전주지방법원 2025타경616. 익산시 인화동2가 96-7의 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제1종근린생활시설·숙박시설·단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 및 조적조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물입니다. 토지는 303.9㎡, 지목은 대, 일반상업지역에 속합니다. 현재 소유자는 박윤규이고, 신청채권자는 부안수산업협동조합입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현황에 확인된 김은채·김영란 두 임차인은 각각 2024.10.29, 2024.11.08 전입해 제공된 말소기준일 2006.10.26보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 둘째, 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경616 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동2가 96-7 · 인북로4길 57 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제1종근린생활시설·숙박시설·단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 콘크리트슬래브지붕 5층 |
| 토지 | 303.9㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박윤규 |
| 감정가 / 최저가 | 935,620,580원 / 935,620,580원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 401,675,201원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준 판정은 원본 대조
제공된 권리 판정은 2006.10.26 익산시 압류를 말소기준권리로 잡고 있습니다. 다만 등기 흐름에는 해당 압류가 2007.01.31 해제로 말소된 내용도 함께 존재합니다. 이후 2016.05.27 부안수산업협동조합 근저당권 420,000,000원, 2022.11.17 장성희 근저당권 180,000,000원, 2024.10.08 익산시 압류, 2025.11.24 임의경매개시결정 등이 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은채 | 106.8300㎡ | 2024.10.29 | 5,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영란 | — | 2024.11.08 | 20,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금은 김은채 5,000,000원, 김영란 20,000,000원이고 김영란은 월 300,000원의 차임이 확인됩니다. 두 임차인 모두 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격·배당 — 신건 가격은 시세가 아니라 배당 구조로만 확인
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 935,620,580원입니다. 다만 비교할 최신 실거래 평균이나 최근 거래가 확인되지 않으므로, 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 따라서 가격 메리트는 보류하고, 현재 확인 가능한 배당 구조와 유찰 시 채권 부족분만 봐야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 11,756,206원 |
| 2. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 근저당 · 장성희 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 323,864,374원 |
매각가 935,620,580원 가정. 채권 600,000,000원은 전액 배당되는 시뮬레이션이며 소유자 잔여는 323,864,374원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감되어 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 935,620,580원 | 600,000,000원 | 0원 | 323,864,374원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 748,496,464원 | 600,000,000원 | 0원 | 138,611,499원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 598,797,171원 | 590,409,199원 | 9,590,801원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 일부 채권이 미배당되지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 이는 세금 우선배당과 실제 배당요구를 모두 확정한 최종 배당표가 아니므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인화동 행정복지센터 동측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·숙박시설·위락시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설·숙박시설·단독주택으로 이용 중인 복합 성격의 건물입니다.
- 토지. 303.9㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 416,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 1층 일부는 공부상 주차장이나 현황은 계단실 등으로 이용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 권리 판정은 2006.10.26 익산시 압류를 기준으로 삼지만 2007.01.31 해제·말소 기재가 있으므로 원본에서 최종 기준권리를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 김은채·김영란 모두 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 4건이 당해세인지 확인해야 실제 후순위 배당과 소유자 잔여를 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 현황과 감정평가 대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 1층 현황 확인. 공부상 1층 일부는 주차장이나 현황은 계단실 등으로 이용된다는 비고가 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가가 935,620,580원이지만 비교할 실거래 기준이 없어 응찰 상한은 별도 현장 시세·수익성 검토 후 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건은 임차인 2명이 존재하지만 모두 대항력이 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 낙찰 후 승계 위험 자체는 낮게 보입니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 제1종근린생활시설·숙박시설·단독주택이 섞인 복합 용도 부동산이고, 비교할 최신 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 말소기준권리 판정의 원본 대조 포인트도 남아 있습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 신건 감정가에 바로 응찰하기보다 세금·임차·말소기준과 현장 수익성을 먼저 확정하는 사건입니다.
