전주지방법원 2025타경602. 군산시 나운동 희산아파트 나동 503호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 503호로, 전용면적은 84.08㎡입니다. 현재 소유자는 정화자이며, 2021년 12월 13일 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신도새마을금고 앞으로 채권최고액 40,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 전북신용보증재단, 토스뱅크, 전북은행의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 신도새마을금고가 2025년 11월 13일 임의경매를 신청했습니다. 후순위 가압류의 청구금액 합계는 크지만, 그렇다고 그 금액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다. 이 사건에서 실제로 주의할 지점은 2022년 전입한 임차인의 보증금과 배당관계, 그리고 최근 거래가격을 실제 매도가격으로 활용할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 802-5 희산아파트 나동 5층 503호 도로명: 군산시 상나운3길 30-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.08㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 라멘조 슬래브지붕 |
| 단지 규모 / 준공 | 60세대 · 1989.03.07 준공 |
| 소유자 | 정화자 (2021.12.13 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 59,600,000원 / 41,720,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신도새마을금고 / 31,333,305원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.13 신도새마을금고 근저당권 (채권최고액 40,800,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차관계 | 김성숙 · 2022.04.22 전입 · 2025.12.16 배당요구 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 소멸, 임차인은 확인 필요
이번 경매의 말소기준은 2021.12.13 신도새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 전북신용보증재단의 가압류 45,714,525원, 토스뱅크의 가압류 27,816,746원, 전북은행의 가압류 8,016,874원 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권도 매각에 따라 소멸하므로, 해당 채권들의 미배당액을 매수인이 별도로 갚는 것은 아닙니다.
과거 등기에는 2020년 증여에 이어 사해행위취소 및 소유권이전등기 말소청구와 관련한 가처분들이 존재했습니다. 그러나 해당 가처분 6건과 종전 경매개시결정 등기는 2021.12.13 임의경매 매각 당시 이미 말소됐습니다. 이를 현재 진행 중인 가처분이나 인수해야 할 권리와 혼동할 필요는 없습니다.
임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
실제 임차인으로 확인되는 사람은 김성숙 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 신고자는 아닙니다. 전입일은 말소기준 근저당보다 늦어 기록상 대항력이 없는 후순위 전입자에 해당합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위 및 최우선변제 여부는 추가 검토가 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성숙 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판단은 2021.12.13 말소기준일과 2022.04.22 전입일의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부는 확정일자·보증금 등의 확인이 필요합니다.
| 실제 임차인 | 김성숙 1명 |
|---|---|
| 말소기준일 | 2021.12.13 |
| 전입신고 | 2022.04.22 · 말소기준 이후 |
| 배당요구 | 2025.12.16 접수 |
| 보증금 / 월세 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 대항력 | 기록상 없음 |
| 우선변제권 | 확인 필요 |
| 매수인 보증금 인수 | 명세서 기준 0원 |
② 시세 비교 — 최저가는 유리하지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
실거래 비교에 사용되는 단지명은 희산파크맨션이며, 비교 면적은 84.08㎡입니다. 경매상 표기인 희산아파트와 단지명이 달라 실제 동일 단지·동일 면적의 비교군인지 최종 확인할 필요가 있습니다. 거래 내역은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 최신 | 84.08㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.06 | 84.08㎡ | 4 | 52,500,000원 |
| 2024.12 | 84.08㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2024.02 | 84.08㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2023.01 | 84.08㎡ | 1 | 41,600,000원 |
| 2022.12 | 84.08㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.11 | 84.08㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 84.08㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 56,250,000원 · 최근 거래 2건 기준 |
|---|---|
| 최신 거래 | 2026.04 · 60,000,000원 · 4층 |
| 전체 거래 평균 | 58,137,500원 · 8건 |
| 거래 최저 / 최고 | 35,000,000원 / 86,000,000원 |
| 최저가 / 최근 거래 평균 | 74.2% |
| 최저가 / 전체 거래 평균 | 71.8% |
| 최근 대비 이전 거래 추세 | -4.3% · 하락 |
최저매각가 41,720,000원은 최근 거래 평균 56,250,000원보다 14,530,000원 낮고, 최신 거래 60,000,000원보다도 18,280,000원 낮습니다. 가격만 비교하면 할인 구간에 들어온 것은 분명합니다. 다만 최근 거래 표본은 2건으로 제한적이고, 최신 거래도 2026년 4월입니다. 이 가격 차이가 곧바로 실제 매매차익을 의미하지는 않습니다.
