서울북부지방법원 2025타경13044. 성북구 돈암동 브라운스톤돈암아파트 상가동 4층 404호로, 사건상 용도는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 이연희·진미정으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 권리분석의 기준은 2016.06.17 안암동새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 없습니다. 다만 물건 자체는 전형적인 주거형 경매와 다릅니다. 현황조사·매각물건명세서상 김만기가 404호와 405호를 olbareun PT(헬스장)로 사용하고 있고, 명세서 비고에는 구분건물 2호가 벽체 구분 없이 이용 중이며 일괄매각이라고 기재돼 있습니다. 여기에 재매각과 매수신청보증금 20% 조건까지 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13044 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 돈암동 636 브라운스톤돈암아파트 제상가동 제4층 제404호 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 · 제상가동 제4층 제404호 |
| 소유자 | 이연희 2분의 1 · 진미정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 882,000,000원 / 361,267,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안암동새마을금고 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 재매각 · 매수신청보증금 20% |
| 현황 특이사항 | 구분건물 2호가 벽체 구분 없이 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2016.06.17 안암동새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024년 성북구 압류, 2025년 엠지캐피탈 가압류, 한동관의 강제경매개시결정, 안암동새마을금고 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 승계 없음
| 점유자 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김만기 | 404호 및 405호 · olbareun PT(헬스장) | 2022.11.25 | 5,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김만기의 전입일은 2022.11.25로 말소기준일인 2016.06.17보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일 상품 시세’로 단정 금지
이수브라운스톤돈암의 최근 12개월 거래 표본은 12건이고 평균은 967,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 1,025,000,000원입니다. 현재 최저가 361,267,000원은 최근 12개월 평균의 37.4%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 16 | 1,025,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 4 | 995,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 1,010,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 12 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 4 | 1,010,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 997,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 12 | 1,025,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 8 | 950,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 15 | 940,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 11 | 950,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 1 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 15 | 922,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 967,000,000원 |
수치만 보면 감정가 882,000,000원도 최근 거래평균 967,000,000원보다 낮고, 실질취득 361,267,000원은 더 큰 차이를 보입니다. 하지만 대상은 상가동 404호·도시형생활주택으로 표시되며 실제로 404·405호가 PT 시설로 함께 사용되고 있습니다. 반면 비교거래는 단지 내 59.99㎡ 거래입니다. 따라서 37.4%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 단정하면 안 됩니다. 동일 용도·동일 상가동의 직접 비교가격 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,857,738원 |
| 2. 근저당 · 안암동새마을금고 | 409,500,000원 | 355,409,262원 |
| 3. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 361,420,353원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안암동새마을금고 | 20,235,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 791,156,343원 중 355,409,262원이 배당되고, 미배당액은 435,747,081원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·단지 데이터 기준)
- 단지. 이수브라운스톤돈암은 1,074세대이며 사용승인 기준일은 2004.12.18입니다.
- 토지. 토지면적 46,819.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 4,800,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역과 제1종일반주거지역 정보가 함께 표시돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉되고, 정비구역·지구단위계획구역 등과도 접합니다.
- 경매 환금성 지표. 단지 경매 평균 유찰횟수 3.6회, 매각률 14.29%, 최근 매각일은 2026.06.23입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404·405호 일괄매각 범위 확인. 명세서상 구분건물 2호가 벽체 구분 없이 사용 중이므로 각 호의 경계·전유부분·현황을 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- PT 시설 점유와 명도 확인. 김만기가 404호 및 405호를 olbareun PT로 이용 중입니다. 대항력은 없지만 실제 인도·시설정리 과정은 별도입니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 20%입니다. 현재 최저가 361,267,000원 기준 20%는 72,253,400원입니다.
- 근저당 변경등기. 2016년 최초 채권최고액 409,500,000원과 2020년 변경 후 422,500,000원을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 최근 12개월 단지 거래평균은 967,000,000원이지만 대상은 상가동·도시형생활주택으로 표시되고 PT 시설로 이용 중이므로 동일 상품 시세 확인이 우선입니다.
- 회차 시나리오. 제공된 시나리오상 5회 유찰 시 289,013,600원, 6회 유찰 시 231,210,880원이며 어느 경우도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기·임차인 구조만 보면 결론은 명료합니다. 말소기준은 2016.06.17 안암동새마을금고 근저당이고, 조사된 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 361,267,000원이 곧 실질취득금액입니다.
그러나 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 4회 유찰된 재매각이고, 매수신청보증금 20%, 404·405호 무벽체 이용, PT 시설 점유라는 특수성이 있습니다. 단지 최근 거래평균 967,000,000원 대비 최저가가 37.4%라는 숫자는 눈에 띄지만, 상품 성격이 다른 만큼 그 차이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 직접 비교자료 확인 후 판단, 물건 구조는 현장 확인이 필수인 사건입니다.