전주지방법원 2025타경20898. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 22층 2202호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 2025.05.13 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 기준은 2022.10.18 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 우원이앤지주식회사 근저당, 최재호 임차권등기, 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
임차인 최재호의 임대차계약일은 2020.06.14이지만, 주택임대차보호법상 대항력 판단에 직접 연결되는 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.10.20입니다. 말소기준일 2022.10.18보다 뒤이므로 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 임차보증금은 253,000,000원이나 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 22층 2202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 22층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 263,831,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
| 민간임대주택 표시 | 2020.03.20 민간임대주택 등록, 2022.10.18 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 임차인은 후순위
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재호 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.20 | 2022.10.20 | 253,000,000원 | 2024.08.23 | 없음 | 후순위·배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 최재호의 보증금 253,000,000원만 임차보증금으로 봅니다. 다만 이 임차인은 말소기준일 2022.10.18보다 전입·점유·확정일자가 늦어 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세를 크게 웃돈다
송학크레지움캐슬 동일 평형 84.95㎡의 최근 실거래 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08의 215,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 314,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
최근 7건의 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 감정가·최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최근 거래 최고액 255,000,000원도 웃돕니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 현재 회차에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 308,804,000원 |
| 2. 근저당 · 우원이앤지주식회사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 263,831,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,196,000원과 우리은행 배당 308,804,000원으로 매각대금 314,000,000원이 전부 소진됩니다. 총 채권 미배당액은 35,395,027,245원으로 계산되어 있습니다. 다만 위에서 본 우리은행 근저당 변경등기와 실제 배당요구 관계는 원문 대조가 필요합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산더샵아파트 남동측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 22층으로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 서·남·북측 약 6~8미터 내외 도로에 각각 접하고 동측 도로를 통해 주 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 아파트로 최근 동일 평형 거래는 확인되지만, 현재 경매 최저가 314,000,000원이 최근 거래대 210,000,000원~255,000,000원보다 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 현재 실질취득 314,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.8%입니다. 감정가 자체보다 최신 거래 215,000,000원과 최근 12개월 평균 224,571,428원을 우선 비교해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 35,280,000,000원 설정과 같은 날 120,000,000원 변경·공동담보 해제 기재가 함께 존재하므로 등기 원문과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 임차인 최재호. 보증금 253,000,000원이지만 전입·점유·확정일자 2022.10.20로 말소기준 2022.10.18보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구일은 2024.08.23입니다.
- 민간임대주택 표시. 2020.03.20 등록에 따른 민간임대주택등기가 있으므로 해당 표시와 매각 후 처리 관계를 등기·명세서 원문으로 다시 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현황과 점유자를 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격은 무겁다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 실제 임차인 최재호의 보증금은 253,000,000원이지만 전입·점유·확정일자가 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 없습니다. 따라서 현 회차의 실질취득은 최저가와 같은 314,000,000원입니다.
그 314,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 224,571,428원의 139.8%라는 점이 결론을 바꿉니다. 최신 거래 215,000,000원, 최근 거래 최고 255,000,000원보다도 높습니다. 권리 인수위험이 낮다는 이유만으로 가격을 후하게 평가할 수 없는 사건입니다. 권리는 비교적 단순하지만 신건 가격은 보류. 여기에 우리은행 근저당의 같은 날 변경등기까지 원문으로 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
