전주지방법원 2025타경20884. 익산 송학동 송학크레지움캐슬 102동 16층 1601호 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층이고, 전용면적은 84.9502㎡입니다. 등기상 소유자는 호림주택주식회사이며, 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 도형레미콘 근저당, 김영실 가압류, 채수지 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 채수지는 임대차계약일이 2022년 2월 9일이고 점유개시일과 확정일자는 2022년 11월 23일이지만, 주민등록일자는 2023년 10월 26일입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당의 2022년 10월 18일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 249,500,000원이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20884 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 · 27층 중 16층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 261,719,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 없다
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 유한회사도형레미콘 근저당권, 김영실 가압류, 채수지 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채수지 | 249,500,000원 | 2023.10.26 | 2022.11.23 | 대항력 없음 | 미상 | 매수인 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 채수지는 임차보증금 249,500,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구가 확인되지만, 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.17억은 최근 거래와 간격이 크다
동일 면적 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월부터 8월까지 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026년 8월 215,000,000원입니다. 현재 최저가 317,000,000원은 최근 12개월 평균의 141.2%이므로 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
표본 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다. 같은 16층 거래도 2026년 7월 212,000,000원, 2026년 6월 235,000,000원이 확인됩니다. 이에 비해 현재 최저가는 317,000,000원으로 최근 최고 거래 255,000,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 35,280,000,000원 | 311,762,000원 |
| 2. 유한회사도형레미콘 근저당 | 93,310,320원 | 0원 |
| 3. 김영실 가압류 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 261,719,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,238,000원을 제외한 311,762,000원이 우리은행에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 36,198,458,996원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 317,000,000원 | 311,762,000원 | 36,198,458,996원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 253,600,000원 | 249,249,600원 | 36,260,971,396원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 202,880,000원 | 199,239,680원 | 36,310,981,316원 | 0원 |
1회 유찰 가격 253,600,000원도 최근 평균 224,571,428원보다 높습니다. 2회 유찰 가격 202,880,000원은 최근 거래 표본의 최저 210,000,000원보다 낮아지는 구간입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 16층이며, 위생·급배수·도시가스난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 대로, 서측·북측·남측으로 소로에 접하며 주 출입은 동측입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이고 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 거래. 294세대, 2022.09.29 준공이며 동일 면적 최근 거래 7건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 317,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 141.2%입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 혼동하면 안 됩니다.
- 임차권 확인. 채수지 보증금은 249,500,000원이지만 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기에는 2020.03.20 민간임대주택 등록 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 후순위 대규모 미배당. 현재 회차에서도 후순위 채권에 배당 여력이 없지만, 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건에서 보증금 249,500,000원의 임차권 자체가 매수인 인수 위험으로 이어지지는 않습니다. 채수지의 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 따라서 권리 측면의 실질 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가 317,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 평균 224,571,428원의 141.2%입니다. 최근 거래 최고액 255,000,000원보다도 높고, 최신 거래 215,000,000원과도 차이가 큽니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 신건 가격까지 매력적이라고 평가할 수 없는 사건입니다. 현재 회차의 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다.
