전주지방법원 2025타경616. 전북특별자치도 익산시 인화동2가 96-7에 위치한 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정가는 935,620,580원이며, 한 차례 유찰되어 최저매각가가 654,934,000원으로 낮아졌습니다. 소유자는 박윤규, 경매신청 채권자는 부안수산업협동조합이고 청구금액은 401,675,201원입니다.
외형상 최저가가 크게 낮아진 점이 눈에 띄지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 이 건물은 제1종근린생활시설, 숙박시설 및 단독주택으로 이용되는 복합용도 건물입니다. 주거용 아파트처럼 같은 면적의 거래가격만으로 손쉽게 비교하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동2가 96-7 도로명주소: 인북로4길 57 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 제1종근린생활시설·숙박시설·단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 조적조 콘크리트슬래브지붕, 5층 |
| 토지 | 303.9㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 박윤규 · 단독소유 |
| 감정가 | 935,620,580원 |
| 최저매각가 | 654,934,000원 (1회 유찰 · 감정가 대비 70%) |
| 신청채권자 | 부안수산업협동조합 |
| 청구금액 | 401,675,201원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 실제 말소기준권리부터 확인
등기 흐름에서 특히 구분해야 할 것은 과거에 설정되었다가 이미 말소된 권리와 현재 매각으로 소멸할 권리입니다. 2006.10.26 설정된 익산시 압류는 2007.01.31 말소되었으므로 현재의 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.
등기상 유효한 선순위 담보권을 기준으로 보면 2016.05.27 부안수산업협동조합 근저당권이 핵심입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 이후 설정된 장성희 명의 근저당권 180,000,000원과 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
장성희 근저당권은 2025.12.01 백종남에게 이전된 이력이 있으므로 후순위 담보권의 최종 권리자도 함께 확인해야 합니다. 또한 부안수산업협동조합 근저당권에는 인화동2가 96-7 토지가 공동담보로 기재되어 있으며, 인화동2가 96-6 관련 담보 추가·일부 소멸 기록도 있어 건물과 각 토지 등기의 담보 범위를 대조할 필요가 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
현황조사 및 매각물건명세서에 김은채, 김영란이 확인됩니다. 보증금 합계는 25,000,000원입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2016.05.27 선순위 근저당권 설정일 이후이므로 조사 내용상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김은채 | 2024.10.29 | 5,000,000원 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영란 | 2024.11.08 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김은채의 조사상 점유 부분은 106.8300㎡입니다. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
임차인 보증금은 합계 25,000,000원이지만, 이를 낙찰자가 그대로 인수한다고 계산할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 계산에서는 매수인 인수액 0원을 유지하되, 임차인에게 배당될 금액과 실제 명도 문제는 별도로 검토합니다. 임차인들의 배당 및 최우선변제 여부에 따라 아래 예상배당표는 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 낙찰가가 정말 저렴한가
감정가 935,620,580원에서 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 654,934,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 수치는 가격이 상당히 내려온 것처럼 보이게 합니다. 그러나 감정가가 현재 거래시장 수준과 얼마나 일치하는지는 별개의 문제입니다.
이 물건은 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택이 함께 존재하는 건물과 토지를 일괄 매각합니다. 동일한 용도·규모·입지의 실거래 가격을 확보하지 않고는 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인은 확인되지만, 시세 대비 저평가는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 654,934,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,949,340원 |
| 1. 부안수산업협동조합 근저당 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 장성희 설정 근저당(백종남 이전) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 45,984,660원 |
채권최고액을 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 부안수산업협동조합의 실제 경매 청구액은 401,675,201원이며, 표의 420,000,000원은 채권최고액 기준 배당 가정으로 실제 확정 배당액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 654,934,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 458,453,800원 | 148,530,738원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 320,917,660원 | 284,375,187원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 600,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되며 소유자에게 45,984,660원이 남는 가정입니다. 반면 2회 유찰 시 미배당 148,530,738원, 3회 유찰 시 미배당 284,375,187원이 발생하는 시나리오입니다.
여기서 중요한 점은 미배당이 곧 매수인의 인수액은 아니라는 것입니다. 주어진 매각 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수가 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득 계산은 각 매각가와 동일하지만, 이것이 세금·취득부대비용·명도비용까지 포함한 총투자액이라는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 익산시 인화동2가 소재 인화동 행정복지센터 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 토지. 면적 303.9㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 평지·세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 지역 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 416,100원/㎡입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 및 조적조 콘크리트슬래브지붕 5층으로 외벽은 드라이비트 및 징크판넬 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 화재탐지·화재경보 등 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설, 숙박시설 및 단독주택으로 이용 중입니다. 용도별 운영현황과 임대수익 구조를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 복합용도 건물은 순수 주거용 부동산보다 매수 목적과 대출심사 기준이 달라질 수 있습니다. 적정 매각가격은 실제 임대수익, 토지가치, 건물 유지관리 상태를 함께 검토해야 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2006.10.26 익산시 압류는 2007.01.31 말소된 권리입니다. 현재 권리분석에서는 2016.05.27 부안수산업협동조합 근저당권을 중심으로 확인하세요.
- 토지·건물 등기 대조. 건물 등기뿐 아니라 인화동2가 96-7 토지 등기, 공동담보 변경 및 96-6 관련 일부 소멸 내역을 함께 확인하세요.
- 임차인 2명 확인. 김은채와 김영란의 점유 부분, 실제 임대차계약, 사업자등록·주민등록, 확정일자, 배당요구 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 보증금 5,000,000원과 20,000,000원에 대해 적용 법률 및 기준시점별 소액임차인 요건을 검토하세요.
- 세금 압류 확인. 익산시 압류를 비롯한 세금의 미납 여부, 법정기일, 당해세 여부 및 이미 말소된 압류의 구분이 필요합니다.
- 실제 담보채무 확인. 부안수산업협동조합 청구액 401,675,201원과 채권최고액 420,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 배당요구채권액을 확인하세요.
- 용도·위반 여부. 1층 공부상 주차장과 계단실 등 현황 차이, 제시외 건물, 숙박·근린시설의 실제 사용 및 인허가 사항을 확인하세요.
- 시세와 임대수익 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰하지 말고, 주변 유사 근린시설과 토지 거래가격 및 실제 순임대수익을 비교하세요.
- 자금·취득비용. 최저매각가 654,934,000원을 기준으로 자금조달을 검토하되, 취득 관련 세금·등기비·수선비·명도비 등은 별도 반영하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 범위를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”
익산 인화동2가 96-7 경매는 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 이 점은 권리분석에서 긍정적입니다. 임차인 2명의 전입일도 선순위 근저당권보다 늦어 조사 내용상 대항력이 없는 구조입니다.
하지만 이 물건은 임차인이 없는 단순한 아파트 경매가 아닙니다. 복합용도 건물, 임차인 2명, 세금 압류, 후순위 근저당권 이전, 제시외 건물 및 1층 용도 차이를 함께 확인해야 합니다. 세금과 임차인 우선배당은 예상배당을 바꿀 수 있고, 실제 점유관계와 건물 이용상태는 낙찰 후 운영 및 명도에 영향을 줄 수 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 935,620,580원에서 최저가 654,934,000원으로 내려왔지만, 이를 현재 시세보다 저렴한 매수기회라고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 운영 위험은 아직 검증해야 하는 물건입니다. 입찰 판단은 실제 수익과 시세, 배당 우선순위 및 명도 가능성을 확인한 후에 내려야 합니다.
