전주지방법원 2025타경20880. 전북특별자치도 익산시 송학동의 송학크레지움캐슬 102동 1204호입니다. 전용면적 84.9502㎡, 철근콘크리트구조 27층 건물 중 12층에 위치하는 아파트입니다. 감정가는 315,000,000원이었지만 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 220,500,000원으로 내려왔습니다.

표면적인 할인율만 보면 관심이 갈 만합니다. 그러나 이 단지의 동일 평형 실거래는 최근 12개월 평균 222,781,818원이고, 2026년 10월의 최신 거래가격은 215,000,000원입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실이 곧 실거래 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 최신 거래가를 기준으로 보면 현재 최저가에도 가격상 여유가 부족합니다.

권리구조에서는 우리은행의 2022년 10월 18일 근저당권이 말소기준입니다. 이후 원스틸 근저당, 김영실 가압류, 임차권등기와 강제경매개시결정이 이어집니다. 임차인 이영순은 보증금 249,500,000원의 임차권을 등기했지만 전입신고가 말소기준보다 늦어 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다. 따라서 이 보증금 전체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 2억 4,950만원, 정말 인수할까?

핵심은 선후관계입니다. 우리은행 근저당권 설정일은 2022.10.18입니다. 반면 임차인 이영순은 2022.10.23 점유를 시작하고, 2022.10.24 확정일자를 받았으며, 2022.10.25 주민등록을 마쳤습니다. 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 점유와 주민등록을 모두 갖춘 시점이 말소기준권리보다 늦습니다.

이영순의 임차권등기는 2024.10.15 접수됐습니다. 보증금은 249,500,000원이지만 임차권등기 자체가 앞선 우리은행 근저당권보다 우선하는 대항력을 새로 만들어주지는 않습니다. 따라서 낙찰자가 이 보증금의 미회수분을 직접 인수한다고 계산하지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기일 2024.10.15 · 배당요구 관련 접수일 2024.10.15. 임차권등기 및 확정일자가 있다는 사실과 선순위 근저당권에 대한 우선순위는 별개입니다. 실제 배당 여부와 금액은 배당요구 및 채권관계, 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

2023.12.20 설정된 원스틸 근저당권(400,000,000원), 2023.12.27 김영실 가압류(875,191,256원), 2024.10.15 이영순 임차권등기와 2025.05.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 등장합니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 민간임대주택등기의 처리와 실제 점유·명도 상황은 별도로 점검해야 합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰했지만 최신 거래보다 높다

송학크레지움캐슬 동일 평형(전용 약 84.95㎡)의 최근 12개월 실거래 11건을 비교했습니다. 평균은 222,781,818원입니다. 현재 최저가 220,500,000원은 이 평균의 99.0%에 해당합니다. 평균 대비 차이는 2,281,818원에 불과해 경매 매수에 따르는 부대비용과 위험을 고려하면 뚜렷한 할인으로 보기 어렵습니다.

최근 거래가격의 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 특히 주목할 점은 최저가 220,500,000원이 2026년 10월 최신 거래가 215,000,000원보다 5,500,000원 비싸다는 사실입니다. 최신 거래가의 약 102.6%입니다.

물론 최신 거래는 2층이고 경매 대상은 12층이므로 층수와 개별 상태 차이는 감안해야 합니다. 실제로 13층 거래가 233,600,000원인 사례도 있습니다. 그러나 16층에서도 212,000,000원에 거래된 사례가 있는 만큼 고층이라는 이유만으로 현 최저가가 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰된 상태이지만, 최근 실거래와의 가격 차이를 고려하면 다음 회차의 가격 변화도 검토할 가치가 있습니다. 단, 추가 유찰은 확정된 결과가 아니며 다른 응찰자가 현재 가격에 낙찰받을 가능성도 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)

위 표는 매각가 220,500,000원을 가정한 단순 예상배당입니다. 우리은행은 등기상 채권최고액 기준으로 계산되었으며, 공동담보 해제·변경등기와 실제 피담보채권 잔액은 별도 확인이 필요합니다. 임차인에 대한 실제 배당, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당금은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

매각가격이 추가로 내려가는 경우를 가정한 회차별 비교입니다. 매각가 하락에 따라 채권자 미배당액은 증가하지만, 후순위 소멸권리의 미배당액이 그대로 매수인 인수액으로 바뀌지는 않습니다.

