전주지방법원 2025타경592. 익산시 인화동1가 평동로 618에 있는 집합건물 3층 301호입니다. 감정평가상 근린생활시설(체력단련장)로 이용되는 상업용 물건입니다. 일반적인 주거용 아파트가 아니므로 임차인의 영업·점유관계, 상가건물 임대차 대항요건, 시설 인수 및 향후 임대 가능성을 함께 검토해야 합니다.

현재 소유자는 강기홍으로, 2023년 6월 30일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 136,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류와 경매개시결정 및 익산시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

다만 근저당권보다 먼저 시작된 것으로 기재된 임대차가 존재합니다. 과거 소유권 거래가액이나 감정가에 비해 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 입찰하기보다, 실질취득액과 선순위 임차인의 법적 지위를 확인하는 과정이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

현재의 말소기준권리는 2023.06.30 설정된 국민은행 근저당권입니다. 전북신용보증재단과 전북은행의 후순위 가압류, 국민은행의 경매개시결정, 익산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이들 후순위 채권의 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

과거 등기부에는 가등기, 가압류, 근저당권, 경매개시결정 등이 다수 존재하지만, 과거 경매 매각 및 해지 등을 거치며 이미 말소된 권리가 많습니다. 이들을 현재 유효한 선순위 담보권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인 조사상 임대차 시작일과 보증금·차임을 표시했습니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 두 임차인은 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고자가 아닙니다.

유한회사 파랑새는 국민은행 근저당보다 먼저 임대차를 시작한 것으로 기재되어 있습니다. 권리분석상 선순위 대항력이 있는 것으로 표시되지만, 근린시설의 대항력은 단순한 날짜 선후관계만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유 및 사업자등록 등 법정 대항요건을 충족했는지 확인해야 합니다.

예상배당에서는 파랑새의 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 가정하고 있습니다. 해당 임차인에게 배당금이 배정되지 않았으므로, 이 가정이 맞다면 낙찰자는 낙찰대금 외에 보증금 반환 부담을 고려해야 합니다.

서태멘의 임대차 시작일은 말소기준권리 이후인 2023.10.27입니다. 조사상 대항력이 없는 것으로 분류되며 예상 인수액에는 포함되지 않습니다. 다만 보증금과 차임이 있는 점유자이므로 실제 점유상태와 인도 협의는 별도로 점검해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득액

한 차례 유찰되며 최저매각가는 184,000,000원에서 128,800,000원으로 조정되었습니다. 감정가 대비로는 70% 수준입니다. 여기에 선순위 보증금 5,000,000원을 인수한다고 가정하면 현재 회차의 실질취득액은 다음과 같습니다.

이 물건의 과거 소유권 거래가액으로는 2021년 210,000,000원, 2023년 230,000,000원이 확인됩니다. 하지만 과거 등기상 거래가액을 현재 동일 용도의 실거래 시세로 대체하기는 어렵습니다. 현재 시장에서 이 체력단련장 용도의 근린시설이 얼마에 거래되는지, 어느 수준의 임대수익을 낼 수 있는지에 대한 추가 검증이 필요합니다.

따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 근린시설은 사용 목적, 임차 수요, 내부 시설 및 재임대 가능성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)

현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 2,603,200원을 제외한 126,196,800원이 국민은행에 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 배당금은 없고 소유자 잔여금도 없습니다.

채권자 청구액 합계 284,861,984원 중 예상 배당액은 126,196,800원이며, 미배당액은 158,665,184원입니다. 다만 이는 채권최고액과 기재 청구금액을 기준으로 한 추정 배당이며, 국민은행의 실제 확정채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인 파랑새의 보증금은 낙찰대금에서 배당하는 항목이 아니라 별도로 매수인이 인수하는 가정입니다. 따라서 도넛 차트의 매각대금 배분에 중복 합산하지 않았습니다. 당해세, 최우선변제 등은 배당 추정에 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오

선순위 임차보증금 5,000,000원이 전액 인수되는 가정에서는 최저매각가가 낮아지더라도 그 인수 부담은 별도로 남습니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 이후 회차도 낙찰대금과 인수액의 합계를 기준으로 검토해야 합니다.