더 중요한 반대 사례도 있습니다. 2024년 12월 같은 전용면적의 5층 거래는 35,000,000원으로, 현재 경매 최저가보다 낮았습니다. 최상층이라는 공통점은 있지만 개별 호수의 수리 상태와 거래 조건은 다를 수 있습니다. 이 사례 때문에 4,172만원을 무조건적인 저가라고 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,720,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 총 채권액은 122,348,145원이며, 예상 집행비용 1,150,960원을 제외하면 배당 가능 금액은 40,569,040원입니다. 아래 수치는 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 추정치이며 실제 채권잔액과 임차인 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,150,960원 |
| 1. 근저당 · 신도새마을금고 | 40,800,000원 | 40,569,040원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 45,714,525원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 | 27,816,746원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전북은행 | 8,016,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 41,720,000원 = 추정 집행비용 1,150,960원 + 신도새마을금고 예상배당 40,569,040원. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (70%) | 41,720,000원 | 81,779,105원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 29,204,000원 | 94,069,817원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 20,442,800원 | 102,673,315원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 후순위 채권자의 미배당액이 증가한다는 이유만으로 매수인의 인수액이 늘어나는 것은 아닙니다. 현재 권리관계에 따른 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원입니다. 이는 실제 임차관계 및 별도 인수사항 확인을 전제로 한 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산명화학교 남동측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 함께 위치한 지역입니다. 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 아파트의 최상층 503호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·화재탐지·난방 설비가 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 평지이며, 북측·남동측·남서측에서 포장도로와 접합니다. 제1종일반주거지역에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며, 공시지가는 350,700원/㎡입니다.
- 건물 하자 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 1989년 준공 건물인 만큼 최상층의 누수·방수, 설비 노후 및 수선 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 60세대 소규모 단지이며 과거 거래가격 편차가 큽니다. 최저가의 할인율만으로 단기간 매도 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 김성숙의 계약관계. 2022.04.22 전입, 2025.12.16 배당요구 사실과 함께 실제 점유 여부, 보증금, 계약서 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력과 최우선변제 구분. 말소기준 이후 전입으로 기록상 대항력은 없지만, 보증금 미상 상태에서는 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 별도 검토해야 합니다.
- 배당표 확인. 근저당 채권최고액 40,800,000원과 신청 청구액 31,333,305원의 차이가 큽니다. 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 확인하고 추정 배당과 확정 배당을 구별해야 합니다.
- 단지명 및 비교 거래 대조. 희산아파트와 희산파크맨션의 표기가 다른 만큼 같은 단지의 동일 전용면적 거래인지 확인하고, 2024.12의 5층 35,000,000원 거래 조건을 점검해야 합니다.
- 실제 매매 가능가격. 최근 거래 평균 56,250,000원과 최신 거래 60,000,000원을 참고하되, 하락 추세 -4.3% 및 소규모 단지의 거래 편차를 감안해 보수적으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 최상층 상태. 옥상 방수·누수 흔적, 창호, 난방, 배관, 내부 수리 필요 여부와 관련 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 명도 협의 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 2026.10.26 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 및 실거래 내역을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 유리하다. 권리 확인은 끝나지 않았다”
군산 희산아파트 나동 503호는 감정가 59,600,000원에서 한 차례 유찰돼 41,720,000원에 입찰할 수 있는 물건입니다. 말소기준 이후 가압류 3건은 소멸하고 매각물건명세서의 명시적 인수권리도 없어, 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다.
최저가는 최근 거래 평균의 74.2%이며 최신 거래보다도 낮습니다. 그러나 최근 거래 추세는 -4.3% 하락이고, 동일 면적의 5층 거래가 35,000,000원에 이뤄진 사례도 있습니다. 1989년 준공·60세대 소규모 단지라는 점까지 고려하면 지금의 낮은 최저가가 반드시 높은 환금성이나 수익성을 보장하지는 않습니다.
특히 임차인 김성숙의 전입이 말소기준 이후라는 사실과 보증금·확정일자가 미상이라는 사실은 구분해야 합니다. 명세서상 인수 0원은 긍정적이지만, 보증금 및 배당관계, 실제 점유 상태를 확인한 뒤에야 입찰 위험을 구체적으로 판단할 수 있습니다.
종합 판단은 ‘조건부 검토’입니다. 권리상 후순위 채무 인수 위험은 제한적이고 가격 비교에도 여유가 있으나, 임차관계 확인, 실제 거래시세 재검증, 노후 건물 상태 점검이 선행되어야 합니다. 4,172만원이라는 가격 하나만으로 응찰을 결정하기보다, 확인 가능한 실질취득비용과 재매각 가능가격을 함께 따지는 접근이 적절합니다.
