전주지방법원 2025타경20907. 익산시 송학동 소재 송학크레지움캐슬 103동 6층 601호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 2022년 사용승인된 294세대 단지로, 현재 소유자는 호림주택주식회사입니다. 이 물건은 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰되며 최저매각가가 215,600,000원까지 내려왔습니다.

그런데 권리관계는 일반적인 소유자 점유 아파트보다 복잡합니다. 주식회사우리은행의 공동담보 근저당권이 말소기준이고, 이후 김종주의 근저당권, 김영실의 가압류, 정현석의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 또한 등기부에는 민간임대주택등기가 남아 있어 매각 후 등록 상태와 관련 의무에 대한 별도 확인이 필요합니다.

가장 중요한 점은 임차인입니다. 정현석의 임차보증금은 247,500,000원으로 최저가보다 크지만, 전입일과 점유개시일이 2022.11.04로 말소기준권리 설정일인 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 대항력이 없으며, 보증금 전액을 낙찰자가 인수하는 구조로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금이 크지만 인수형은 아니다

말소기준권리는 2022.10.18 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기부에 기재된 채권최고액은 35,280,000,000원이며, 공동담보목록 제2022-580호가 표시되어 있습니다. 동일 일자에 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제에 관한 근저당권변경등기도 존재하므로, 해당 금액을 별도의 독립 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.

후순위인 김종주 근저당권(500,000,000원), 김영실 가압류(875,191,256원), 정현석 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 확인된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 민간임대주택등기는 근저당권과 성격이 다르므로 민간임대주택 등록 상태와 매수 후 적용되는 의무를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

경매신청채권자인 주택도시보증공사는 등기부에 강제경매개시결정의 채권자로 표시되어 있습니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 정현석 1명이며, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 추가해 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 할인과 실거래 할인은 다르다

송학크레지움캐슬은 294세대 규모의 2022년 준공 아파트입니다. 같은 단지 전용 84.95㎡ 수준의 최근 실거래 11건을 비교하면, 평균 거래가는 222,781,818원입니다. 현재 최저매각가 215,600,000원은 이 평균의 96.8%에 해당합니다.

최근 거래가격은 210,000,000원~255,000,000원 범위에 분포합니다. 감정가 308,000,000원은 이 실거래 구간보다 높습니다. 따라서 감정가에서 1회 유찰되어 70%까지 내려왔다는 사실만으로 현 시세에 비해 크게 할인되었다고 판단할 수 없습니다.

특히 2026년 10월 최신 거래가격은 215,000,000원인데, 현재 경매 최저가는 215,600,000원입니다. 즉 최근 11건 평균보다는 낮지만, 최신 거래가격보다는 600,000원 높습니다. 취득 과정에서 발생하는 비용과 명도 부담까지 감안하면 현 회차의 가격 경쟁력이 충분하다고 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)

공동담보 근저당의 등기상 채권최고액을 적용한 예상배당입니다. 집행비용 3,818,400원을 제외한 211,781,600원이 우리은행에 배당되는 것으로 계산되어 있으며, 나머지 채권자와 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다. 임차인에 대한 별도 배당액은 이 계산에 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격보다 인수 구조를 먼저 확인

임차인 정현석은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인되어, 현재 분석에서는 유찰 횟수와 관계없이 매수인 인수액 0원이 적용됩니다. 따라서 제시된 회차별 시나리오에서는 최저매각가가 낮아지면 실질취득액도 함께 낮아집니다.

이것은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 사례와 다릅니다. 이 사건에서는 보증금이 247,500,000원이라는 이유만으로 실질취득액이 해당 보증금 수준으로 고정되는 것은 아닙니다. 다만 매각 전 임차인 권리관계나 명세서 내용이 변경되면 인수 여부를 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 기존주택 및 미개발 농경지가 혼재하는 신흥개발지대입니다.
• 교통. 주변에 간선도로와 지선도로가 정비되어 있고, 인근 버스승강장이 있어 차량 및 대중교통 접근 여건은 무난한 편입니다. 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 구조의 지상 27층 건물 중 6층 601호입니다. 기본적인 급배수·위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비가 마련되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 가축사육제한구역에 포함되며, 대로3류 및 소로3류와 저촉되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 동일 평형 11건의 거래가 확인되지만 가격 범위가 210,000,000원에서 255,000,000원까지 벌어져 있습니다. 층·향·내부 상태에 따라 실제 매도 가능가격이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 권리 재확인. 정현석의 전입일 2022.11.04와 우리은행 근저당권 설정일 2022.10.18의 선후관계를 등기부·주민등록·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 임차권등기와 명도. 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것으로 분석되더라도, 실제 점유 현황과 인도명령 가능 여부, 협의 명도 비용을 확인하세요.
• 공동담보 근저당. 우리은행 근저당권의 공동담보목록과 피담보채무 잔액, 공동담보 해제 및 변경 내용을 확인하세요. 등기상 채권최고액을 개별 세대의 실제 채무로 단정하지 마세요.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현황, 임대의무기간, 등록 말소 가능성 및 매수 후 적용될 수 있는 관련 의무를 확인하세요.
• 가격 기준. 최저매각가 215,600,000원과 최신 거래가격 215,000,000원을 직접 비교하세요. 최근 실거래 평균만을 기준으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 유찰 가능성. 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 2회 유찰 시 150,920,000원, 3회 유찰 시 105,644,000원의 시나리오를 참고하되 실제 진행 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분 비용과 당해세, 기타 부담 가능성을 확인하세요.
• 입찰 준비. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부, 매각조건, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고와 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 70%”가 곧 시세보다 싼 것은 아니다

송학크레지움캐슬 601호는 보증금 인수 위험과 가격 위험을 구분해서 봐야 하는 물건입니다. 임차인 정현석의 보증금은 247,500,000원으로 최저매각가를 웃돌지만, 말소기준권리보다 늦은 전입과 점유개시 때문에 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 우리은행의 대규모 공동담보 근저당, 민간임대주택등기, 임차권등기와 실제 명도 문제는 입찰 전에 충분한 확인이 필요한 요소입니다. 이러한 사항까지 검토하지 않은 채 단순한 권리 안전형 물건으로 단정하기는 어렵습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 308,000,000원에서 215,600,000원으로 내려왔지만, 현재 최저가는 최근 실거래 평균 222,781,818원과 큰 차이가 없고, 최신 거래가격 215,000,000원보다 오히려 높습니다.

따라서 이 물건의 판단은 “보증금 인수 0원은 긍정적, 권리 확인은 추가 필요, 현재 가격 메리트는 제한적”으로 정리됩니다. 현재 회차에 무리하게 접근하기보다 실거래 수준과 추가 유찰 가능성, 민간임대 관련 의무를 종합 검토하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수가 없다는 사실과 좋은 가격에 취득한다는 것은 별개의 문제입니다.