인천지방법원 2024타경513170. 인천 부평구 부평동에 있는 광명아트빌 4층 401호, 전용 46.42㎡ 아파트입니다. 감정가 162,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 113,400,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 30% 할인된 물건이지만, 실제 권리관계는 전혀 단순하지 않습니다.

이 아파트에는 임차인 이다연의 보증금 150,000,000원과 주택임차권등기가 있습니다. 임차인의 전입·점유 개시일은 2021.05.28로, 말소기준권리인 2023.04.18 압류보다 앞섭니다. 따라서 경매 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다.

그뿐만 아니라 건축물현황도에는 401호로 표시된 공간이 실제 현관문에는 403호로 표시되어 있어, 매수 후 공부와 현황을 일치시키기 위한 절차도 필요합니다. 낙찰가만 보고 접근해서는 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2023.04.18 접수된 국(울산세무서장)의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

문제는 이보다 앞선 이다연의 임대차입니다. 임대차계약일 2021.04.26, 확정일자 2021.04.27, 주민등록 및 점유개시일 2021.05.28로 확인됩니다. 2023.08.25에는 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.

② 임차인 분석 — 실제 보증금과 중복신고 구분

성명이 확인된 임차인은 이다연·안재민 2명입니다. 이와 별도로 성명이 특정되지 않은 현황상 점유 기재가 있어 동일인인지 추가 점유자인지는 확인이 필요합니다. 보증공사는 보증기관의 대위·승계 신고로, 실제 임차인 수에 추가하거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

광명아트빌은 16세대 규모의 소형 공동주택입니다. 확인된 실거래 표본은 2건으로 많지 않으며, 오래된 거래가 포함되어 있습니다.

전체 평균은 121,500,000원이어서 최저매각가 113,400,000원만 비교하면 전체 평균의 93.3%로 보입니다. 그러나 2021년의 고가 거래가 평균을 끌어올린 영향이 있습니다.

제시된 최근 기준 평균과 최신 거래는 모두 93,000,000원이며, 이전 거래 대비 가격 추세는 -38.0%입니다. 다만 해당 최신 거래는 2023.11로, 2026년 매각 시점의 실제 최근 12개월 거래라고 볼 수 없습니다. 시세 표본이 오래되고 부족하다는 한계를 감안해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)

예상배당은 현재 회차 최저매각가를 낙찰가로 가정한 추정입니다. 집행비용을 우선 공제하고 이다연의 임차보증금에 나머지를 배당하는 계산이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위·금액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

현재 계산에서는 이다연이 111,012,400원을 배당받고, 보증금 부족분 38,987,600원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 신청채권에는 예상배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 떨어지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 사건은 추가 유찰이 발생하더라도 매수인 인수 가능 보증금이 함께 늘어나므로 낙찰가 인하가 실질취득비용 인하로 그대로 연결되지 않습니다.

실질취득 = 각 회차 최저매각가 + 해당 회차 예상 인수액. 3회 유찰 가정의 계산상 감정가 비율은 34.3%입니다. 위 합계는 취득세·등기비용·명도비용·공부 정정비용 등 별도 부대비용을 제외합니다.

⑥ 401호·403호 불일치 — 반드시 확인할 물건 특정 위험

인천 부평구 건축과의 2024.09.26 사실조회 회신에 따르면, 등기기록상 최종 소유자는 건축물표시변경신청을 통해 해당 오류를 시정할 수 있습니다. 따라서 매수인은 공부와 현황을 일치시키기 위한 건축물표시(건축물현황도) 변경신청을 해야 합니다.

면적과 감정가액이 같다는 사정만으로 문제가 해소되는 것은 아닙니다. 실제 인도받을 공간이 공부상 401호와 일치하는지, 현황상 403호 전입자의 점유가 어느 공간에 대응하는지, 다른 호수와 권리·점유가 충돌하지 않는지를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2001.12.08 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고 상하수도·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 접도. 토지는 장방형 평지로, 북동측 및 남동측 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,086,000원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 소규모 건물이며 확인된 실거래가 2건에 그칩니다. 제시된 거래가격 추세도 -38.0%로 하락을 나타냅니다. 다만 거래 시점이 오래되어 현재 가격과 매수 수요는 별도 확인이 필요합니다.
• 경매 이력. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 매각률 0.0%로 표시되어 있으나 표본 규모가 확인되지 않아 낙찰 가능성을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 이다연의 대항력·우선변제권과 보증금 150,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
• 인수액 재계산. 현재 추정 인수액은 38,987,600원입니다. 실제 낙찰가격과 집행비용·배당순위·당해세 등에 따라 인수액이 달라지므로 입찰가격별로 다시 계산해야 합니다.
• 보증기관 대위관계. 보증공사의 안재민 관련 중복신고와 주택도시보증공사 경매신청채권의 법률관계를 확인하고, 동일 보증금의 중복 계상을 피해야 합니다.
• 추가 점유자. 안재민의 보증금·확정일자와 성명 미상의 현황상 점유자를 확인해야 합니다. 전입일이 확인되지 않은 점유자의 대항력은 미상으로 취급해야 합니다.
• 401호·403호 확인. 건축물현황도와 실제 현관문 위치, 호실별 점유 상태를 대조하고, 건축물표시변경신청의 실행 가능 여부 및 비용·절차를 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 최신으로 표시된 거래가 2023.11이고 최근 기준 평균 표본도 1건입니다. 입찰 전 새로운 실거래와 현지 거래사례를 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성, 공용관리비 체납 여부, 임차권 관련 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도 및 건축과 회신을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 1.13억, 실제 부담은 1.52억”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인에게 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조에 있습니다. 1회 유찰로 최저가가 113,400,000원까지 내려왔어도, 예상 인수액을 더한 실질취득은 152,387,600원입니다.

제시된 최신 거래가격과 단기 비교 기준은 93,000,000원이고 거래 추세는 -38.0%입니다. 표본이 오래되었다는 한계가 있지만, 현재 확보된 가격 근거만으로는 실질취득이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 오히려 제공된 비교가격을 크게 초과합니다.

아울러 실제 현관문 403호와 공부상 401호의 불일치, 보증기관 승계관계, 별도 점유자의 권리 미상 문제도 남아 있습니다. 단순한 추가 유찰을 기다리는 것으로 해결되지 않는 위험입니다.

결론은 보수적입니다. 현재 회차에서는 입찰을 피하는 편이 합리적이며, 권리관계와 공부상 호수 문제의 명확한 해소, 최신 시세의 재검증 및 실질취득비용의 재산정이 먼저입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다.