각 회차의 채권자 예상배당과 미배당은 공동담보 근저당의 등기상 채권최고액을 반영한 단순 계산값입니다. 실채권액·채권순위·배당요구·세금 등에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 큰 미배당액은 공동담보 채권 규모가 반영된 결과이므로 해당 호실의 개별 채무액이나 매수인 인수금으로 해석하면 안 됩니다. 추가 유찰 가격은 가정이며 실제 매각일정과 가격은 법원 공고 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·농경지 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 단지 동측 2차선 도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 12층입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감이며, 급배수·난방·소화전·승강기 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 대로3류 및 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지. 단지 부지는 사다리형 평지이며 아파트부지로 이용 중입니다. 공시지가는 468,200원/㎡로 제시되어 있습니다.
• 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 단지입니다. 동일 평형 거래 11건이 확인되지만 거래가격이 210,000,000원에서 255,000,000원까지 벌어집니다. 층·향·개별 관리상태에 따른 차이를 충분히 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 우선. 2026년 10월 거래가 215,000,000원, 2026년 9월 13층 거래가 233,600,000원 등 동일 평형 사례를 비교해 대상 호수의 12층 가치를 개별적으로 산정하세요. 전체 평균보다 현재 거래가격과 실제 경쟁 매물을 우선해서 판단할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2020.03.20 등록된 민간임대주택의 임대의무기간과 등록상태, 경매 매각 후 처리 및 의무 승계 여부를 관할기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
• 공동담보 변경내역. 우리은행 근저당의 35,280,000,000원 채권최고액과 같은 날 변경등기에 기재된 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용을 대조하세요. 공동담보목록 제2022-580호와 실제 채권 현황을 확인해야 합니다.
• 임차권 및 점유 확인. 이영순의 임차권등기와 2022.10.25 전입신고, 2022.10.24 확정일자를 원본으로 대조하세요. 임차권등기가 있는 만큼 현재 점유 여부와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당요구와 명세서. 임차인의 배당요구 내용, 임차권등기 현황, 매각물건명세서의 매수인 인수사항 및 특별매각조건을 확인하세요.
• 강제경매 채권관계. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 255,321,501원입니다. 임차인과 보증기관의 채권관계 및 실제 배당대상 채권액을 확인하되, 보증기관을 추가 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 관리비·명도비. 매수인 인수권리가 없더라도 공용부분 미납 관리비 및 인도·명도 비용이 발생할 수 있습니다. 관리사무소와 현장 점유 상황을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 가정 최저가인 154,350,000원과 108,045,000원을 기준으로 시세 대비 안전마진을 비교하되, 실제 유찰 여부와 새 매각기일은 법원 공고를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 및 경매 진행 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 “최신 거래 102.6%”가 중요하다

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 임차인 이영순의 보증금 249,500,000원을 낙찰자가 인수하지 않는다는 점입니다. 우리은행 근저당이 먼저 설정되었고 임차인의 전입신고는 그 이후이므로, 보증금 규모가 최저매각가보다 크다는 이유만으로 인수 위험이 발생하지 않습니다. 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그렇다고 곧바로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 220,500,000원은 최근 12개월 평균의 99.0%이면서 최신 거래가의 102.6%입니다. 1회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 내려왔지만 현재 시세에 비해 매력적인 가격이라고 평가하기는 어렵습니다.

더구나 민간임대주택등기와 공동담보 변경등기가 남아 있어 원본 확인 없이 단순한 권리구조라고 단정하기에도 주의가 필요합니다. 임차인의 대항력 부재는 긍정적이지만 실거래 시세와 법률상 확인할 사항을 함께 고려해야 합니다.

결론은 “임차보증금 인수는 0원, 현재 가격은 보류”입니다. 민간임대주택 등록과 근저당 변경내역을 확인하고, 최근 거래가격보다 충분한 가격상 여유가 확보되는 시점에 입찰 여부를 판단하는 접근이 합리적입니다.