전주지방법원 2025타경20898. 전북특별자치도 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 22층 2202호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 263,831,245원을 청구하며 진행한 강제경매입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 등기부에는 우리은행과 우원이앤지주식회사의 근저당권, 최재호 명의의 주택임차권등기가 존재합니다.
처음 보면 보증금 253,000,000원의 임차권이 최저가 219,800,000원을 초과한다는 점이 부담스럽습니다. 그러나 권리의 핵심은 금액만이 아니라 전입·점유 시점과 말소기준권리의 선후관계입니다. 우리은행 근저당권 설정일은 2022.10.18이고, 임차인 최재호의 전입 및 점유개시일은 2022.10.20입니다. 따라서 이 임차인은 자료상 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추지 못했습니다. 임차권등기 역시 그 이후에 이루어져 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
문제는 가격입니다. 감정가에서 30% 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 최근 동일 평형 거래 평균과의 차이는 약 1.3%에 불과하고, 최신 실거래보다 현재 최저가가 높습니다. 여기에 민간임대주택등기와 공동담보 변경이라는 확인 사항도 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 22층 2202호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 학곤로16길 52-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 · 27층 중 22층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 314,000,000원 |
| 최저매각가 | 219,800,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 263,831,245원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 준공 / 단지규모 | 2022.09.29 · 294세대 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 매수인 인수예상액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2022.10.18 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 우원이앤지주식회사 근저당권, 최재호의 주택임차권 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
임차인 현황
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 최재호 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) |
2022.10.20 2022.10.20 |
253,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 별도 확인
승계 중복신고 아님
말소기준권리 이후 전입·점유 · 배당요구 신고 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 나타나며, 임차인 최재호와 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
최재호는 2024.08.23 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구가 신고되어 있습니다. 확정일자는 2022.10.20이지만, 이것만으로 앞선 우리은행 근저당권보다 우선한다는 뜻은 아닙니다. 현재 예상배당 구조에서는 후순위에 배당 재원이 남지 않습니다. 실제 점유 여부와 임차권등기 내용은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
공동담보 변경: 우리은행 최초 근저당권에는 채권최고액 35,280,000,000원과 공동담보목록이 기재되어 있으며, 같은 날 채권최고액 120,000,000원 및 '공동담보 해제'를 내용으로 하는 변경등기가 있습니다. 따라서 최초 채권최고액 전부가 이 호실에 그대로 적용되는 채무라고 단정할 수 없습니다. 변경등기의 정확한 효력과 공동담보 범위에 대한 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 30% 유찰됐지만 가격 메리트는 제한적
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 준공 단지입니다. 동일 평형인 전용 84.95㎡대의 최근 12개월 실거래 11건 평균은 222,781,818원입니다. 현재 최저매각가는 219,800,000원으로 평균의 98.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.95㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 13층 | 233,600,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1층 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1층 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9층 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1층 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14층 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16층 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6층 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16층 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡대 | 11건 | 222,781,818원 |
실거래 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원으로 거래가격에 차이가 있습니다. 특히 최신 거래는 2026.10의 215,000,000원(2층)입니다. 현재 최저매각가가 이 가격보다 4,800,000원 높습니다.
물론 경매 대상은 22층으로, 최신 거래의 2층과 층수 차이가 있습니다. 개별 층·향·상태에 따라 가치가 달라질 수 있지만, 현재 가격만으로 뚜렷한 할인 매력을 확정할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균보다 저렴한 폭도 약 1.3%에 그칩니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,877,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 215,922,800원 |
| 2. 근저당 · 우원이앤지주식회사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 263,831,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 기준으로 산출된 추정액입니다. 우리은행 최초 공동담보 근저당권의 채권최고액을 사용하는 가정 배당이며, 같은 날 이루어진 120,000,000원 변경 및 공동담보 해제의 법적 효력, 실제 피담보채무와 배당순위를 확정한 결과는 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
위 가정에서는 집행비용 3,877,200원을 제외한 215,922,800원이 우리은행에 배당되고, 후순위 근저당권자와 강제경매 신청채권자에게 배당할 재원은 남지 않습니다. 최재호의 임차보증금 또한 이 가정에서 회수되지 못할 가능성이 있습니다. 그러나 자료상 대항력이 없는 임차권이므로 미배당 보증금을 매수인이 그대로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.
