전주지방법원 2025타경609. 익산시 중앙동1가 13의 토지와 지상 근린시설을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 1,265.2㎡의 대지이며 일반상업지역·방화지구에 속합니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층으로, 지하층은 기계실, 1층은 안내실, 2~5층은 일반목욕장, 6·7층은 숙박시설(여관)로 이용되는 형태입니다. 현재 소유자는 송현숙입니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 현장 상태는 가볍지 않습니다. 지하층 침수와 2층~7층 일부 천장 손상이 확인되어, 목욕장·숙박시설 특유의 설비 상태가 실제 취득가치에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경609 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 중앙동1가 13 · 익산대로 150-6 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 일반목욕장 및 숙박시설(여관) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 · 지하층 기계실 · 1층 안내실 · 2~5층 일반목욕장 · 6·7층 숙박시설 |
| 토지 | 대 · 1,265.2㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 송현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 2,835,223,760원 / 2,835,223,760원 (신건) |
| 청구액 | 1,050,490,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 명시 인수액은 0원
현재 소유자 송현숙은 2011.11.01 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 전북은행을 비롯한 근저당권이 설정됐고, 2025.11.12 익산시 압류와 2025.11.17 전북은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 권리로 처리되며, 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차·인수 — 임차인 없음, 명세서상 인수권리 없음
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당 사항이 없고, 법정지상권 역시 해당 사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 2,835,223,760원입니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,835,223,760원입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 현 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 유찰 전 감정가라는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰에서 2,268,179,008원, 2회 유찰에서 1,814,543,206원으로 내려갑니다. 다만 이 물건은 목욕장·숙박시설 용도의 상업용 부동산이고 건물 상태 이슈가 있으므로, 가격 하락 자체보다 실제 보수·복구 범위와 운영 설비 상태를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,835,223,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,752,238원 |
| 을구 28 · 전북은행 근저당 | 1,170,000,000원 | 1,170,000,000원 |
| 을구 29 · 전북은행 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 32 · 이정희 근저당 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 을구 35 · 한승희 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 36 · 이부월 근저당 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 을구 37 · 이부월 근저당 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 159,471,522원 |
현재 회차에서는 집행비용 차감 후 채권액 2,645,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 159,471,522원이 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액과 잔여금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 건물 상태 — 권리보다 큰 실물 리스크
- 지하층. 기계실·전기실이 침수된 상태입니다.
- 2층~7층. 일부 천장이 내려앉은 상태입니다.
- 영업설비. 일반목욕장 및 숙박시설 운영에 필요한 설비 등의 존재와 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 기본 설비. 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비·수변전설비가 되어 있습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산역 남동측 인근으로, 근린생활시설 등이 혼재하는 번화한 후면상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 익산대로가 있어 간선도로 상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 대 1,265.2㎡, 상업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 701,100원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 권리서류 대조. 최신 등기부와 매각물건명세서로 말소기준권리 및 현재 유효 권리를 다시 확인하세요.
- 침수 원인·복구범위. 지하층 기계실·전기실 침수 범위와 설비 손상 여부를 현장에서 확인하세요.
- 천장 손상. 2층~7층 일부 천장 하자의 원인과 복구 범위를 확인하세요.
- 영업설비 작동. 목욕장·숙박시설 설비의 존재와 실제 작동 여부를 점검하세요.
- 세금 선순위. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당구조를 재검산하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 상업용 부동산의 실제 거래·임대·수익가치를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 임차인과 명시된 인수권리가 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 부동산 자체는 일반목욕장과 숙박시설이 결합된 근린시설이고, 지하층 침수와 2층~7층 일부 천장 손상이 확인됐습니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 2,835,223,760원의 시장가격 적정성을 확인하기 어렵습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “권리는 비교적 단순하지만, 실물과 가격은 별도 정밀검증이 필요하다”입니다. 권리상 인수 0원만으로 등급을 높이기보다, 침수·천장 손상·영업설비 상태와 상업용 부동산의 환금성을 함께 보는 것이 핵심입니다.
