전주지방법원 2025타경20934. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 104동 6층 603호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 말소기준권리는 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 손영석 근저당권, 박나영 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어지는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
임차권자인 박나영의 보증금은 247,500,000원으로 작지 않지만, 주민등록일은 2023.11.07.로 말소기준일인 2022.10.18.보다 늦습니다. 데이터상 대항력은 없음으로 판정되어 있고 임차권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 현재 회차의 실질취득액은 308,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 22층 내 6층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,220,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 아파트 1세대로 이용중 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제가 함께 기재되어 있으며, 배당 추정에서는 우리은행 채권최고액 35,280,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 이후 손영석 근저당권 400,000,000원과 박나영 임차권 247,500,000원, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 계약·점유 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박나영 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 계약 2020.07.28 점유개시 2022.10.29 | 전입 2023.11.07 확정일자 2023.11.03 배당요구 2024.08.06 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 3.08억은 최근 실거래보다 높다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공된 단지입니다. 대상 면적은 84.9502㎡이며, 동일 면적 최근 거래 7건의 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원입니다. 최근 표본의 최저가는 210,000,000원, 최고가는 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
신건 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 137.2%입니다. 최신 실거래 215,000,000원은 물론 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 높은 수준입니다. 인수액이 0원이므로 비교 기준이 되는 실질취득액도 현재는 308,000,000원으로 동일합니다. 따라서 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,112,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 302,888,000원 |
| 3. 근저당 · 손영석 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 258,220,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 집행비용 5,112,000원을 제외한 302,888,000원이 우리은행에 배당되고, 후순위 근저당과 신청채권자에게 돌아갈 잔액은 없습니다. 전체 채권 부족액은 35,635,332,372원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 308,000,000원 | 302,888,000원 | 35,635,332,372원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 35,696,069,972원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 197,120,000원 | 193,560,320원 | 35,744,660,052원 | 0원 |
1회 유찰 시 246,400,000원도 최근 12개월 평균 224,571,428원보다 높은 금액입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 197,120,000원으로 내려갑니다. 어느 회차에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원이므로, 이 사건의 가격 판단은 낙찰가 자체와 실거래를 직접 비교하면 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근의 공동주택으로, 주변은 아파트·기존주택·미개발농경지가 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비되어 있고 인근 버스승강장이 있어 접근성과 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 22층 건물의 6층이며, 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로3류 저촉, 소로2류 접합, 가축사육 전부제한구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 468,200원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 현황 아파트 부지로 이용중입니다.
- 환금성. 294세대 단지에서 2026.06~2026.08 동일 면적 실거래 7건이 확인되지만, 단지 경매 통계는 평균 1.4회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 137.2%입니다. 신건이라는 이유로 가격 경쟁력을 전제하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 대조. 박나영의 보증금은 247,500,000원이지만 전입일이 말소기준 이후여서 데이터상 대항력은 없습니다. 임차권등기·현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다.
- 배당구조 확인. 추정배당에서는 우리은행 선순위 채권이 매각대금을 사실상 소진해 손영석과 주택도시보증공사 배당이 0원입니다.
- 회차별 비교. 1회 유찰 시 246,400,000원, 2회 유찰 시 197,120,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 최근 실거래와 회차별 가격을 직접 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 임차보증금 247,500,000원이 눈에 띄지만, 박나영의 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 권리구조만 보면 낙찰자가 보증금을 떠안는 유형이 아닙니다. 그러나 현 회차 실질취득액 308,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 137.2%이고, 최신 실거래 215,000,000원 및 최근 최고 거래 255,000,000원보다 높습니다. 단지 경매 통계도 평균 1.4회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않습니다.
