전주지방법원 2025타경600. 군산시 나운동 금호아파트 101동 15층 1502호, 전용 73.09㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이윤호로 2025년 100,000,000원에 취득했고, 2025.11.12. 채권자 탁우진의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 그런데 그보다 앞선 2022년부터 같은 탁우진이 전입·점유했고, 2025.08.11. 보증금 125,000,000원의 주택임차권까지 등기했습니다.

따라서 이 사건은 단순히 “최저가 1.25억짜리 아파트”로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서상 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 10번 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나는 구조여서, 유찰만으로 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다

말소기준은 2025.11.12. 강제경매개시결정입니다. 임차인 탁우진은 2022.07.05. 주민등록, 2022.07.12. 점유개시로 이보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.08.11.에는 임차보증금 125,000,000원의 주택임차권등기도 완료됐습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 이 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 30% 이상 높다

금호타운1차 동일 면적 73.09㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 102,458,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 96,100,000원, 최신 2026.07 거래는 90,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -10.2% 낮아진 하락 추세입니다.

현재 최저가 125,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 130.1%입니다. 그런데 대항력 임차인의 미배당분까지 반영한 신건 실질취득 약 127,550,000원은 최근 평균의 약 132.7%, 최신 거래 90,000,000원의 약 141.7%입니다. 따라서 이 사건은 “감정가보다 싸게 낙찰받는다”는 이유로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당과 실질취득 (현재 매각가 125,000,000원 가정)

임차인과 신청채권자가 동일한 탁우진이므로 같은 보증금 채권의 중복계상 여부 확인이 선행돼야 합니다. 본 리포트의 실질취득 계산은 동일 보증금 채권으로 확인된다는 전제에서 배당받지 못한 금액만 매수인이 승계하는 방식으로 산정했습니다.

유찰해도 총액이 거의 안 내려가는 이유

1회 유찰되면 낙찰가는 100,000,000원으로 내려가지만 미배당액이 27,200,000원으로 늘어 실질취득은 127,200,000원입니다. 2회 유찰돼 낙찰가가 80,000,000원이 되어도 미배당액이 46,840,000원으로 커져 실질취득은 126,840,000원입니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산진포초등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 15층 1502호이며 위생·급배수·난방·화재경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 단지. 금호타운1차 930세대, 1991.09.11. 준공입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 604,500원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 공부 차이. 등기상 여러 지번으로 기재돼 있으나 현황은 1993.12.29. 토지합병되어 489번지에 소재합니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금과 신청채권 동일성 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 탁우진입니다. 125,000,000원 청구가 임차보증금 반환채권과 같은 권원인지 반드시 확인해야 합니다.
• 미배당분 인수 계산. 낙찰가만 보지 말고 해당 회차 예상 미배당액을 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
• 우선변제권 원본 대조. 임차권등기에는 확정일자 2022.07.05.가 기재돼 있으나 배당 산정상 우선변제권 없음으로 처리돼 있어 확인이 필요합니다.
• 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 96,100,000원, 최신 거래 90,000,000원, 최근 추세 -10.2%입니다. 과거 전체 평균만 보고 평가하면 안 됩니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 100,000,000원, 2회 유찰 80,000,000원으로 최저가는 내려가도 미배당 승계액이 늘어 실질취득은 약 1.27억에 머뭅니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·배당요구 및 채권계산서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 싸지지 않는다”

이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 승계입니다. 현재 신건에서 실질취득은 약 127,550,000원이고, 1회 유찰 시 약 127,200,000원, 2회 유찰 시에도 약 126,840,000원입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 96,100,000원, 최신 거래는 90,000,000원이며 추세도 -10.2%입니다.

따라서 현재 구조가 그대로 인정된다면 가격 경쟁력은 매우 낮습니다. 특히 임차인과 신청채권자가 동일한 탁우진이라는 점 때문에 채권의 동일성·중복 여부를 먼저 확정해야 합니다. 권리관계가 해소되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만 보고 접근할 수 없는 사건입니다.