인천지방법원 2024타경513170. 부평동 광명아트빌 4층 401호, 전용 46.42㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김지연이고, 2021년 6월 21일 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 일반적인 근저당이 아니라 2023년 4월 18일 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 선언돼 이후의 서울특별시 압류, 이다연의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이다연은 말소기준보다 앞선 2021년 5월 28일 전입·점유와 2021년 4월 27일 확정일자를 갖고 있어, 등기 자체가 소멸하더라도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 회차에서는 매각가 162,000,000원에서 집행비용 3,068,000원을 제외한 뒤 이다연의 보증금 150,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가 129,600,000원에 인수 23,014,400원이 붙어 실질취득액은 152,614,400원, 2회 유찰 시 103,680,000원에 인수 48,571,520원이 붙어 152,251,520원입니다. 즉 낙찰가만 내려가는 것을 할인으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재는 인수 0, 유찰부터 임차보증금이 따라온다

이다연은 2021년 4월 26일 임대차계약, 2021년 4월 27일 확정일자, 2021년 5월 28일 전입·점유 후 2023년 8월 25일 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023년 4월 18일 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했기 때문에 현재 신건에서는 보증금 전액이 우선 배당되지만, 매각대금이 낮아져 전액 배당되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 0.93억, 신건 실질취득 1.62억

광명아트빌은 16세대, 2001년 12월 8일 사용승인된 소규모 아파트입니다. 확인된 거래는 2건으로, 2021년 6월 전용 46.42㎡ 4층이 150,000,000원, 2023년 11월 전용 45.03㎡ 5층이 93,000,000원입니다. 전체 평균은 121,500,000원이지만 최근 12개월 기준 평균과 최신 거래는 모두 93,000,000원이며, 최근 거래는 이전 거래보다 -38.0% 낮습니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 162,000,000원은 최근 12개월 평균 93,000,000원의 174.2%입니다. 전체 평균 121,500,000원과 비교해도 133.3%입니다. 특히 최근 추세가 -38.0%인 만큼 과거 150,000,000원 거래를 근거로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다. 최근 시세보다 싸다는 표현을 붙일 수 없는 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

현재 회차에서는 이다연의 보증금 150,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 8,932,000원 배당, 미배당 146,922,687원이 발생합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부흥초등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물, 외벽 드라이비트 등 마감·샷시 창호이며 상하수도·위생·난방설비가 있습니다.
• 토지. 장방형 평지, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 북동측·남동측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며 공시지가는 3,086,000원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 소규모 단지이고 확인 거래가 2건뿐입니다. 최신 거래는 93,000,000원으로 과거 150,000,000원보다 -38.0% 낮아 거래 표본과 가격 추세 모두 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재는 162,000,000원, 1회 유찰 시 152,614,400원, 2회 유찰 시 152,251,520원입니다. 낙찰가만 보면 안 됩니다.
• 이다연 배당액 확인. 보증금 150,000,000원이 전액 배당되지 않는 회차부터 잔액이 매수인 인수로 전환됩니다.
• 현황상 미상 점유 재확인. 전입일·보증금·확정일자 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
• 보증공사 중복 합산 금지. 안재민 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 401호·403호 위치 정정. 실제 현관 표시와 공부상 위치가 뒤바뀌어 있어 매수 후 건축물표시변경신청이 필요합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 121,500,000원보다 최신 거래 93,000,000원과 -38.0% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당관계를 입찰 전 직접 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 구조가 아니다”

이 사건의 핵심은 최저가 162,000,000원이 아니라 실질취득액입니다. 현재 신건에서는 이다연 보증금 150,000,000원이 전액 배당돼 인수는 0원이지만, 가격 자체가 최근 거래 93,000,000원의 174.2%입니다. 더구나 거래 추세는 -38.0%입니다. 유찰을 기다려도 이다연의 미배당 보증금이 인수액으로 바뀌어 1회 유찰 실질취득 152,614,400원, 2회 유찰 실질취득 152,251,520원으로 사실상 1.5억원대가 유지됩니다.

권리 측면에서도 현황상 대항력 판정이 불가능한 점유 관계가 남아 있고, 공부상 401호와 실제 현관 표시 403호가 뒤바뀌어 표시정정 절차까지 필요합니다. 최근 시세보다 높은 실질취득액 + 대항력 임차보증금 + 미상 점유 + 호수 불일치가 동시에 겹친 사건입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 실제 총비용과 현황 정리 가능성을 먼저 확인해야 합니다.