서울북부지방법원 2025타경13045. 도봉구 쌍문동 ‘쌍문청구아파트’ 102동 303호, 전용 84.63㎡ 아파트입니다. 이상현이 2016년 4월 15일 거래가 305,000,000원에 소유권을 취득하면서 농협은행에 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.

그 뒤 2024년 3월 27일 함원경의 청구금액 230,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025년 8월 19일 같은 함원경을 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 늦기 때문에 매각으로 소멸합니다. 조사상 함원경은 2018년 10월 18일 전입한 점유자로도 기재돼 있지만, 전입일 역시 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 농협은행 근저당 이후는 소멸

과거 2014년 임의경매는 매각으로 종결되고 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 이상현의 2016년 소유권 취득과 동시에 설정된 농협은행 근저당입니다. 이후 함원경의 가압류와 이번 강제경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액도 0원입니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 성격 확인 필요

함원경의 전입일은 말소기준일인 2016년 4월 15일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 할인 폭은 있으나 하락 추세를 함께 봐야 한다

쌍문청구아파트는 236세대, 1996년 7월 18일 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.63㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 569,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균 559,500,000원과 최신 거래 583,000,000원을 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 464,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.9%입니다. 권리 인수액이 없으므로 최저가와 실질취득액 사이에 차이도 없습니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래 구간보다 아래이지만, 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 3.4% 낮아진 하락 추세라는 점을 반영해 보수적으로 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 464,000,000원 가정)

매각대금 464,000,000원 중 집행비용 7,040,000원을 제외한 채권자 배당액은 456,960,000원입니다. 총 채권액 2,621,800,000원 대비 미배당액은 2,164,840,000원이며, 농협은행·함원경·소유자에게 돌아가는 예상배당은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울창경초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물 내 3층으로, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 3,236,000원/㎡입니다.
• 환금성. 236세대 단지로 동일 면적 실거래가 확인되지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.4% 낮아진 하락 추세입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 원인 확인. 함원경이 신청채권자와 동일하므로 실제 임차인인지, 채권관계에 따른 점유인지 임대차계약서와 현장조사로 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 구분. 전입일이 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 배당변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 매수인 인수액은 0원이지만 점유자 퇴거와 인도명령, 협의 비용은 별도로 예상해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 559,500,000원과 최신 거래 583,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 보정. 최근 거래 추세가 -3.4%이므로 현재 최저가가 시세 아래라는 사실만으로 추가 가격 하락 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액은 관리사무소와 집행기록을 통해 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 점유와 하락 추세까지 가격에 넣어야 한다”

이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 최저가 464,000,000원에 매수인 인수액을 더할 필요가 없어 실질취득액도 그대로 464,000,000원이며, 최근 12개월 실거래 평균의 82.9% 수준입니다. 말소기준 이후 권리와 전입이어서 등기상 인수 위험도 확인되지 않습니다.

반면 신청채권자와 점유자가 동일하고 보증금과 점유 원인이 확인되지 않았다는 점, 신청채권자도 배당 시뮬레이션상 0원이라는 점은 명도 과정의 불확실성을 높입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -3.4%로 하락 중이므로, 현재 가격 차이를 전부 안전마진으로 보기는 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 할인 구간, 점유와 시장 추세는 보수적으로 확인입니다.