인천지방법원 2023타경12076. 옹진군 자월면 자월리의 주택·토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 일련번호 가·나·다·마가 단독주택, 일련번호 라가 다가구주택이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 적혀 있습니다. 등기상 말소기준은 2012.09.27. 남인천농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 김상효 근저당, 한국전력공사 가압류, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
권리 자체는 비교적 정리된 편이지만 물건의 성격은 단순한 도심 주택과 다릅니다. 자월도선착장 북측 원거리에 있고 주변은 펜션·농가주택·농경지·임야가 혼재합니다. 차량 접근은 가능하지만 감정평가상 대중교통은 불편한 것으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건은 등기 말소 여부만큼이나 현장 이용상태·도로·경계·임대관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경12076 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 자월면 자월리 407-1 · 인천광역시 옹진군 자월면 자월동로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택·다가구주택 |
| 소유자 | 이문하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 875,054,000원 / 875,054,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구 | 460,883,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 1,145.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 102,200원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.09.27. 을구 1번 남인천농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 2021년 김상효 근저당권 130,000,000원, 2023년 한국전력공사 가압류 4,326,710원, 2024년 임의경매개시결정, 2025년 국의 압류는 모두 그 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 875,054,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 875,054,000원과 동일한 신건 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 단독주택·다가구주택과 토지를 일괄매각하는 자월도 물건이라는 점에서 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 단순 비교하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 875,054,000원 | 0원 | 489,576,750원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 700,043,200원 | 0원 | 316,316,058원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 560,034,560원 | 0원 | 177,707,504원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시까지 제시된 시나리오에서는 채권 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이는 권리·배당 측면의 수치일 뿐, 시세 대비 저가 여부를 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 875,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,150,540원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김상효 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 4,326,710원 | 4,326,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 489,576,750원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 채권 374,326,710원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 489,576,750원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 옹진군 자월면 자월리, 자월도선착장 북측 원거리에 위치하며 주변은 펜션·농가주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 상황은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 가·나·다·마는 공부상 단독주택, 일련번호 라는 공부상 다가구주택입니다.
- 구조·설비. 경량철골구조·경량철골조지붕 단층 및 2층 건물이며, 사이딩 외벽과 하이샤시 창호, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 자월리 407-1은 계획관리지역·성장관리계획구역(관광형)·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 경계 확인. 자월리 407-4는 지목이 임야이고 자월리 407-5 현황도로와 경계가 불명확해, 도로 여부 등 정확한 사실 확인을 위해 측량이 필요하다고 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 실제 거주·사용자와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 건물별 현황과 매각 대상 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로·경계 확인. 자월리 407-4와 407-5 사이 현황도로 및 경계가 불명확하므로 측량 필요성을 반영해야 합니다.
- 환금성 확인. 자월도선착장 북측 원거리, 대중교통 불편, 펜션·농가주택·농경지·임야 혼재 입지를 고려해 재매각 수요를 따져야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 875,054,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 현지 거래·수익성·토지가치 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격·현장 검증이 먼저
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2012년 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 도심 아파트가 아니라 자월도의 단독·다가구주택과 토지 일괄매각입니다. 실거래 비교자료가 없고, 임대관계는 미상이며, 일부 토지는 현황도로와 경계 확인에 측량까지 요구됩니다. 따라서 결론은 “권리 소멸 구조는 양호, 가격·점유·도로·경계는 현장 검증 필수”입니다.
