서울북부지방법원 2025타경13027. 서울 중랑구 면목동 면목한신아파트 6동 4층 415호입니다. 감정가는 430,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 344,000,000원입니다. 소유자는 김지혜이며, 이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부가 아니라 김효민의 대항력 있는 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.11.11. 접수됐지만, 임대차계약일은 2020.08.21., 확정일자는 2020.08.26., 전입·점유개시는 2020.10.15.입니다. 제공 자료는 이 임차인을 대항력 있음·우선변제 가능으로 판정하고 있습니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각가 344,000,000원에서 집행비용 5,616,000원을 먼저 제외하고 김효민의 보증금 200,000,000원을 전액 배당합니다. 따라서 계산상 매수인이 이어받는 임차보증금은 0원입니다. 문제는 압류입니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하며, 자료에도 당해세라면 선순위 차감으로 후순위 미배당이 발생할 수 있다고 명시돼 있습니다. 임차보증금이 실제로 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 193-1 면목한신아파트 6동 4층 415호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 44.5㎡ · 지하1층/지상15층 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김지혜 · 2019.11.04. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 344,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 김효민 / 207,831,966원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 가장 중요하다
제공된 말소기준 판정은 2025.07.31. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 김효민은 2020.10.15. 전입·점유를 시작했고 2020.08.26. 확정일자를 받았으며, 2024.11.11. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 “대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”으로 명시돼 있습니다. 반면 경매개시결정 이후의 국세·지방세 압류 3건은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 0원, 그러나 조건부다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김효민 제6동 제4층 제415호 전부 | 2020.10.15 | 2020.08.26 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 거래보다 낮다
면목한신 동일 면적군의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 450,333,333원입니다. 현재 최저매각가 344,000,000원은 이 평균의 76.4%입니다. 최신 거래는 2026.07. 445,000,000원이며, 최근 표본 최저는 417,000,000원, 최고는 500,000,000원입니다. 따라서 배당표상 인수액 0원이 실제로 유지된다는 전제에서는 현재 회차 가격 자체는 최근 실거래 구간보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.5㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 45.44㎡ | 13 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 44.5㎡ | 8 | 458,000,000원 |
| 2026.06 | 45.44㎡ | 6 | 443,000,000원 |
| 2026.06 | 44.5㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 45.44㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 44.5㎡ | 15 | 447,000,000원 |
| 2026.05 | 44.5㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 44.5㎡ | 6 | 458,000,000원 |
| 2026.05 | 44.5㎡ | 14 | 446,000,000원 |
| 2026.04 | 45.44㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 45.44㎡ | 11 | 417,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.5㎡·45.44㎡ | 12건 | 450,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,616,000원 |
| 1. 임차인 김효민 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김효민 | 207,831,966원 | 138,384,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당표 기준 채권자 미배당액은 69,447,966원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금은 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 임차인의 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 임차보증금 전액배당 여부를 추적
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 344,000,000원 | 138,384,000원 | 69,447,966원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 275,200,000원 | 70,547,200원 | 137,284,766원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 220,160,000원 | 16,277,760원 | 191,554,206원 | 0원 |
제공된 각 시나리오에서는 3회 유찰 가격 220,160,000원까지도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 이는 임차보증금 200,000,000원이 우선 배당된다는 전제의 결과입니다. 그러나 당해세 등 선순위 세금이 실제 존재하면 이 전제가 깨질 수 있으므로 낙찰가 하락만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 중랑초등학교 남측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 아파트의 4층 415호이며, 감정요항표상 사용승인일은 1988.12.20.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가 4,110,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·절대보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 확인되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 면목한신은 실거래 통계상 1,362세대이며, 동일 면적군 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·금액을 확인해야 합니다. 이 결과가 임차인 배당과 매수인 인수액을 바꿀 수 있습니다.
- 임차보증금 배당 확인. 김효민 보증금 200,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당요구·채권계산서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인 김효민과 경매신청채권자 김효민이 동일인으로 기재돼 있으므로 임대차관계와 신청채권의 실체를 확인해야 합니다.
- 최신 실거래 대조. 최근 거래는 2026.07. 445,000,000원, 최근 12개월 평균은 450,333,333원입니다. 응찰가 산정은 이 최근 시세를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기 범위가 415호 전부이므로 실제 점유·퇴거 여부와 열쇠 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 재확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인형”
이 물건의 숫자만 보면 현재 최저가 344,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 450,333,333원의 76.4%로 분명히 낮습니다. 최신 거래 445,000,000원과 비교해도 현재 가격대는 눈에 띕니다. 그러나 이 할인율이 그대로 투자 메리트가 되려면 전제가 하나 있습니다. 김효민의 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되어 실제 인수액이 0원으로 끝나야 합니다.
제공된 배당표는 바로 그 전제를 충족해 현재 회차 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세라면 선순위 차감 가능성이 있습니다. 여기에 임차인 김효민과 경매신청채권자 김효민이 동일인이라는 특이점도 있습니다. 따라서 결론은 단순히 “3.44억원이라 싸다”가 아니라, 세금과 임차보증금 배당을 확인해 인수 0원을 확정할 수 있다면 가격 경쟁력이 높은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가보다 먼저 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 있느냐에 있습니다.
