전주지방법원 2025타경600. 군산시 나운동 금호타운1차 101동 1502호, 전용 73.09㎡ 아파트입니다. 감정가 125,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 87,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 경매의 핵심은 할인율이 아닙니다. 강제경매 신청채권자와 선순위 주택임차권자가 모두 탁우진이라는 점, 그리고 매각물건명세서에 명시된 보증금 미변제 시 인수 조건입니다.
탁우진은 2022년 7월 전입·점유를 시작했고, 2025년 8월 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025년 11월입니다. 따라서 기존 임차권을 무시하고 최저가만으로 매수 비용을 계산하면 실제 부담을 크게 오판할 수 있습니다. 특히 동일인의 경매신청채권과 임차보증금이 같은 채권인지 확인해야 배당 후 정확한 인수 잔액을 산정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 489 금호아파트 제101동 제15층 제1502호 도로명주소: 군산시 수송로 49 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.09㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 15층 |
| 단지 | 금호타운1차 · 930세대 · 1991.09.11 준공 |
| 소유자 | 이윤호 (2025.02.14 소유권이전, 거래가 100,000,000원) |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 탁우진 / 125,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 탁우진 · 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 토지 관련 비고 | 등기상 여러 지번으로 기재되어 있으나 토지 합병 후 현황은 나운동 489번지에 소재 |
① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 존재한 임차권
과거 두고정보통신·국민은행·농협 관련 근저당권은 이미 등기부에서 말소된 권리입니다. 현재 가장 중요한 권리는 2025.08.11 등기된 을구 10번 주택임차권입니다. 이 권리는 2025.11.12 강제경매개시결정에 앞서 등기되었으며, 실제 전입과 점유 개시도 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 탁우진 전유부분 건물의 전부 주거 · 주택임차권등기 |
125,000,000원 | 대항력 있음 | 배당순위 확인 | 미변제액 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.06.16 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2022.07.05 |
| 점유개시일 | 2022.07.12 |
| 확정일자 | 2022.07.05 (임차권등기 기재) |
| 임차권등기 | 2025.08.11 · 을구 10번 · 2025카임33 |
| 배당요구 관련일 | 2025.08.11 |
| 월 차임 | 없음 |
| 보증금 | 125,000,000원 |
| 경매신청채권자 | 탁우진 (임차권자와 동일인) |
주민등록과 점유 개시가 모두 강제경매개시결정보다 앞서고, 주택임차권등기까지 마쳤으므로 대항력 있는 선순위 임차권으로 취급해야 합니다. 등기부에는 확정일자도 기재되어 있습니다. 다만 실제 우선변제권 행사 요건과 순위, 배당금의 보증금 충당 여부는 배당 관련 원본을 확인해 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
금호타운1차 전용 73.09㎡의 실거래 기록입니다. 최근 12개월 평균은 92,400,000원(5건)으로, 전체 12건 평균 99,791,666원보다 낮습니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 12.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 73.09㎡ | 8 | 72,000,000원 |
| 2026.07 | 73.09㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 73.09㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 73.09㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2025.12 | 73.09㎡ | 12 | 94,000,000원 |
| 2025.08 | 73.09㎡ | 7 | 90,500,000원 |
| 2025.07 | 73.09㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2025.07 | 73.09㎡ | 13 | 93,000,000원 |
| 2025.06 | 73.09㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.05 | 73.09㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 73.09㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 73.09㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.09㎡ | 5건 | 92,400,000원 |
| 전체 표본 평균 | 73.09㎡ | 12건 | 99,791,666원 |
겉으로 보면 최저가 87,500,000원은 최근 12개월 평균의 94.7%입니다. 그러나 2026년 9월 최신 거래가 72,000,000원으로 현재 최저매각가보다 낮습니다. 그보다 중요한 사실은 실제 취득 부담에 임차보증금 미변제분이 포함된다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,975,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 탁우진 | 125,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 신청채권 미회수액 | 125,000,000원 | 39,475,000원 |
집행비용은 추정액이며, 실제 배당은 채권의 성격·순위·우선변제권 인정 여부·세금 및 집행비용 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권 미회수액은 보증금 인수액으로 확정된 금액이 아니라, 배당금이 동일 보증금반환채권에 충당되는 경우 검토할 잔액입니다.
