전주지방법원 2025타경609. 익산시 중앙동1가 13에 위치한 토지와 지상 7층 근린시설의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 지하층은 기계실, 1층은 안내실, 2~5층은 일반목욕장, 6~7층은 숙박시설(여관) 용도입니다. 토지면적은 1,265.2㎡이며 일반상업지역에 속합니다. 익산역 남동측 인근 상가지대에 자리해 입지 자체는 상업용 부동산으로 검토할 만하지만, 건물은 현재 상태를 그대로 정상 영업시설로 평가하기 어렵습니다.

소유자 송현숙 씨는 2011년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 전북은행이 채권최고액 1,170,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 전북은행 추가 근저당과 개인 근저당권이 순차적으로 설정됐으며, 2025년 전북은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 후순위 담보권들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 과거 압류의 말소 여부, 토지 등기 및 신탁 이력은 입찰 전에 원본으로 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당은 소멸, 과거 압류는 말소 이력 확인

전북은행 근저당권은 2011년 설정된 을구 28번과 2015년 설정된 을구 29번으로, 채권최고액 합계 1,530,000,000원입니다. 이후 이정희, 한승희, 이부월 명의의 근저당권이 설정되어 있습니다. 이들 후순위 근저당권은 매각으로 말소될 것으로 분석되므로, 채권이 전액 배당되지 않더라도 미배당액이 곧바로 매수인 인수채무가 되지는 않습니다.

한편 갑구에는 2008년 다올부동산신탁 명의의 신탁 이력도 존재합니다. 이후 2011년 경매 매각으로 송현숙 명의의 소유권이전이 이루어졌지만, 신탁 이력의 정리 여부는 관련 말소등기와 신탁원부를 대조하는 것이 안전합니다. 특히 본 매각은 토지와 건물의 일괄매각이므로 토지 등기사항도 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세보다 저렴하다는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 1,984,657,000원으로 감정가 2,835,223,760원의 약 70%입니다. 한 차례 유찰되어 감정가 대비 가격이 내려왔지만, 본 물건은 일반 아파트나 단순 상가가 아니라 목욕장·숙박시설이 결합된 특수한 상업용 건물입니다.

따라서 매각가격의 적정성을 판단할 때에는 감정가 할인율보다 해당 입지의 토지가치, 건물의 현존 가치, 복구비용, 재영업 또는 용도전환 가능성을 우선해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저매각가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오에 따른 값입니다. 향후 매각기일 및 최저매각가 변경은 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 추정치이며 매수인 인수액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,984,657,000원 가정)

채권최고액 기준의 배당 추정에서는 전체 채권 합계 2,645,000,000원 가운데 1,962,410,430원이 채권자에게 배당되고, 682,589,570원이 미배당됩니다. 이부월의 을구 36번 근저당은 일부만 배당받고, 을구 37번 근저당은 배당받지 못하는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

다만 이는 채권최고액을 기준으로 작성한 예시 배당입니다. 실제 대출잔액과 확정된 피담보채권액은 채권최고액과 다를 수 있습니다. 전북은행의 경매 청구액은 1,050,490,220원인 반면, 두 근저당의 채권최고액 합계는 1,530,000,000원이므로 위 표의 전북은행 배당액을 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산역 남동측 인근에 위치하며 근린생활시설 등이 혼재한 번화한 후면상가지대입니다. 상업시설 입지로서 접근성은 있으나 개별 업종의 수요와 수익성은 별도 검토가 필요합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 익산대로가 위치합니다. 감정평가상 주요 간선도로 여건은 보통입니다.
• 토지. 면적 1,265.2㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 701,100원/㎡입니다.
• 도시계획. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 향후 용도전환 및 대수선 가능성은 관계 법령과 인허가 사항을 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 7층 건물로 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기·수변전설비가 설치된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 설치 사실과 실제 작동 가능 여부는 별개입니다.
• 환금성. 일반목욕장과 숙박시설이 결합된 특수한 이용상태에 건물 손상까지 있어 매수층이 제한될 수 있습니다. 재영업·용도전환·리모델링 중 어느 방식이 적합한지 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지하층 침수 원인 확인. 침수 범위와 원인, 배수 상태, 기계실·전기실 손상 정도를 전문가와 함께 조사하세요. 전력 공급 및 기계설비 복구 가능성이 중요합니다.
• 천장 손상 조사. 2~7층 일부 천장이 내려앉은 원인과 손상 범위를 확인하고, 구조적 안전성 및 추가 손상 가능성을 검토하세요.
• 목욕장·숙박시설 설비 점검. 급배수·급탕·전기·소방·승강기 등 운영 필수설비의 존재와 작동 여부를 직접 확인하세요.
• 복구비 및 활용계획. 목욕장·숙박시설의 재영업 가능성과 대수선·용도변경에 필요한 비용 및 인허가 조건을 확인한 뒤 입찰금액을 판단하세요.
• 토지·건물 권리 확인. 건물 등기뿐 아니라 공동담보 토지 등기, 과거 신탁원부, 관련 말소등기를 대조하세요. 2004년 익산시 압류의 2007년 말소 사실도 원본으로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 현재 점유자나 영업관계가 모두 정리되었다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유 현황과 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 압류·조세 확인. 현존 압류의 체납금액, 당해세 여부 및 조세 채권의 우선순위에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 관계 자료를 확인하세요.
• 제시외 건물·일괄매각 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 범위와 실제 이용상태, 물리적 상태를 감정평가서 및 현장에서 대조하세요.
• 경매기록 최종 점검. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항증명서 원본과 최신 매각 공고를 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “권리는 소멸해도 건물 하자는 남는다”

이 사건은 권리보다 건물의 물리적 위험을 평가하는 능력이 더 중요한 경매입니다. 전북은행의 근저당 이후 설정된 후순위 담보권들은 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 매각물건명세서에도 인수권리는 없다고 표시되어 있습니다. 권리 측면에서는 긍정적인 부분입니다.

그러나 지하 기계실·전기실이 침수되어 있고, 2~7층 일부 천장이 내려앉은 상태라는 사실은 입찰 판단을 근본적으로 바꿉니다. 감정가에서 1회 유찰되어 19.85억 원까지 내려왔지만, 건물 복구비와 설비 교체비, 재영업 가능성 등을 검증하지 않고 이를 저렴한 가격이라고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만 물건 상태와 환금성의 위험이 큰 신중 검토형입니다. 건물 상태를 전문적으로 조사하고 사업성을 산정할 수 있는 매수자에게만 검토 가치가 있습니다. 단순한 감정가 할인율에 의존한 입찰은 피하는 편이 합리적입니다. 권리는 소멸해도 침수와 건물 손상에 따른 복구 부담은 낙찰 후에도 남습니다.