서울북부지방법원 2025타경13052. 서울 성북구 성북동1가 정우빌 3층 302호, 전용 29.24㎡ 다세대주택입니다. 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물에 소재하며, 소유자는 김순천입니다. 신청채권자 김치건의 청구금액은 210,904,792원입니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 성북세무서장의 압류이며, 그 이전에 설정됐던 전세권과 근저당권 등은 이미 말소된 상태입니다.

핵심은 등기부보다 임차인의 전입일에 있습니다. 이진선은 2022.04.22 전입했고, 말소기준 압류일은 2024.01.19입니다. 매각물건명세서 역시 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수를 명시합니다. 따라서 현재 최저가가 실거래 평균보다 낮다는 사실만으로는 실제 취득비용이 낮다고 결론 낼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차보증금은 별개

등기부상 기존 전세권과 그 전세권에 설정된 근저당권, 이후의 근저당권 및 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.01.19 성북세무서장의 압류이며, 이후 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이진선은 배당요구를 했으나, 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수를 보장할 수는 없습니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위 및 실제 배당가능액은 별도로 검증해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 79.7%, 그러나 실질취득은 미확정

정우빌 동일·유사 평형의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 273,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 3건의 평균 275,000,000원과 최신 거래 285,000,000원을 우선 비교합니다.

최근 거래가격은 이전 거래군 대비 2.6% 상승한 것으로 집계됩니다. 현재 최저매각가 219,200,000원은 최근 12개월 평균의 79.7%, 전체 평균의 80.2%입니다. 다만 이는 오직 입찰 최저가격과 거래가격의 비교입니다. 임차인의 미배당 보증금을 추가로 부담한다면 실질취득금액은 상승하며, 최근 실거래 평균보다 높아질 가능성도 배제할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,200,000원 가정)

아래는 현재 최저매각가를 기준으로 산출된 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금과 확정일자, 조세채권의 구체적인 우선순위가 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당표나 매수인의 최종 인수액을 의미하지 않습니다. 특히 아래 소유자 잔여금은 임차인 및 당해세 등의 배당을 반영하기 전 수치입니다.

신청채권자 청구금액 기준의 단순 배당 추정치입니다. 임차인 배당·당해세·최우선변제 미반영. 실제 배당에서는 임차인의 권리 및 조세채권 우선순위에 따라 신청채권자 배당액과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 보증금 미상으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 인수 위험을 함께 계산

위 미배당은 신청채권자의 청구금액 대비 단순 추정액이며, 임차인의 보증금 미배당액과는 다릅니다. 임차보증금 및 실제 배당순위가 확인되면 모든 회차의 배당액을 재산정해야 합니다. 어느 회차에서도 대항력 임차인의 잔액 인수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성북구 성북동1가 한성대입구역(4호선) 북서측 인근. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 한성대입구역이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
• 건물. 2017.10.11 준공된 7세대 다세대주택으로 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 및 토지. 완경사지의 자루형에 유사한 토지이며 남동측 약 3m 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 202.9㎡, 공시지가는 3,835,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 관련 사항은 지정기간 및 취득주체별 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 7세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 4건에 불과합니다. 최근 거래가격은 상승 추세지만, 개별 호실의 층·면적·상태 차이에 따라 실제 처분가격이 달라질 수 있습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 최우선 확인. 이진선의 계약서, 보증금, 확정일자 및 실제 배당요구 금액을 확인해야 합니다. 보증금이 확정되지 않으면 실질취득금액도 산정할 수 없습니다.
• 인수금액 재계산. 대항력 있는 임차인의 예상 배당액과 미배당 보증금 잔액을 계산하고, 낙찰가에 추가해 최근 실거래가와 비교해야 합니다.
• 배당표 재검증. 성북세무서장의 압류와 관련된 조세채권의 법정기일·우선순위, 임차인의 우선변제 여부 및 배당요구 내용을 확인하세요. 단순 배당표의 소유자 잔여금을 확정 금액으로 취급해서는 안 됩니다.
• 유찰 원인 확인. 5회 유찰된 사유를 권리·점유·물건상태·가격 측면에서 확인하고, 유찰이 추가되더라도 임차보증금 잔액 인수 위험을 별도로 반영하세요.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 275,000,000원과 최신 거래 285,000,000원을 참고하되, 302호의 실제 면적·층·향·내부 상태를 반영한 개별 시세를 확인하세요.
• 명도·관리비. 임차인의 점유 및 보증금 정산과 관련한 인도 절차를 확인하고, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “최저가 79.7%보다 중요한 것은 미확정 보증금”

정우빌 302호는 감정가 274,000,000원에서 최저가 219,200,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 275,000,000원과 비교하면 최저매각가격 자체는 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전보다 2.6% 상승한 것으로 집계됩니다.

그러나 이 사건을 단순한 가격 할인 물건으로 볼 수는 없습니다. 2022.04.22 전입한 대항력 임차인 이진선의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 임차보증금 규모에 따라 현재 최저가의 할인 효과가 사라지거나 실질취득금액이 최근 시세 이상이 될 수 있습니다.

여기에 5회 유찰 이력과 7세대 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본도 함께 고려해야 합니다. 등기상 말소권리는 비교적 명료하지만, 입찰의 핵심인 임차보증금 인수액은 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 보증금·확정일자·실제 배당가능액을 확인해 실질취득금액을 산정하기 전까지는 가격 메리트와 입찰 적정성을 보류하는 것이 이 사건의 결론입니다.