전주지방법원 2025타경20907. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 103동 6층 601호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 이후 김종주 근저당권, 김영실 가압류, 정현석 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
실제 임차인은 정현석 1명입니다. 임대차계약은 2020.06.14.이지만 주민등록일자·점유개시일자· 확정일자는 모두 2022.11.04.로 말소기준 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력 없음이며, 보증금 247,500,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 실질취득액은 최저매각가와 동일한 308,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20907 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 27층 내 6층 601호 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,938,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기된 근저당권은 채권최고액 35,280,000,000원으로 기재돼 있고, 이어 같은 날 채권최고액을 120,000,000원으로 변경하면서 공동담보 해제가 기록돼 있습니다. 이후 설정된 김종주 근저당권 500,000,000원과 김영실 가압류 875,191,256원, 정현석 임차권 247,500,000원, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현석 | 전유부분 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 247,500,000원 | 2022.11.04 | 2022.11.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정현석의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.11.04.로 말소기준 2022.10.18.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2024.08.20. 접수된 것으로 표시되어 있으나 우선변제 여부 자체는 확정 값이 제시되지 않았습니다. 다만 매수인 승계액은 배당 시나리오에서도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득액이 최근 시세보다 높다
같은 단지 ‘송학크레지움캐슬’은 294세대, 사용승인일은 2022.09.29.이며, 비교 면적은 전용 84.95㎡입니다. 최근 확인된 실거래는 2026.06~2026.08의 7건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08의 215,000,000원입니다. 실거래 범위도 210,000,000원~255,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가이자 실질취득액은 308,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 137.2%입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부와 무관하게 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
회차 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 246,400,000원, 2회 유찰 시 197,120,000원입니다. 같은 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회로 제시되어 있습니다. 현재 회차는 유찰 0회의 신건이므로, 가격 판단에서는 권리의 깔끔함보다 실제 시장 거래 수준과 향후 회차별 최저가를 함께 보는 편이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 302,888,000원 |
| 3. 근저당 · 김종주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,938,140원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 308,000,000원 가정 시 집행비용 5,112,000원을 제외한 302,888,000원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자 총 청구액은 36,912,129,396원, 미배당액은 36,609,241,396원이나 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평지붕 27층 내 6층 601호입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·기존주택·미개발농경지가 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스승강장이 있어 주변 접근성과 대중교통여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류 저촉·소로2류 접합·소로3류 저촉, 가축사육제한구역 전부제한구역입니다.
- 토지. 토지는 13,962.1㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 실거래 7건이 확인되지만 가격대는 210,000,000원~255,000,000원으로 형성돼 있어 현재 최저가 308,000,000원과 괴리가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가를 시세 할인으로 보지 말 것. 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 137.2%입니다.
- 임차권 원본 대조. 정현석의 전입·점유 2022.11.04.와 말소기준 2022.10.18.의 선후관계를 최신 등기부·매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 표시가 최신 상태에서도 유지되는지 확인하세요.
- 회차별 가격 재검토. 시나리오상 1회 유찰 246,400,000원, 2회 유찰 197,120,000원입니다. 회차가 바뀌면 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 정리되지 않았다”
이 사건은 임차권이 존재하지만 전입·점유가 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 없는 구조입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 현재 최저가와 같은 308,000,000원입니다.
문제는 그 308,000,000원이 최근 시장가격과 비교해 높다는 점입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원, 최근 실거래 최고도 255,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 137.2%이므로 “권리 깨끗 = 가격 메리트”로 연결해서는 안 됩니다. 권리분석은 비교적 명확하지만, 현재 회차의 가격 경쟁력은 낮게 평가하는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
