서울북부지방법원 2025타경13070. 서울 도봉구 쌍문동 26-46의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 집합건축물대장에는 연립주택으로 등재돼 있으나, 현황은 2개동이 연접한 형태의 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가 379,157,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 242,660,000원입니다.
문제는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없다는 점입니다. 갑구 5번 소유권이전청구권가등기가 2020.04.02. 접수돼 있고, 데이터상 경매로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있습니다. 여기에 황원영은 2015.09.03. 전입해 경매개시결정일인 2025.08.28.보다 앞서며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가 외에 추가 부담이 생기는지 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13070 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 26-46 · 서울특별시 도봉구 방학로7길 57 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 집합건축물대장상 연립주택 · 현황 2개동이 연접한 형태의 단독주택 |
| 건물 | 1976.05.25. 사용승인 · 연와조 시멘트기와지붕 단층 |
| 토지 | 대 · 152.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 양윤천 |
| 감정가 / 최저가 | 379,157,000원 / 242,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 위너스프라자주식회사 / 191,303,561원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
과거 동아생명보험주식회사·금호생명보험주식회사 및 삼선새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 데이터가 산정한 말소기준은 2025.08.28. 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2020.04.02. 가등기는 단순한 후순위 소멸권리로 볼 수 없습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황원영 | 전부 | 2015.09.03 | 미상 | 대항력 있음 | 보증금 확인 필요 |
| LH공사 | 미상 | 미상 | 별도 합산 안 함 | 판정 불가 | 황원영 보증금 대위·승계 |
실제 임차인은 황원영 1명으로 봐야 합니다. LH공사는 황원영 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고로 표시돼 있어 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 황원영은 전입일이 2015.09.03.으로 현재 말소기준으로 잡힌 2025.08.28.보다 앞서 대항력이 있는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수액은 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 64%, 시세 비교는 보류
감정가 379,157,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 242,660,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 194,128,000원(감정가 51%), 4회 유찰 시 155,302,400원(감정가 41%)으로 제시돼 있습니다.
다만 동일·인근 실거래 자료가 없으므로 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 해석할 근거는 없습니다. 특히 선순위 가등기와 대항력 임차인의 보증금이 미확정인 만큼, 실질취득비용을 먼저 확정한 뒤 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,197,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 238,462,760원 |
현재 배당 시뮬레이션에는 신청채권자 위너스프라자주식회사에 대한 배당액이 0원으로 표시돼 있고, 임차보증금도 반영돼 있지 않습니다. 따라서 이 표만으로 실제 배당순위나 임차인 인수액을 확정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문2동 주민센터 서측 인근이며, 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 연립주택이지만 현황은 2개동이 연접한 형태의 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 152.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 규제. 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 정비사업 관련. 2025.06.12. 쌍문동 26번지 일대가 서울시 신속통합기획 주택재개발 선정지로 지정된 데 따라 토지거래계약에 관한 허가구역이 설정된 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 지분. 대상 토지는 2인 공유지분 중 1인 지분만 감정평가됐으며, 전체 토지를 기준으로 평가한 뒤 지분 비율에 따라 면적을 산정했습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 2020.04.02. 위너스프라자주식회사 가등기가 실제 담보가등기인지, 매각으로 소멸하는지 또는 매수인이 부담하는지 매각물건명세서와 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 황원영 보증금 확인. 전입일 2015.09.03.으로 대항력이 표시돼 있으므로 보증금·확정일자·배당요구 여부와 미배당 예상액을 확인해야 합니다.
- LH공사 중복계산 금지. LH공사는 황원영 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있어 별도 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 현황과 등기 형태 대조. 집합건축물대장상 연립주택이나 등기는 토지·건물이고, 현황은 2개동이 연접한 단독주택 형태입니다. 일괄매각 및 제시외 건물 범위를 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 토지 지분 확인. 토지는 2인 공유지분 중 1인 지분만 평가된 것으로 기재돼 있으므로 실제 매각지분과 사용·처분관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 감정가 대비 64%라는 할인율보다 가등기 및 임차인 인수금액을 먼저 확정하고, 그 실질취득비용을 기준으로 별도 시세 검증을 해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 379,157,000원에서 242,660,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리구조는 단순하지 않습니다. 2020.04.02. 가등기가 현재 기준권리보다 앞서고 데이터상 매수인 인수로 표시돼 있으며, 황원영 역시 2015.09.03. 전입한 대항력 임차인으로 표시돼 있습니다. 더구나 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 부담할 실제 금액을 계산할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 최저가가 감정가의 몇 퍼센트인지가 아니라 가등기의 법적 성격과 임차보증금·배당관계를 확정해 실질취득비용을 계산하는 것입니다. 그 두 가지가 해소되기 전에는 ‘싸다’거나 ‘인수 0원’이라고 결론내릴 수 없습니다.