한편 임차보증금이 낙찰가보다 작은 이 사건은 보증금이 낙찰가를 초과하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형과는 다릅니다. 현재 가정에서는 낙찰가가 낮아지면 실질취득액도 낮아집니다. 다만 실제 인수액이 변경되면 이 계산 역시 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 평화동 소재 익산시외고속버스터미널 북동측 인근으로, 주변에는 노선상가·호텔·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 상업지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 제반 차량의 접근이 용이하고 북측에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.
• 용도. 본건은 근린생활시설이며 현재 체력단련장으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 입찰자는 기존 시설물의 소유관계와 인도 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 및 설비. 일반철골구조 3층 건물 중 3층에 위치하며, 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역으로 북측 대로와 남측 소로에 접한 상가건물 부지입니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 관련 토지면적은 1,059.2㎡로 표시됩니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등의 토지이용 제한이 있습니다. 공시지가는 520,900원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 체력단련장 용도에 맞는 수요가 필요하다는 점에서 일반적인 주거용 물건과 다른 환금성 위험이 있습니다. 실제 임대수익과 매도 가능 가격을 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 유한회사 파랑새의 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금 반환관계를 확인하세요. 말소기준일 이전의 임대차라고 해서 대항력의 성립과 존속이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 '해당사항없음'이라는 기재와 선순위 임차인 인수 분석의 차이를 입찰 전 반드시 해소해야 합니다.
• 후순위 임차인 점유. 서태멘의 실제 점유면적과 인도 가능성을 확인하세요. 대항력이 없는 임차인이라도 점유에 따른 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 임대차 범위 확인. 동일한 301호에 서로 다른 면적의 임대차가 기재되어 있습니다. 실제 구획, 사용 부분, 시설물 소유 및 점유관계를 확인하세요.
• 세금과 배당. 익산시 압류가 존재합니다. 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 및 배당우선순위가 실제 배당에 미칠 영향을 확인하세요.
• 실질취득액으로 판단. 현재 회차에서는 최저가 128,800,000원과 보증금 인수 가정 5,000,000원을 합산한 133,800,000원을 출발점으로 삼되 취득세, 관리비, 명도 및 시설 관련 비용은 추가로 검토해야 합니다.
• 상업용 시세 검증. 2023년 거래가액 230,000,000원을 현 시세로 단정하지 말고, 실제 매매 가능 가격·임대료·공실 위험을 별도로 확인하세요.
• 재유찰 시나리오. 이후 회차의 최저가는 90,160,000원과 63,111,999원으로 제시되어 있습니다. 낮은 가격만 보지 말고 인수액과 환금성 위험을 함께 비교해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 입찰 직전 변동사항을 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 받으세요.

맺으며 — “70% 유찰이 곧 안전한 매수는 아니다”

전주지방법원 2025타경592 사건은 감정가 184,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 128,800,000원으로 내려온 근린시설입니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 구조는 비교적 분명합니다.

그러나 이 물건의 핵심은 후순위 채권이 아니라 근저당권보다 먼저 임대차를 시작한 유한회사 파랑새입니다. 조사상 보증금 5,000,000원의 인수 가능성이 있지만, 매각물건명세서의 인수권리 표시와 다르므로 법적 대항요건 및 실제 반환 책임을 확인해야 합니다.

보증금 전액 인수 가정하에 현재 회차 실질취득액은 133,800,000원입니다. 감정가 대비 약 72.7%이지만 현재 거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 이 비율을 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 더구나 근린생활시설이자 체력단련장이라는 용도 특성상 재임대와 환금성도 중요한 판단 요소입니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 임차인 인수 여부를 정리하고 상업용 실거래 및 수익성을 확인한 뒤, 실질취득액 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.