전주지방법원 2025타경20913. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 103동 8층 801호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 8층이고, 전용면적은 84.9502㎡입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 청구금액 253,865,392원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리관계의 기준점은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 김영실 가압류, 운강 근저당권, 이병찬 주택임차권, 경매개시결정이 이어집니다. 이병찬의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.10.31로 말소기준보다 뒤이고, 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 247,500,000원이 있더라도 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 8층801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 27층 중 8층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,865,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
등기된 임차권자는 이병찬 1명입니다. 보증금은 247,500,000원, 임대차계약일자는 2020.06.28, 점유개시일자는 2022.10.29, 주민등록일자와 확정일자는 2022.10.31입니다. 배당요구는 2024.10.04 신고되어 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병찬 | 전유부분 건물의 전부 | 247,500,000원 | 2022.10.31 / 2022.10.31 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준 근저당은 2022.10.18이고 주민등록은 2022.10.31이므로, 이 임차인은 말소기준보다 후순위입니다. 자료상 대항력도 없음으로 판정되어 있어 보증금 247,500,000원을 매수인이 승계하는 것으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래는 2026.06~2026.08 사이 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08의 215,000,000원입니다. 신건 최저가는 310,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 138.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 310,000,000원은 최근 실거래 평균뿐 아니라 최신 거래와 실거래 최고가보다도 높습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사운강 | 334,603,200원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,865,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 310,000,000원 가정 시 집행비용 5,140,000원과 우리은행에 304,860,000원이 배당되고 나머지 채권은 미배당으로 남는 시나리오입니다. 총 채권액 36,743,659,848원, 채권자 총 배당액 304,860,000원, 미배당액 36,438,799,848원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,000,000원 | 304,860,000원 | 36,438,799,848원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 36,499,931,848원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 36,548,837,448원 | 0원 |
권리구조상 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 가격만 보면 현재 310,000,000원은 최근 시세 대비 138.0%이지만, 1회 유찰 시 매각가는 248,000,000원, 2회 유찰 시 198,400,000원으로 바뀝니다. 응찰 판단은 해당 회차의 매각가를 당시 최근 실거래와 다시 비교하는 방식이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 8층입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주위는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지가 함께 있는 신흥 개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 노폭 약 25미터 왕복4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 공용 승강기, 소화전, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 토지면적은 13,962.1㎡, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류 저촉·소로2류 접합·소로3류 저촉, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 138.0%입니다. 권리 안전성과 가격 매력을 분리해서 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 215,000,000원이며, 최근 7건의 최고 거래도 255,000,000원입니다. 매각기일 직전 실거래 변동을 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 이병찬의 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원이지만, 실제 점유관계와 인도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2020.03.20 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없으나, 입찰 전 관련 등기와 원본 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 우리은행 변경등기. 을구 1번 근저당과 같은 날 기재된 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 변경 내용을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준보다 뒤에 전입한 임차권자 이병찬은 대항력이 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 138.0%이고, 최신 거래 215,000,000원과 실거래 최고 255,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차에서 권리상 큰 인수 부담은 없지만, 최근 시세보다 높은 실질취득액 때문에 신건 응찰에는 보수적인 판단이 필요합니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 사건의 핵심입니다.
