전주지방법원 2025타경592. 익산시 인화동1가 평동로 618에 있는 3층 301호 근린시설로, 감정평가상 근린생활시설(체력단련장)으로 이용 중입니다. 소유자 강기홍은 2023.06.30 이 물건을 거래가 230,000,000원에 취득했고 같은 날 국민은행에 채권최고액 136,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등록된 전북신용보증재단 가압류 133,000,000원, 전북은행 가압류 15,061,984원, 국민은행의 임의경매개시결정, 익산시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리 구조는 비교적 선명하지만, 임차인에서는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경592 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동1가 135-5 3층301호 · 도로명 평동로 618 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(체력단련장) · 일반철골구조 평슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 강기홍 · 2023.06.30 거래가 230,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 111,510,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2023년 국민은행 근저당이 기준
현재 소유권 취득과 같은 날 설정된 국민은행 근저당 136,800,000원이 말소기준입니다. 이후의 전북신용보증재단·전북은행 가압류와 임의경매개시결정, 익산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 2007년 이후 다수의 가압류·압류·근저당·경매 기록은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 선순위 1명, 후순위 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 파랑새 | 354.99평방미터 301호 | 2018.11.23 | 5,000,000원 | 100,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 5,000,000원 인수 |
| 서태멘 | 70평방미터 301호 | 2023.10.27 | 5,000,000원 | 320,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
유한회사 파랑새의 전입일은 2018.11.23으로, 말소기준인 2023.06.30 국민은행 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 5,000,000원이고 배당 시뮬레이션에서도 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 서태멘은 2023.10.27 전입으로 말소기준 이후이며, 2025.11.27 배당요구를 했지만 대항력은 없습니다.
③ 배당 — 신건 184,000,000원에서도 104,237,984원 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 인수 · 유한회사 파랑새 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 136,800,000원 | 136,800,000원 |
| 3. 전북신용보증재단 가압류 | 133,000,000원 | 43,824,000원 |
| 4. 전북은행 가압류 | 15,061,984원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 184,000,000원 가정. 채권총액 284,861,984원 중 180,624,000원이 배당되고 104,237,984원이 미배당됩니다. 유한회사 파랑새 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 5,000,000원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 104,237,984원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 140,522,784원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 117,760,000원 | 115,311,360원 | 169,550,624원 | 5,000,000원 |
현재 회차 기준 실질취득은 184,000,000원 + 5,000,000원 = 189,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 147,200,000원에 인수 5,000,000원, 2회 유찰 시에는 117,760,000원에 인수 5,000,000원이 더해지는 구조입니다. 다만 별도 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸다·비싸다는 판단은 할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시외고속버스터미널 북동측 인근으로, 노선상가·호텔·근린생활시설 등이 혼재한 기존 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 북측 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 중 체력단련장으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 대로, 남측 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로3류에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 사다리형·평탄한 토지이며 3층 상가건물 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 520,900원/㎡입니다.
- 건물·설비. 일반철골구조 3층 건물로 위생·급배수, 승강기, 소화전·화재탐지 등 소방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유한회사 파랑새 임대차 원인 확인. 2018.11.23 전입, 보증금 5,000,000원, 월차임 100,000원으로 말소기준보다 앞섭니다.
- 명세서와 임차자료 불일치 대조. 배당표는 보증금 인수로 계산하지만 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 표시되어 있습니다.
- 서태멘 배당요구 확인. 2023.10.27 전입, 보증금 5,000,000원, 월차임 320,000원이며 2025.11.27 배당요구가 접수됐습니다.
- 용도 확인. 현재 체력단련장 이용 중인 근린시설이므로 현장 점유·시설물·영업 관련 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 신건에서도 채권 미배당이 104,237,984원 발생하며 유찰 시 미배당 규모가 더 커집니다.
- 시세 원본 확인. 별도 실거래 자료가 없어 현재 최저가 또는 실질취득가의 시장가격 대비 수준은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만 임차 500만원은 확인이 먼저
이 물건은 말소기준권리가 명확합니다. 2023.06.30 국민은행 근저당 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하고 법정지상권도 없습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 후순위 채권이 아니라 2018.11.23 전입한 유한회사 파랑새입니다. 배당 계산대로라면 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수해 신건 기준 실질취득은 189,000,000원입니다.
반면 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 적혀 있어, 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없는 유형입니다. 시세 자료도 없어 가격 매력도를 단정할 수 없습니다. 따라서 입찰 판단의 우선순위는 파랑새 임대차의 실제 대항력·인수 여부를 원본으로 확정하는 것, 그 다음이 체력단련장 점유와 현장 상태, 마지막이 시장가격 확인입니다.
