전주지방법원 2025타경602. 군산시 나운동 희산아파트 나동 5층 503호 아파트입니다. 현 소유자 정화자는 2021.12.13 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신도새마을금고가 채권최고액 40,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025년의 전북신용보증재단·토스뱅크·주식회사전북은행 가압류와 2025.11.13 경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다.
등기부에 보이는 2020년과 2021년의 여러 가처분, 과거 근저당과 이전 경매는 현재 인수위험으로 이어지는 권리가 아닙니다. 정화자가 2021.12.13 이전 경매를 통해 소유권을 취득하는 과정에서 관련 가처분과 당시 경매개시결정이 말소됐고, 과거 근저당도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이번 사건은 2021.12.13 신도새마을금고 근저당 이후의 현재 권리관계를 중심으로 보면 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 802-5 희산아파트 나동 5층503호 · 상나운3길 30-3 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 84.08㎡ · 철근콘크리트구조 라멘조 슬래브지붕 · 5층 내 5층 503호 |
| 소유자 | 정화자 · 2021.12.13 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 59,600,000원 / 59,600,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신도새마을금고 / 31,333,305원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.13 신도새마을금고 근저당권 · 채권최고액 40,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성숙 | 2022.04.22 | 2025.12.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김성숙의 전입일은 2022.04.22로 말소기준권리인 신도새마을금고 근저당 2021.12.13보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구는 2025.12.16 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
실거래 자료의 단지명은 희산파크맨션이며, 비교면적은 84.08㎡입니다. 전체 8건 평균은 58,137,500원이지만 과거에는 86,000,000원·75,000,000원·70,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 56,250,000원과 최신 거래 60,000,000원, 그리고 최근 추세 -4.3%를 우선해 보는 편이 데이터에 더 부합합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.08㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.06 | 84.08㎡ | 4 | 52,500,000원 |
| 2024.12 | 84.08㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2024.02 | 84.08㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2023.01 | 84.08㎡ | 1 | 41,600,000원 |
| 2022.12 | 84.08㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.11 | 84.08㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 84.08㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.08㎡ | 2건 | 56,250,000원 |
현재 최저매각가 59,600,000원은 최근 12개월 평균 56,250,000원의 106.0%입니다. 전체 실거래 평균 58,137,500원과 비교해도 102.5%입니다. 최신 거래 2026.04의 60,000,000원보다는 소폭 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높고 최근 가격 흐름도 -4.3%이므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,472,800원 |
| 근저당 · 신도새마을금고 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 가압류 · 전북신용보증재단 | 45,714,525원 | 17,327,200원 |
| 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 27,816,746원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사전북은행 | 8,016,874원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 122,348,145원, 예상 배당액 58,127,200원, 미배당액 64,220,945원, 소유자 잔여 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 라멘조 슬래브지붕이며 5층 내 5층 503호입니다.
- 입지. 군산명화학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측·남동측·남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 350,700원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역과 관련되고 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 자료상 총 60세대, 준공일 1989.03.07이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세가 -4.3%인 만큼 매도·재매각 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 할인으로 착각하지 않기. 최저가 59,600,000원은 최근 12개월 평균 56,250,000원의 106.0%입니다. 현재 가격 자체에는 시세 대비 할인 근거가 없습니다.
- 최근 거래 우선 확인. 최신 거래는 2026.04의 60,000,000원이고 최근 12개월 평균은 56,250,000원입니다. 과거 전체 평균보다 이 두 지표와 -4.3% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 김성숙의 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제·최우선변제 배당 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사에 김성숙이 확인돼 있으므로 실제 점유 범위와 현재 이용 상태를 입찰 전 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 말소기준 이후 등기 재확인. 2021.12.13 신도새마을금고 근저당 이후 가압류 3건과 2025.11.13 경매개시결정이 현재 분석의 핵심 권리 흐름입니다.
맺으며 — “인수 0원”은 맞지만 “싸다”는 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 신도새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류 3건은 소멸합니다. 김성숙은 2022.04.22 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 59,600,000원은 최근 12개월 평균 56,250,000원의 106.0%이고 최근 추세는 -4.3%입니다. 최신 거래 60,000,000원과 비슷한 수준이라는 점까지 감안하면, 현재 회차를 ‘시세보다 싸게 사는 경매’로 평가하기는 어렵습니다. 권리는 통과지만 가격은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
