서울북부지방법원 2025타경13052. 성북동1가 ‘정우빌’ 3층 302호, 전용 29.24㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 274,000,000원이고, 사건 자료상 4회 유찰 상태입니다. 등기부의 현재 말소기준은 2024.01.19 성북세무서장 처분의 압류이고, 2025.08.20 김치건의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있습니다. 과거 전세권·근저당·가압류는 등기부상 이미 말소돼 있어 현재 권리의 핵심은 등기부보다 점유 임차인에 있습니다.
임차인 이진선의 전입일은 2022.04.22로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 개별 자료만으로 보증금 규모나 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 해당 임차인을 대항력 가능·미상으로 다루되, 매각물건명세서가 별도로 “대항력 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시한 점을 가장 중요한 인수 리스크로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 성북동1가 106-37 3층302호 · 성북로5길 45-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 정우빌 제3층 제302호 · 전용 29.24㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 2017.10.11 준공 · 7세대 |
| 소유자 | 김순천 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 김치건 / 210,904,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 사단법인미래교실네트워크의 전세권 240,000,000원과 그 전세권에 설정된 동작신용협동조합 근저당권 240,000,000원, 장경희 근저당권 30,000,000원, 김재윤 근저당권 220,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 드림개발주식회사 가압류 339,710,130원과 삼성카드 가압류 16,429,620원 역시 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진선 | 3층302호 | 2022.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이진선은 2025.10.31 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당에서 얼마를 받고 얼마가 남을지, 그 결과 매수인이 얼마를 인수할지는 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 보증금 확인 전에는 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 시세와 거의 같다
정우빌 전용 29㎡대 실거래는 총 4건입니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 275,000,000원이고, 최신 거래는 2026.05의 285,000,000원입니다. 현재 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.6%로 사실상 시세와 비슷한 수준입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 2.6% 높은 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.86㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 29.24㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 29.86㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2024.07 | 29.86㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 275,000,000원 |
전체 4건 평균은 273,250,000원으로 최저가보다 오히려 낮고, 최근 12개월 평균과 비교해도 차이는 1,000,000원에 불과합니다. 최신 거래 285,000,000원보다는 낮지만, 임차보증금 인수 가능성을 더하면 이 비교 자체가 달라질 수 있습니다. 즉 경매 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,636,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김치건 | 210,904,792원 | 210,904,792원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,459,208원 |
위 표는 제시된 배당 시나리오 값입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 이진선의 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서상 미배당 임차보증금은 매수인 인수 가능성이 있으므로 표의 인수액 0원만으로 최종 부담을 판단해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차보증금 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 274,000,000원 | 210,904,792원 | 0원 | 58,459,208원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 219,200,000원 | 210,904,792원 | 0원 | 4,426,408원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 175,360,000원 | 172,104,960원 | 38,799,832원 | 0원 |
이 시나리오의 미배당 38,799,832원은 신청채권자 기준입니다. 임차인 보증금은 별도로 확인해야 합니다. 특히 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 2.192억·1.7536억이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 통칭 ‘정우빌’ 제3층 제302호, 다세대주택으로 이용 중입니다. 총 7세대 규모입니다.
- 입지. 서울특별시 성북구 성북동1가, 한성대입구역(4호선) 북서측 인근이며 주변에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 한성대입구역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 3,835,000원/㎡입니다. 토지면적은 202.9㎡입니다.
- 규제. 역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이진선의 보증금 규모가 실질취득액을 좌우합니다. 보증금 확인 전 응찰가 상한을 정하면 안 됩니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 배당요구일은 2025.10.31입니다.
- 매각물건명세서 재확인. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 입찰 직전 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 2.74억은 최근 12개월 평균 2.75억의 99.6%로 할인폭이 거의 없습니다.
- 최신 거래 비교. 2026.05 최신 거래는 2.85억이지만, 임차보증금 인수가 붙으면 실질취득액은 이보다 높아질 수 있습니다.
- 4회 유찰 이력. 유찰 횟수는 많지만 현재 최저가가 감정가 100%이므로 과거 유찰 횟수 자체를 할인 근거로 삼으면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 제시된 배당표의 소유자 잔여 58,459,208원은 임차보증금·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2.74억이 아니라, 보증금까지 얼마인가”
정우빌 302호는 표면만 보면 감정가 2.74억, 최근 12개월 평균 2.75억으로 가격이 시장과 거의 맞닿아 있습니다. 최신 거래 2.85억과 비교하면 약간 낮아 보이지만 그것만으로는 부족합니다. 이 물건에는 말소기준보다 앞선 2022.04.22 전입 임차인이 있고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 분명히 경고합니다.
따라서 이 사건의 핵심 질문은 “최저가가 얼마인가”가 아니라 “임차보증금까지 합친 실질취득액이 얼마인가”입니다. 그 숫자가 확인되기 전에는 최근 시세 대비 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 4회 유찰 이력, 소규모 7세대 다세대, 현재 감정가 100%라는 조건까지 겹치는 만큼 권리 확인 전 가격 판단을 보류하는 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
