가능하며 주변에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 해당 용도 기준 교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕의 20층 건물 중 17층 1702호입니다. 기본 위생설비·승강기설비·중앙냉난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설 표기와 달리 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용 및 관련 용도사항을 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 25m, 서측과 북측 폭 약 8m의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역에 해당하며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 토지 면적은 2,868.6㎡, 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 이용 물건으로서 동일 건물의 최근 매매·임대 거래와 공실 가능성을 확인해야 합니다. 실거래 비교 전에는 감정가를 현재 시장가격으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 여부. 현황조사상 2016.02.03 전입, 보증금 20,000,000원의 임차인이 있습니다. 대항력의 실제 존속 여부와 보증금 반환 책임을 확인해야 합니다.
- 2017년 종전 경매 기록. 종전 근저당권들과 2017.05.23 매각 당시 임차인의 지위, 배당 및 권리 소멸 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리 '해당사항 없음'과 예상배당상 보증금 전액 인수 가정이 서로 다릅니다. 이 차이를 해소하기 전까지 인수액을 확정하지 마세요.
- 임대차계약·확정일자. 임차인의 계약 체결 시점, 임대인, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준 응찰. 현재 인수 가정 아래서는 최저가 45,430,000원이 아니라 65,430,000원을 취득비용 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 용도와 시세. 근린시설 표기·오피스텔 이용상태를 확인하고, 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 및 임대 사례와 비교해야 합니다.
- 관리비·인도. 공용 관리비 체납 가능성과 임차인 점유에 따른 인도·명도 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 종전 경매기록을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 4,543만원이 취득가 4,543만원은 아니다”
전주지방법원 2025타경588은 등기부만 보면 복잡하지 않은 물건입니다. 과거 근저당권은 말소됐고, 현재 경매의 신청채권액도 예상 매각대금으로 충족되는 구조입니다. 그러나 핵심은 등기부 밖의 임차인 보증금입니다.
현재 예상배당대로 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수한다면, 최저가 낙찰 시 실질취득액은 65,430,000원입니다. 감정가 64,900,000원보다 높은 금액이며, 최근 실거래 비교도 확인되지 않았습니다.
반면 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 표시돼 있고, 임차인의 전입 이후 2017년 종전 경매 매각이 있었다는 점도 중요합니다. 실제 인수 책임이 달라질 수 있는 사안이므로, 임차권의 존속·소멸 여부를 먼저 확정하는 것이 입찰가격 판단보다 우선입니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 메리트 판단도 보류입니다. 보증금 인수를 전제로 하면 현재 가격은 감정가보다 높고, 보증금 인수가 없다는 점이 입증되더라도 최근 실거래에 근거한 시장가격 검증이 필요합니다. 이번 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 임차인의 실제 인수 여부와 실질취득액입니다.