유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 인수예상액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 219,800,000원 | 215,922,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 153,860,000원 | 150,905,960원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 107,702,000원 | 105,394,172원 | 0원 |
현재 분석상 매수인이 인수할 임차보증금이 없으므로 각 회차의 실질취득 추정액은 해당 낙찰가와 같습니다. 다만 실제 낙찰가, 취득 부대비용, 명도 비용은 별도 고려 대상입니다. 2회 유찰 시 최저가는 153,860,000원, 3회 유찰 시에는 107,702,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이는 향후 실제 유찰이 발생한다는 보장은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치하며, 익산더샵아파트 남동측 인근입니다. 주변에 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m, 서·남·북측으로 폭 약 6~8m 내외 도로와 접합니다. 동측 도로를 통한 주 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 22층입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방설비가 갖추어져 있으며 아파트로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역도 포함됩니다. 공시지가 자료는 468,200원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2022.09.29 준공된 294세대 단지입니다. 전용 84.95㎡대의 최근 거래가 존재하지만, 거래가격이 210,000,000원부터 255,000,000원까지 분포하므로 층수와 개별 조건에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 우리은행 근저당 설정일 2022.10.18과 최재호의 전입·점유개시일 2022.10.20을 주민등록 및 현황조사 원본으로 대조하세요. 실제 점유현황도 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 배당. 보증금 253,000,000원, 확정일자 2022.10.20, 임차권등기일 2024.08.23입니다. 배당요구 사실과 최종 배당순위, 임차권등기 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2020.03.20 등록에 관한 등기 내용과 임대의무기간·임대료 제한을 검토하고, 낙찰 후 관련 의무의 존속 및 승계 여부를 확인하세요.
- 우리은행 공동담보. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 이후 변경 기재액 120,000,000원, 공동담보 해제의 관계를 등기사항전부증명서 및 공동담보목록으로 확인하세요.
- 실거래 가격 검증. 최근 12개월 평균 222,781,818원뿐 아니라 최신 215,000,000원 거래와 22층 대상 세대의 층·향·내부 상태 차이를 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성 및 인도 절차를 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 153,860,000원, 3회 유찰 시 107,702,000원 시나리오와 실제 입찰 경쟁 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “30% 유찰됐다고 30% 저렴한 것은 아니다”
이 사건의 권리분석에서 가장 눈여겨볼 부분은 253,000,000원의 임차보증금입니다. 보증금 자체는 현재 최저가를 웃돌지만, 임차인의 전입·점유가 2022.10.18 말소기준 근저당권보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수예상액은 0원이고, 보증금 차액을 매수인의 실질취득비용에 더하는 사건은 아닙니다.
반면 현재 최저가 219,800,000원은 최근 실거래 평균의 98.7%로 할인 폭이 크지 않고, 최신 실거래가 215,000,000원보다는 높습니다. 감정가 대비 30% 유찰이라는 숫자가 인상적으로 보여도 시장가격을 기준으로 다시 계산하면 가격상 여유는 제한적입니다.
민간임대주택등기와 우리은행 공동담보 변경의 법적 효과까지 확인해야 하므로 서류 점검도 생략해서는 안 됩니다. 종합하면 권리상 보증금 인수 부담은 낮지만, 가격과 특수등기 검토는 보류할 필요가 있는 물건입니다. 현재 회차에 무리하게 응찰하기보다 개별 세대 가치와 후속 유찰 가능성을 고려해 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.
