전주지방법원 2025타경20913. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 801호, 전용 84.9502㎡의 아파트입니다. 2022년 준공된 294세대 단지의 27층 건물 중 8층에 위치합니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 청구금액 253,865,392원으로 강제경매를 신청했습니다. 한 차례 유찰되면서 감정가 310,000,000원의 70%인 217,000,000원에 매각이 진행되는 구조입니다.

권리분석에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 임차인 이병찬의 247,500,000원 보증금입니다. 최저가보다 큰 금액이라 위험해 보일 수 있지만, 중요한 것은 보증금의 크기만이 아닙니다. 말소기준 근저당권 설정일은 2022.10.18이고, 임차인의 점유개시일과 전입신고일은 각각 2022.10.29 및 2022.10.31입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 후순위로 대항력이 없는 것으로 분석되며, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재돼 있습니다.

다만 이 물건은 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 등기부에 민간임대주택 등록이 남아 있고, 우리은행의 최초 근저당권 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기에 표시된 120,000,000원 사이에는 반드시 대조해야 할 내용이 있습니다. 또한 최저매각가 자체도 최신 실거래가격보다 높습니다. 이 사건의 핵심은 인수 여부, 근저당권 변경의 실제 효력, 그리고 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다

말소기준권리는 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 가압류와 운강 근저당권, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 민간임대주택 등록은 이러한 금전채권의 말소와 별개로 관련 의무 및 지위 승계 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.475억, 매수인 인수 0원

임대차계약 자체는 2020.06.28 체결됐지만, 대항력 판단에서 중요한 점유와 주민등록은 모두 말소기준권리 설정 이후입니다. 임차권등기도 2024.10.04에 이루어졌습니다. 따라서 보증금이 최저매각가보다 크더라도 이 사건에서 매수인이 보증금 차액을 승계하는 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 실제 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도, 제시된 권리관계상 미회수액을 매수인이 부담하는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 평균보다는 낮지만 최신 거래보다 높다

송학크레지움캐슬 동일 평형인 전용 84.95㎡대의 최근 12개월 실거래 11건을 비교합니다. 평균 거래가격은 222,781,818원이고, 최저가는 그 평균의 97.4%입니다. 그러나 가장 최근인 2026년 10월 거래는 215,000,000원으로, 현재 경매 최저가 217,000,000원보다 낮습니다.

거래가격은 210,000,000원부터 255,000,000원까지 분포합니다. 평균만 비교하면 경매 최저가가 다소 낮아 보이지만, 2026년 8월 9층 거래는 210,000,000원이고 2026년 10월 최신 거래는 215,000,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 낮다는 사실만으로 현재 최저가가 충분히 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

특히 2026년 7월에는 255,000,000원 거래가 존재하지만, 이후 210,000,000원 및 215,000,000원 거래도 확인됩니다. 거래별 층과 상태 차이를 고려해야 하므로 이러한 표본만으로 단지 전체의 하락률을 확정할 수는 없습니다. 다만 최근 거래 중 낮은 가격대가 반복된 점은 가격 판단에 보수적으로 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 최초 근저당권 채권최고액을 적용하면 우리은행에 대부분 배당되는 형태로 계산됩니다. 그러나 앞서 확인한 우리은행 근저당권 변경등기가 실제 배당순위와 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 아래 수치를 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

최초 근저당권 채권최고액을 적용한 추정 배당입니다. 채권자 미배당 추정 합계 36,530,497,848원은 공동담보 채권최고액 등을 포함한 계산 결과로, 이 호실에서 확정된 실제 미상환채무를 의미하지 않습니다. 을구 1-1번 변경등기의 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제 효과, 임차인의 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등을 확인하면 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당 추정액은 매수인 인수액과 별개입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주위에는 중·소규모 아파트단지, 단독주택 및 미개발 농경지 등이 분포하는 신흥 개발지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 도로 접근. 단지 동측 약 25m 폭의 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 8층 아파트입니다. 도시가스 개별난방, 급·배수 및 위생설비, 공용 승강기, 소화전, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역 및 도로계획 관련 사항이 있습니다.
• 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 2022년 준공된 294세대 아파트로 동일 평형의 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 실거래가격이 210,000,000원에서 255,000,000원까지 벌어져 있어 층·향·상태별 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 거래를 우선 비교. 2026년 10월 동일 평형 거래가격은 215,000,000원입니다. 현재 최저가가 이를 웃도는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 마세요.
• 우리은행 변경등기 확인. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기 120,000,000원의 관계, 공동담보 해제 범위를 확인하고 예상배당표를 다시 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태와 임대의무기간, 임대사업자 관련 의무의 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 재확인. 이병찬의 점유개시일 2022.10.29, 전입신고일 2022.10.31, 말소기준일 2022.10.18을 원본 서류로 대조하세요.
• 현실적인 점유·명도. 대항력이 없더라도 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 여부와 인도 절차, 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 가능성. 2회 유찰 시 151,900,000원, 3회 유찰 시 106,330,000원이라는 가격 시나리오가 있으나 향후 유찰을 전제로 무리하게 판단하지 마세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 및 공용부분 관련 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 실거래 원본 및 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

익산 송학크레지움캐슬 801호는 임차보증금이 247,500,000원으로 크지만, 임차인이 말소기준권리보다 후순위여서 매수인 인수액은 0원으로 분석되는 물건입니다. 따라서 보증금 규모만 보고 인수 위험이 큰 물건으로 분류할 이유는 없습니다.

그러나 가격은 다릅니다. 감정가 310,000,000원에서 한 번 유찰돼 217,000,000원이 됐더라도, 최근 12개월 거래 평균 222,781,818원과는 차이가 크지 않습니다. 더욱이 최신 거래가격인 215,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율은 현재 시장가격 대비 충분한 할인이라는 뜻이 아닙니다.

또한 민간임대주택 등록과 우리은행 근저당권 변경등기의 효력은 입찰 전 반드시 해소해야 할 확인 사항입니다. 대항력 없는 임차인이라는 장점이 있어도, 이러한 확인 없이 권리가 완전히 단순하다고 단정하기는 어렵습니다.

결론은 인수 부담은 낮지만, 입찰은 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 현재 최저가에 충분한 안전마진이 있다고 판단하기 어렵고, 등기 변경과 임대주택 관련 사항을 확인한 뒤 최근 실거래가격을 기준으로 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.