전주지방법원 2025타경20880. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 12층 1204호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 호림주택주식회사이고, 말소기준권리는 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 주식회사원스틸 근저당, 김영실 가압류, 이영순 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”이라는 사실과 “가격이 싸다”는 판단을 분리해야 합니다. 현재 최저매각가는 315,000,000원이고 실질취득 역시 315,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 7건 평균은 224,571,428원, 최신 2026.08 거래는 215,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 저렴한 물건이 아니라 최근 시세 이상인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 12층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,321,501원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 세대수 | 2022.09.29 · 294세대 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이영순의 임대차계약일은 2021.11.17.이지만, 대항력 판단에 중요한 점유개시는 2022.10.23., 전입신고는 2022.10.25.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 249,500,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영순 | 전유부분 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 249,500,000원 | 전입 2022.10.25 확정 2022.10.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이영순은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니며, 보증금은 한 번만 봅니다. 배당요구는 2024.10.15. 접수되어 있으나 우선변제 여부는 별도 확정값이 제시되어 있지 않습니다.
또한 갑구에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 표시는 현재 인수금액 계산에는 포함되지 않았지만, 민간임대주택 관련 법적 지위와 매각 후 효과는 금전 인수 여부와 별개로 원문 확인이 필요한 사항입니다.
② 시세 비교 — 315,000,000원은 최근 거래대보다 높다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026.06~2026.08 사이 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최저 거래는 210,000,000원, 최고 거래는 255,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
현재 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.3%입니다. 최신 거래 215,000,000원과 최근 최고 거래 255,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 감정가 대비 유찰이 없다는 점을 감안하면, 신건 가격에 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’는 평가는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 309,790,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사원스틸 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 255,321,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,210,000원을 제외한 309,790,000원이 우리은행에 배당되고, 후순위 권리자에게는 배당이 없는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 36,810,512,757원, 총 배당액 309,790,000원, 미배당액 36,500,722,757원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 27층 중 12층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측 2차선 도로를 통하여 출입합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 아파트이며 동일 면적 최근 거래 7건이 확인됩니다. 다만 현재 경매 최저가는 최근 거래 범위를 웃돕니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 우선 확인. 현재 실질취득 315,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 140.3%입니다. 권리 안전성만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 명도 확인. 이영순의 대항력은 없지만 주택임차권등기가 존재합니다. 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 매각 전 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경 원문 대조. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원 표기가 함께 존재하므로 등기 원문과 배당요구 채권액을 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 법적 효과를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 시나리오. 1회 유찰 시 252,000,000원, 2회 유찰 시 201,600,000원입니다. 최근 실거래와 비교해 회차별 상한을 따로 세우는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심 임차인 위험은 제한적입니다. 이영순은 실제 임차인 1명이지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 실질취득은 낙찰가와 동일합니다.
문제는 그 낙찰가가 현재 315,000,000원이라는 점입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원, 최근 최고 거래도 255,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 140.3%인 신건을 두고 “경매니까 싸다”는 결론을 낼 수는 없습니다.
권리는 비교적 단순하지만 가격은 불합격에 가깝습니다. 특히 우리은행 근저당 변경등기와 민간임대주택등기는 원문 대조가 필요한 지점입니다. 현재 회차에서는 권리 안전성보다 시세 대비 높은 실질취득액이 의사결정을 지배하는 사건입니다.
