전주지방법원 2025타경20884. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 16층 1601호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 2022년 9월 준공된 294세대 단지로, 현재 1회 유찰되어 감정가 317,000,000원에서 221,900,000원으로 최저매각가가 내려온 상태입니다.
눈에 띄는 권리는 임차인 채수지의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 249,500,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 보증금 미배당액이 낙찰자에게 넘어갈 수 있어 실질취득비용을 보증금 수준으로 판단해야 합니다. 그러나 이 사건은 다릅니다. 말소기준권리가 2022.10.18 우리은행 근저당권인 반면, 임차인의 주민등록일은 2023.10.26으로 그보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 대항력은 없고, 매수인 예상 인수액은 0원으로 판단됩니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균과 거의 같고, 최신 거래보다 높습니다. 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴한 경매라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제16층 제1601호 도로명주소: 학곤로16길 52-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 지상 27층 중 16층 |
| 단지 규모 / 준공 | 294세대 · 2022.09.29 준공 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 317,000,000원 |
| 최저매각가 | 221,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 261,719,420원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.18 우리은행 근저당권 |
| 임차인 | 채수지 · 임차보증금 249,500,000원 · 대항력 없음 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (명세서상 인수권리 해당사항 없음) |
① 권리 흐름 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 도형레미콘 근저당권, 김영실 가압류, 채수지 주택임차권등기와 경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 민간임대주택등기는 별도의 등록·의무관계가 표시된 사항이므로 매각 이후 효력을 단정하지 않고 확인 대상으로 남겨야 합니다.
② 임차인 분석 — 채수지 1명, 대항력 없음
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 나타나며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 합계는 249,500,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 채수지 전유부분 전부 · 주거 |
249,500,000원 | 없음 | 후순위·확인 | 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.02.09 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.11.23 |
| 확정일자 | 2022.11.23 |
| 주민등록일 | 2023.10.26 |
| 임차권등기일 | 2024.07.09 (을구 3번) |
| 배당요구 | 있음 · 2024.07.09 |
| 말소기준권리 | 2022.10.18 · 우리은행 근저당권 |
| 대항력 판단 | 없음 · 주민등록일이 말소기준권리 이후 |
| 우선변제 판단 | 확정일자는 있으나 선순위 우리은행 근저당권보다 늦게 주택 인도·주민등록 요건이 갖춰짐. 구체적인 배당순위와 금액은 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 0원 예상 |
임차인의 점유개시일과 확정일자는 2022.11.23이지만, 주민등록일은 2023.10.26입니다. 임대차계약일만 빠르거나 확정일자를 받았다는 이유로 선순위 대항력이 성립하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 대항력 판단상 결정적인 차이는 주민등록 시점이 선순위 근저당권보다 늦다는 사실입니다.
우선변제 역시 대항력과 구분해야 합니다. 확정일자가 존재하더라도 선순위 담보권보다 앞서 배당받는다는 의미는 아닙니다. 채수지는 우리은행 근저당권보다 후순위에 놓이며, 후순위 채권자들과의 정확한 배당관계 및 실제 배당액은 별도 검토가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 시세와 비슷하다
송학크레지움캐슬의 같은 전용면적 84.95㎡대 실거래 11건입니다. 2026년 6월부터 10월까지 거래를 보면 최저 210,000,000원, 최고 255,000,000원, 최근 12개월 평균 222,781,818원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 10월 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 13 | 233,600,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡대 | 11건 | 222,781,818원 |
현재 최저가이자 예상 실질취득액인 221,900,000원은 최근 12개월 평균 222,781,818원보다 881,818원 낮은 수준입니다. 비율로는 99.6%로, 사실상 평균 거래가에 근접합니다.
반면 최신 거래 215,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 6,900,000원 높습니다. 최신 거래가 2층이고 본건이 16층이라는 차이는 있지만, 같은 16층에서도 2026년 7월 212,000,000원, 2026년 6월 235,000,000원에 각각 거래됐습니다. 층만으로 일률적인 가격 프리미엄을 확정하기 어렵다는 뜻입니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,906,600원 |
| 1. 우리은행 · 근저당권 | 35,280,000,000원 | 217,993,400원 |
| 2. 도형레미콘 · 근저당권 | 93,310,320원 | 0원 |
| 3. 김영실 · 가압류 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 261,719,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 221,900,000원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정에서는 집행비용 3,906,600원을 제외한 217,993,400원이 우리은행에 배당되고, 도형레미콘·김영실·주택도시보증공사에 대한 예상배당은 각각 0원입니다.
