전주지방법원 2025타경20902. 익산 송학동 송학크레지움캐슬 103동 1층 102호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 등기상 핵심은 2022년 10월 18일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 김종주 근저당권·김영실 가압류·김경희 주택임차권· 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
임차인은 1명입니다. 김경희의 임대차계약일은 2022년 6월 8일이지만 주민등록과 점유개시, 확정일자는 모두 2022년 11월 7일입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2022년 10월 18일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 229,000,000원이고 배당요구는 확인되지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 1층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,732,662원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 인수는 없다
말소기준권리는 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 기재도 있으나, 제공된 예상배당은 우리은행 채권최고액 35,280,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 이후 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경희 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 229,000,000원 | 2022.11.07 / 2022.11.07 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 아님 |
김경희의 임차권등기일과 배당요구일은 2024.09.06.이며, 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.86억은 최근 거래보다 높다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022년 9월 29일 사용승인된 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.95㎡로 본건 전용 84.9502㎡와 면적이 일치합니다. 최근 확인된 7건의 평균 거래가는 224,571,428원, 최신 거래가는 215,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 286,000,000원으로 최근 12개월 평균의 127.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 신건 최저가 286,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 높습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유로 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 281,196,000원 |
| 3. 근저당권 · 김종주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,732,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,804,000원과 우리은행 281,196,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 총 채권 미배당액은 36,611,727,918원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 소재하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트로 위생·급배수·도시가스난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 동측 대로, 서측·북측·남측 소로에 접하고 주로 동측으로 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 거래. 동일면적 최근 실거래 7건이 확인되며 거래가는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 127.4%입니다. 현재 회차를 저가 매수 기회로 해석하면 안 됩니다.
- 1회 유찰 가격도 비교. 1회 유찰가는 228,800,000원으로 최근 평균 224,571,428원과 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다.
- 임차권 확인. 김경희 보증금 229,000,000원, 전입·확정일자 2022.11.07., 배당요구 2024.09.06.입니다. 말소기준권리보다 후순위여서 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당구조 확인. 현재 예상배당에서는 우리은행 배당 후 잔액이 0원이고 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당도 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.10.18. 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 실제 임차인 김경희는 2022.11.07. 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 단순한 편입니다.
하지만 가격은 전혀 다릅니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 286,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 127.4%이고, 최근 실거래 최고 255,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰가 228,800,000원도 최근 평균과 최신 거래를 웃돕니다. 따라서 현재 결론은 권리는 합격, 가격은 보류. 이 사건은 낮은 인수위험보다 현재 매각가격과 실제 시장가격의 괴리를 먼저 봐야 합니다.
