서울북부지방법원 2025타경13080. 방학초등학교 남서측 인근의 신동아아파트 13동 9층 905호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 9층에 위치합니다. 내부 이용상태는 방2, 주방1, 거실방1, 화장실1, 다용도실1 등으로 조사됐고 사용승인일은 1987.7.1.입니다.
소유자 임희순은 2019.12.10. 이 부동산을 거래가액 320,000,000원에 취득했고 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 220,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정·등기된 김수경 근저당, 세린섬유 가압류와 근저당권가처분, 국의 압류, 이준혁 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 272 신동아아파트 13동 9층905호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 · 12층 건물 내 9층 905호 |
| 내부 이용상태 | 방2 · 주방1 · 거실방1 · 화장실1 · 다용도실1 등 |
| 소유자 | 임희순 (2019.12.10. 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 392,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 184,580,174원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.12.10. 접수된 을구 7번 하나은행 근저당권 220,000,000원입니다. 2025.07.28. 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.08.13. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 김수경 근저당, 세린섬유 가압류·근저당권가처분, 국의 압류, 이준혁 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 임차인 신고는 없지만 현장은 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 거주인이 부재해 임대관계를 확인하지 못했고, 건물상황과 내부구조 역시 인근 주민 탐문 등을 토대로 조사됐습니다. 따라서 현 단계에서 특정 점유자에게 대항력이 있다거나 없다거나 단정할 근거는 부족합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
감정가는 490,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 392,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 313,600,000원(64%), 3회 유찰 시 250,880,000원(51%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에서 동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가를 근거로 한 시세 비교를 제시할 수 없으므로, 392,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단은 하지 않는 것이 맞습니다. 감정가 대비 할인율은 법원 경매 회차의 가격 변화일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 김수경 | 300,000,000원 | 165,712,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 세린섬유 | 421,394,500원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 이준혁 | 76,874,225원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,018,268,725원 중 현재 회차 예상 배당액은 385,712,000원, 미배당액은 632,556,725원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 392,000,000원 | 385,712,000원 | 632,556,725원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 313,600,000원 | 308,409,600원 | 709,859,125원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 250,880,000원 | 246,567,680원 | 771,701,045원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 확대됩니다. 다만 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당이 커지는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 방학초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 9층 905호이며 사용승인일은 1987.7.1.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형의 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,233,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역, 교육환경보호 관련 구역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 주택 용도로 사용되는 부지에 대해 외국인 등을 허가대상자로 하는 토지거래계약 허가구역이 2025.8.26.-2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사에서 거주인 부재로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입 상태를 재확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 등기상 인수 0원 판단과 별도로 매각물건명세서의 인수 문구·점유관계를 최종 확인하세요.
- 을구 7번 권리이전. 2025.07.28. 하나은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 관계를 배당표 및 채권계산서와 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 392,000,000원은 감정가의 80%지만, 이것만으로 시장가격보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 주변 동일 유형 최근 거래와 입찰예정가를 직접 비교해야 합니다.
- 배당 밖 비용. 당해세·임차인 최우선변제 등은 추정 배당에 반영되지 않았으므로 원본 자료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서·매각물건명세서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리형, 점유와 가격은 확인형”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.10. 하나은행 근저당을 말소기준으로 삼으면 이후의 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 392,000,000원에 낙찰된다는 가정의 실질취득액 역시 392,000,000원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실만으로 곧바로 ‘안전하고 싸다’는 결론까지 갈 수는 없습니다. 현장조사에서 거주인을 만나지 못해 임대관계가 미상이고, 최근 실거래 시세를 직접 비교할 근거도 제시되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