반면 신청채권과 임차보증금이 별개의 채권이거나 실제 보증금 배당 인정액이 다르면 인수액이 달라질 수 있습니다. 배당받는 신청채권과 인수 대상 보증금의 동일성을 확인하지 않은 채 125,000,000원 전액을 확정 인수액으로 단정하거나, 동일한 채권의 배당액과 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 낙찰가와 미배당 위험
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신청채권 배당 | 미회수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 39,475,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 65,252,501원 |
| 3회 유찰(34%) | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 83,296,751원 |
회차가 진행되면 낙찰가격은 낮아지지만 신청채권 미회수액은 커집니다. 이 미회수액이 동일한 선순위 임차보증금의 잔액이라면 매수인이 부담할 금액도 함께 늘어나는 구조입니다. 따라서 낙찰가만 보고 2회·3회 유찰을 기다리는 전략은 이 사건에서 효과가 제한적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산진포초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 남서측·북서측·북동측·남동측으로 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 최상층 세대입니다. 위생·급배수·난방·화재경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 604,500원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 등기상 토지 지번은 여러 필지로 기재되어 있으나 1993.12.29 토지 합병 이후 현황은 나운동 489번지에 소재합니다. 입찰 전 대지권 및 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 환금성. 930세대 규모 단지로 실거래 사례는 확인되지만, 1991년 준공 아파트이며 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 최근 가격 추세도 하락하고 있습니다. 보수적인 매도 가능 가격을 적용해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 보증금 인수 조건 확인. 을구 10번 임차권등기 및 매각물건명세서의 미변제 보증금 인수 문구를 원본으로 확인하세요.
- 채권 동일성 확인. 강제경매 신청채권자 탁우진과 임차권자 탁우진이 동일인이므로 집행권원과 보증금반환채권의 관계, 배당금 충당 여부를 확인해야 합니다.
- 우선변제권 검토. 임차권등기에 확정일자 2022.07.05가 기재되어 있습니다. 실제 우선변제권 인정 여부와 배당순위, 배당요구 및 배당액을 확인하세요.
- 실질취득가격 재계산. 낙찰대금에 보증금 미배당 인수액을 더해야 합니다. 배당액을 중복 계산하지 말고, 다른 채권이라면 추가 부담 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 최근 가격 하락 반영. 최근 평균 92,400,000원, 최신 거래 72,000,000원, 최근 추세 -12.1%를 기준으로 보수적인 입찰 상한을 검토하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 과거 점유개시일만으로 현재 실제 거주자를 확정할 수는 없습니다. 현황 점유, 인도 가능성, 보증금 정산 협의를 직접 확인하세요.
- 관리비·현장 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분, 최상층 누수·방수 상태, 수선 필요 비용을 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 집행권원 및 배당 관계 서류를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “8,750만원에 낙찰받아도, 8,750만원짜리 집은 아니다”
이 사건은 싸 보이는 최저가와 실제 취득 부담이 크게 다른 경매입니다. 감정가 125,000,000원에서 1회 유찰된 87,500,000원이라는 가격은 표면적인 입찰 출발점일 뿐입니다. 선순위 임차보증금 125,000,000원이 존재하고, 전액 변제되지 않으면 미변제액을 매수인이 인수해야 합니다.
탁우진에게 예정된 배당액이 동일 보증금반환채권에 충당된다면 매수인의 총 부담은 보증금에 집행비용 등의 영향을 더한 수준으로 수렴합니다. 만약 신청채권과 보증금의 관계가 다르다면 추가 인수 위험도 배제할 수 없습니다. 어느 경우든 최저매각가 87,500,000원만을 시세와 비교하여 저렴한 물건이라고 판단하는 것은 부적절합니다.
특히 최근 12개월 평균이 92,400,000원으로 낮아졌고, 2026년 9월 최신 거래가 72,000,000원이며, 최근 거래 추세도 12.1% 하락했습니다. 이러한 상황에서 보증금 기준 약 125,000,000원의 실질취득 부담은 가격상 불리합니다.
결론은 권리 인수 위험이 높고 가격 메리트도 부족한 D등급의 고위험 물건입니다. 추가 유찰만을 기다릴 것이 아니라 신청채권과 임차보증금의 동일성, 실제 배당액, 인수 잔액을 먼저 확정해야 합니다. 현재 조건에서는 입찰보다 권리·배당관계 확인과 보수적인 관망이 우선입니다.