이 계산의 총 미배당액은 36,292,227,596원으로 산출되지만, 이는 공동담보 관련 거액 채권최고액을 포함한 추정치입니다. 미배당 채권액은 매수인 인수보증금과 동일하지 않습니다. 제시된 권리관계에서는 매수인 예상 인수액이 0원으로 분류됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 구분
| 회차 | 감정가 비율 | 최저매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 221,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 155,330,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 108,731,000원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 구조가 아니므로, 제시된 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 최저매각가가 내려가면 실질취득비용도 그만큼 내려가는 구조입니다. 다만 위 회차별 금액은 유찰이 발생했을 때의 조건부 시뮬레이션이며, 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 27층 중 16층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기 및 지하주차장설비가 확인됩니다.
- 도로. 동측으로 대로, 서측·북측·남측으로 소로에 접하며 주로 동측으로 출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 가축사육제한구역 및 도로 관련 도시계획사항이 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 294세대의 2022년 준공 단지이며 같은 평형 최근 거래 11건이 확인됩니다. 거래 자체는 존재하지만 가격대가 넓게 분포하므로 개별 호수의 관리상태와 실제 매도가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시됩니다. 임차권등기상 권리관계와 별개로 현재 점유 및 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 우리은행 근저당권 설정일 2022.10.18과 임차인 주민등록일 2023.10.26의 선후관계를 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 검토. 채수지의 보증금 249,500,000원, 확정일자, 점유개시일 및 주민등록일을 재확인하고 매각물건명세서의 인수권리 기재와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 등록 상태, 매각 후 의무 승계 여부와 해소 절차를 확인하세요.
- 근저당권 변경 확인. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기상 120,000,000원의 관계, 공동담보 해제 내역을 원문으로 검증하세요.
- 예상배당 재검증. 임차인의 우선변제 지위, 실제 채권잔액, 당해세·최우선변제 및 집행비용을 고려한 배당 가능성을 확인하세요.
- 가격 재검토. 현재 최저가 221,900,000원은 최근 12개월 평균 222,781,818원과 거의 같습니다. 최신 거래 215,000,000원과 같은 16층 거래를 함께 비교하세요.
- 현장 점유·명도. 임차권등기 소멸 예상과 실제 점유자 퇴거는 별개입니다. 현재 점유자와 명도에 필요한 절차를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능액을 관리주체에 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 경매 진행상태, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 매각물건명세서의 최신 내용을 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 현재 가격은 보수적으로”
이 사건에서 가장 중요한 권리분석 결론은 보증금 249,500,000원의 임차권이 존재하지만 매수인 예상 인수액은 0원이라는 점입니다. 임차인의 주민등록이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력 인수형 경매로 판단할 근거는 없습니다. 매각물건명세서 역시 인수권리가 없다고 표시합니다.
하지만 권리상 예상 인수가 없다는 이유만으로 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득금액 221,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 99.6%로 사실상 비슷하고, 최신 거래보다 6,900,000원 높습니다. 1회 유찰된 가격임에도 가격상 안전마진이 뚜렷하지 않습니다.
더욱이 민간임대주택등기에 따른 의무관계와 우리은행 근저당권 변경등기의 실제 효력, 현재 점유자의 명도 문제는 최종 확인이 필요합니다. 권리상 인수위험은 낮지만 법률관계 확인사항이 남아 있고, 가격 메리트도 제한적인 물건입니다.
종합 판단은 C등급. 대항력 인수보증금이 없는 점은 긍정적이지만, 시세와 거의 같은 최저가, 최신 거래 대비 높은 가격, 별도 확인이 필요한 민간임대주택등기와 담보권 변경 내역을 함께 반영한 보수적인 평가입니다. 현재 회차는 적극적인 고가 응찰보다 권리 확인과 가격 검증을 우선할 대상으로 판단합니다.
