인천지방법원 2024타경563922. 인천 남동구 만수동 대한쉬즈빌 4층 402호, 전용 50.27㎡의 주거용 다세대주택입니다. 이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 최저가가 아니라 2022.01.03. 전입과 2021.12.07. 확정일자를 갖춘 임차인 김대영입니다. 임대차계약일은 2021.11.09., 점유개시는 2021.12.31.이고 보증금은 120,000,000원입니다. 등기부에는 2024.01.29. 주택임차권등기가 접수돼 있으며, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
말소기준권리는 2024.01.25. 접수된 김대영의 가압류 120,000,000원입니다. 그러나 임차인의 전입은 그보다 앞선 2022.01.03.이고 확정일자도 2021.12.07.이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 이 때문에 등기상 후순위 가압류·압류가 소멸하더라도 임차보증금의 미배당 잔액은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경563922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수로 122-1, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.27㎡ · 5층 중 4층 |
| 이용상태 | 주거용(다세대주택) |
| 소유자 | 이정혜 (2021.04.15. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 김대영 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 보증금은 다르다
등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.01.25. 갑구 6번 가압류 · 김대영 120,000,000원이고, 이후 서울보증보험 주식회사 가압류 102,500,000원, 경매개시결정, 남동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 김대영의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로, 을구 7번 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 미변제 보증금의 실체적 인수부담은 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대영 | 4층 402호 50.27㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.03 | 2021.12.07 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
김대영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금은 120,000,000원 한 건만 계산합니다. 배당요구는 2024.01.29. 접수됐고, 현재 회차 가정에서는 집행비용 1,476,040원을 제외한 58,303,960원이 임차인에게 배당돼 61,696,040원이 미변제됩니다.
③ 유찰이 더 돼도 총부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(49%) | 59,780,000원 | 61,696,040원 | 121,476,040원 |
| 7회 유찰 시(39%) | 47,824,000원 | 73,436,832원 | 121,260,832원 |
| 8회 유찰 시(31%) | 38,259,200원 | 82,829,466원 | 121,088,666원 |
낙찰가가 59,780,000원에서 47,824,000원, 38,259,200원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액은 61,696,040원 → 73,436,832원 → 82,829,466원으로 반대로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 121,476,040원 → 121,260,832원 → 121,088,666원으로 거의 움직이지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 이런 식으로 총취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조가 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 1. 임차인 김대영 보증금 | 120,000,000원 | 58,303,960원 |
| 2. 가압류 · 김대영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 102,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김대영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인 보증금 미배당 61,696,040원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사항은 원본 배당표에서 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 2003.01.03. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 인천광역시 남동구 만수로 일대에 위치하며 각급학교, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 공동주택 부지이며 북서측으로 포장도로와 접합니다. 준주거지역, 소로2류 접합, 과밀억제권역입니다.
- 규모·환금성. 대한쉬즈빌은 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있습니다. 반복 유찰 이력이 강해 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차는 59,780,000원이 아니라 인수액을 더한 121,476,040원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임대차 실체 재확인. 김대영이 임차인이면서 가압류 채권자·신청채권자와 동일한 이름이므로 임대차계약서, 송금내역, 전입세대열람, 배당요구 기록을 직접 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조이므로 실제 배당표의 변동을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 각각 121,260,832원, 121,088,666원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 남동구 압류가 존재했던 만큼 당해세·체납세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 종기 및 배당표 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1.21억 실질취득”을 보라
이 사건의 숫자는 얼핏 매력적으로 보입니다. 감정가 122,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 59,780,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김대영의 보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 61,696,040원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 121,476,040원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰도 해법이 되기 어렵다는 것입니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 미배당 보증금이 커져 7회 유찰 시 121,260,832원, 8회 유찰 시 121,088,666원의 실질부담이 남습니다. 최근 실거래 자료가 없어 이를 시세와 직접 비교할 근거도 없습니다. 여기에 소규모 8세대 다세대, 평균 유찰 6.0회라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “임차보증금 인수 구조를 감수할 가치가 있느냐”가 핵심입니다.
