전주지방법원 2025타경20902. 익산 송학동 송학크레지움캐슬 103동 1층 102호, 전용면적 약 84.95㎡의 아파트입니다. 감정가 286,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 200,200,000원입니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차인 김경희의 229,000,000원 보증금입니다. 매각가격보다 임차보증금이 많다는 사실만 보면 낙찰자가 거액을 인수할 것처럼 보이지만, 법원경매에서는 보증금의 크기가 아니라 대항력의 성립 시점과 말소기준권리의 선후관계가 우선입니다. 이 물건은 그 차이를 정확히 구별해야 하는 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금보다 앞선 근저당이 핵심

말소기준권리는 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기된 채권최고액은 35,280,000,000원으로, 공동담보목록이 있는 근저당입니다. 같은 날짜에 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제를 기재한 변경등기도 존재하므로, 전체 공동담보 채권최고액을 이 호실 하나의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

그 후 설정된 김종주 근저당권, 김영실 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 임차인 김경희의 주택임차권등기도 2024.09.06 접수되어 후순위로 등기되어 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이 임차인은 확정일자를 갖고 있지만, 확정일자가 있다는 사실과 선순위 배당권자가 된다는 것은 다릅니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점이 우리은행 근저당 설정일보다 늦으므로, 그 근저당보다 우선해 배당받을 수 있는 위치가 아닙니다.

현재 최저가 기준 예상배당에서는 우리은행에 배당재원이 집중되고, 후순위 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 김경희의 임차보증금도 회수되지 못할 가능성이 크지만, 임차인의 미회수 보증금과 매수인의 인수채무는 별개입니다.

② 시세 비교 — 감정가보다 최근 실거래가 중요하다

송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인일 2022.09.29의 아파트입니다. 비교 가능한 전용 84.95㎡대 실거래는 2026년 6월부터 10월까지 11건이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 222,781,818원입니다.

감정가 286,000,000원은 최근 실거래 평균을 상당히 웃돌지만, 이미 한 차례 유찰된 현재 최저매각가 200,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 89.9%까지 낮아졌습니다. 다만 실제 가격 메리트는 감정가와의 할인율이 아니라 비슷한 층과 조건의 최근 거래로 확인해야 합니다.

또한 최근 거래에서 210,000,000원 사례도 확인됩니다. 매각가격이 경쟁입찰로 상승하면 최근 실거래와의 차이가 빠르게 줄어듭니다. 따라서 현재 최저가에서는 일부 가격 메리트가 있지만, 고가 낙찰까지 정당화할 정도로 큰 안전마진이 확보된 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 200,200,000원 낙찰 가정)

현재 회차의 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 우리은행 근저당에 집중됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자, 신청채권자에게는 배당할 재원이 남지 않는 것으로 추정됩니다.

우리은행 근저당의 35,280,000,000원은 공동담보 관련 등기상 채권최고액입니다. 변경등기의 120,000,000원 및 공동담보 해제 관계를 확인해야 하며, 이 금액 전체가 해당 호실에서 현실적으로 배당받을 확정 채권이라는 의미는 아닙니다. 집행비용은 매각가격의 약 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

유찰 시 가격·미배당 시나리오

현재 최저가 기준 예상 인수액은 0원이고, 추가 유찰 시나리오에서도 후순위 임차인 보증금의 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 유찰될수록 매각대금이 줄어들어 채권자 미배당액은 증가합니다.

미배당 합계는 공동담보 근저당 채권최고액 등을 기준으로 계산한 추정치로, 해당 호실에 귀속되는 실제 미회수 채무를 의미하지 않습니다. 추가 유찰가격은 시나리오이며 실제 매각 진행을 보장하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량으로 접근할 수 있고, 인근에 기차역과 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 1층 102호입니다. 위생·급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 동측 대로, 서측·북측·남측 소로에 접하며, 주된 출입은 동측 방향입니다. 토지는 사다리형 평지의 아파트 건부지입니다.
• 토지이용규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 대로3류 및 소로3류와 저촉되고, 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부상 상태. 공부와 실제 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 294세대 규모이며, 2026년 6~10월 동일 면적의 거래가 11건 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만 1층 물건이라는 특성상 최근 1층 거래가격을 중심으로 매도 가능 가격을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 우리은행 근저당 설정일 2022.10.18과 임차인의 주민등록·점유개시일 2022.11.07을 매각물건명세서와 등기·주민등록 관계 서류에서 다시 대조하세요.
• 임차권등기 및 점유 확인. 김경희의 보증금은 229,000,000원입니다. 대항력 없음으로 분석되지만, 현재 점유자, 실제 인도 가능 시점, 임차권등기 말소 및 명도 절차는 확인해야 합니다.
• 공동담보 변경등기 확인. 우리은행의 공동담보 근저당 35,280,000,000원과 변경등기 120,000,000원, 공동담보 해제 내역을 확인하고 실제 채권액과 배당관계를 검증하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간·임대료 규제 관련 등기가 있습니다. 매각 후 등록 상태와 행정절차, 의무 존속 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 입찰가 상한 설정. 현재 최저가와 동일 평형 1층 실거래가 215,000,000원의 차이는 14,800,000원입니다. 취득세, 수리비, 명도비용, 관리비 등 실제 부대비용을 고려해 응찰가를 산정하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비가 있다면 매수인에게 부담이 발생할 수 있으므로 관리주체를 통해 확인하세요.
• 현장 점검. 1층의 채광, 습기, 외부 시선, 소음, 내부 마감 상태, 냉난방 및 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 매각조건과 기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “2.29억 보증금이 있어도 인수 0원, 다만 가격 여유는 제한적”

익산 송학크레지움캐슬 103동 102호의 핵심은 보증금 규모보다 권리 발생 순서입니다. 임차보증금은 229,000,000원이지만, 전입과 점유개시가 2022.10.18 우리은행 근저당보다 늦어 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에서도 별도 인수권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

가격 역시 감정가 286,000,000원만 보아서는 안 됩니다. 현재 최저가 200,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,781,818원보다 낮지만, 동일 면적 1층 거래 215,000,000원과 비교한 실제 가격 차이는 14,800,000원입니다. 낙찰가격이 상승하거나 취득·명도·수리비용이 늘면 이 차액은 줄어듭니다.

결론적으로 권리상 보증금 인수 위험은 낮고 가격에도 일정한 여지가 있는 B등급 검토 물건입니다. 그러나 임차권등기에 따른 점유 인도, 공동담보 근저당 변경사항, 민간임대주택 등기 및 실제 부대비용에 대한 확인이 선행되어야 합니다. 권리는 비교적 유리하지만, 수익성은 최종 낙찰가와 현장 상태에 달려 있습니다.