전주지방법원 2025타경20934. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 104동 603호, 전용 84.9502㎡의 아파트입니다. 2022년 9월 준공된 294세대 단지로, 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 215,600,000원으로 내려왔습니다.

경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 258,220,372원입니다. 등기부에는 우리은행 근저당권, 손영석 근저당권, 박나영 명의 주택임차권등기가 확인됩니다. 핵심은 박나영의 임대차계약일 자체는 말소기준보다 빠르지만, 점유개시와 주민등록일은 모두 말소기준 이후라는 점입니다. 계약 체결일만으로 대항력을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 선후관계

말소기준은 2022.10.18 접수된 우리은행 근저당권입니다. 손영석의 후순위 근저당권과 2024년 박나영의 주택임차권등기, 2025년 강제경매개시결정은 모두 그 이후의 등기입니다. 다만 박나영의 우선변제 순위는 임차권등기일만이 아니라 전입·점유·확정일자 요건도 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 커도 인수하는 것은 아니다

확인된 실제 임차인은 박나영 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

대항력 판단. 계약일은 2020.07.28이지만, 점유개시일은 2022.10.29, 주민등록일은 2023.11.07입니다. 둘 다 말소기준일인 2022.10.18 이후입니다. 따라서 확인된 날짜관계에 따르면 박나영은 말소기준 근저당권에 대항할 수 없고, 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 대항력도 없는 것으로 분석됩니다.

우선변제 판단. 확정일자는 2023.11.03입니다. 확정일자와 전입·점유 요건에 따른 우선변제 가능성은 있으나, 우리은행의 선순위 근저당에 앞서지는 못합니다. 손영석 근저당권의 설정일인 2023.12.18보다 전입·확정일자가 빠르다는 점은 실제 배당순위 검토에서 구분해야 합니다. 임차권등기일만으로 모든 우선변제 순위를 결정해서는 안 됩니다.

배당과 인수는 별개입니다. 임차인이 배당금을 전액 받지 못하는 경우라도, 선순위 담보권자에게 대항할 수 없다면 그 미배당액이 자동으로 낙찰자의 부담이 되는 것은 아닙니다. 현재 판단에서 박나영의 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당액은 채권신고와 변경등기, 배당요구 관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

송학크레지움캐슬 동일 면적대 전용 84.95㎡의 최근 12개월 실거래 11건을 비교합니다. 이 표본의 평균은 222,781,818원이며, 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 215,000,000원입니다. 현재 최저가 215,600,000원은 평균의 96.8%지만 최신 거래와 비교하면 오히려 600,000원 높습니다.

거래가격은 210,000,000원~255,000,000원으로 분포합니다. 높은 가격의 일부 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로 평균값만으로 현재 최저가가 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 특히 2026년 8~10월에는 210,000,000원과 215,000,000원 거래가 확인되며, 현재 최저가는 이들 거래 중 상당수보다 높습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 본건은 현재 1회 유찰 상태로, 이 수치만으로 다음 유찰이나 낙찰 여부를 예단할 수 없습니다. 가격 판단은 실제 응찰가와 가장 최근 거래 수준을 중심으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)

위 배당액은 최초 공동담보 근저당 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 동일 근저당권의 변경등기에 기재된 120,000,000원 및 공동담보 해제를 반영한 최종 배당액이 아닙니다. 박나영의 임차보증금 배당액도 별도로 확정된 수치가 아니므로 실제 배당표를 대체할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

중요한 구분이 있습니다. 위 미배당액은 초기 근저당 채권최고액을 그대로 적용한 채권자 측 추정 부족액으로, 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 공동담보 근저당의 변경 사항과 실제 피담보채무가 확인되면 채권자별 배당액 및 미배당 추정치도 크게 달라질 수 있습니다.

2회 유찰 시 가격인 150,920,000원과 3회 유찰 시 가격인 105,644,000원은 가격 시나리오입니다. 실제 낙찰가나 향후 매각기일을 확정한 수치는 아닙니다. 현재 회차는 가장 최근 실거래보다 높지만, 다음 유찰이 현실화된다면 시세와의 가격 차이는 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 공동주택·기존주택·미개발 농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
• 교통. 간선도로와 지선도로가 정비되어 있고 인근에 버스승강장이 있어 주변 접근성과 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2022.09.29 준공, 294세대 아파트입니다. 본건은 철근콘크리트조 평지붕 22층 건물의 6층 603호로, 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 대로3류 및 소로3류 저촉, 소로2류 접합 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 보수 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 12개월 거래 11건이 확인되어 거래 사례는 존재합니다. 다만 거래가 범위가 210,000,000원~255,000,000원으로 넓고, 최근 215,000,000원 거래도 반복되어 실제 매도 가능가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2022.10.18 우리은행 근저당권이 말소기준임을 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
• 근저당 변경사항. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 변경 기록 120,000,000원·공동담보 해제의 관계를 반드시 확인하세요. 최초 금액을 해당 세대의 현재 채무액으로 간주하면 안 됩니다.
• 박나영 임차관계. 임대차계약일 2020.07.28, 점유개시 2022.10.29, 전입 2023.11.07, 확정일자 2023.11.03을 원본으로 확인하고 선순위 점유·주민등록 변동 이력이 있는지도 점검하세요.
• 배당요구 및 임차권등기. 2024.08.06 임차권등기와 배당요구 관계, 임차보증금의 실제 배당 가능액, 낙찰 후 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 경매 신청채권. 주택도시보증공사의 청구금액 258,220,372원 및 채권 취득·행사 관계를 확인하되, 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 1-1번의 민간임대주택 등록과 임대의무기간·임대료 증액기준의 현재 적용 및 말소 여부를 확인하세요.
• 명도·현황. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현황조사와 실제 점유상태를 확인하고 인도 절차를 계획하세요.
• 가격 검증. 최신 실거래 215,000,000원과 최근 12개월 평균 222,781,818원을 함께 비교하세요. 현재 최저가 215,600,000원에는 최신 거래 대비 가격 우위가 없습니다.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 관리비, 취득세 및 명도·수선비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 최종 확인. 매각기일 2026.10.26에 앞서 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 따로 봐야 한다”

이 물건의 가장 중요한 특징은 보증금 247,500,000원의 임차인이 있음에도, 선순위 근저당에 대한 대항력이 없어 매수인의 보증금 인수액은 0원으로 분석된다는 점입니다. 임차보증금이 크다는 이유만으로 보증금 전액을 낙찰대금에 더할 물건은 아닙니다.

하지만 그 사실만으로 좋은 낙찰 기회가 되는 것은 아닙니다. 최저가 215,600,000원은 최근 12개월 평균 222,781,818원보다는 낮지만, 최신 실거래 215,000,000원보다 높습니다. 평균보다 낮다는 이유만으로 확실한 시세 차익을 기대하기 어렵습니다.

또한 우리은행 근저당의 35,280,000,000원 최초 공동담보 설정과 120,000,000원 변경·공동담보 해제는 배당관계를 판단할 때 반드시 정리해야 할 사항입니다. 민간임대주택등기, 임차권등기 및 실제 점유상태에 대한 최종 검토도 필요합니다.

종합 판단은 신중 검토(C)입니다. 권리상 예상 인수액은 0원으로 유리하지만, 현재 최저가에는 최신 거래 대비 충분한 가격 여유가 없고, 배당관계와 임대주택 등록사항을 추가 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득비용, 최신 시세, 현재 유효한 권리관계입니다.