서울북부지방법원 2025타경13088. 외대앞역 남측 인근 이문휘경지웰에스테이트 근린생활시설씨동 1층 씨102호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 요항상 현재 이용상태는 근린생활시설(채선당 밀키트 24)입니다. 소유자는 공종연이며, 2022년 1월 14일 거래가액 962,852,074원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 763,980,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 서울신용보증재단·롯데카드·케이비국민카드·신한카드의 가압류가 순차적으로 들어왔고, 2025년 8월 14일 유케이제십일차유동화전문유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 가격에서 배당되지 못하는 채권이 크더라도 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13088 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 377 이문휘경지웰에스테이트 근린생활시설씨동 1층 씨102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(채선당 밀키트 24) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 씨102호 |
| 소유자 | 공종연 · 2022.01.14 소유권이전 · 거래가액 962,852,074원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 357,171,000원 (5회 유찰, 감정가 33%) |
| 말소기준권리 | 2022.01.14 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 763,980,000원 |
| 경매개시 채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 763,980,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022년 1월 14일 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있어 등기·명세상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 5회 유찰됐지만 가격 가점은 어렵다
이문휘경지웰에스테이트 실거래 비교자료의 기준 면적은 27.6208㎡이지만 면적 일치 판정은 불일치입니다. 실제 최근 거래 표본도 14.14㎡, 17.45㎡, 59.98㎡가 섞여 있어 이 물건의 적정가를 직접 산출하는 비교표로 쓰기에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 최저가 357,171,000원은 최근 12개월 평균 226,727,272원의 157.5%이며, 최신 거래 164,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.14㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 14.14㎡ | 17 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 14.14㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 14.14㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 14.14㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2026.04 | 17.45㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 17.45㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 14.14㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 14.14㎡ | 19 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 8 | 810,000,000원 |
| 2025.08 | 17.45㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 226,727,272원 |
최근 12개월 가격 흐름은 과거 구간보다 33.4% 높은 것으로 집계돼 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 157.5%인 데다 비교 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 33%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 59.98㎡의 810,000,000원 거래처럼 면적이 크게 다른 거래가 평균에 섞여 있으므로 평균 자체도 개별 호실 가격으로 곧바로 대입해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,800,394원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 763,980,000원 | 351,370,606원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 54,330,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 27,746,706원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,133,463원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,712,724원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 876,902,893원 중 예상 배당액은 351,370,606원이며 미배당은 525,532,287원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이고, 명세서상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 357,171,000원 | 351,370,606원 | 525,532,287원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 285,736,800원 | 280,936,485원 | 595,966,408원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 228,589,440원 | 224,589,188원 | 652,313,705원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 등기상 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 7회 유찰 시 매각가 228,589,440원은 최근 12개월 비교평균 226,727,272원과 가까워지지만, 애초 비교 면적이 일치하지 않는 만큼 이 숫자만으로 적정 응찰가를 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 지하철 1호선 외대앞역 남측 인근으로, 주상용건물·용도복합건물·주거용건물·상업용건물·업무용건물·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 북측 인근에 외대앞역, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 채선당 밀키트 24로 이용 중입니다.
- 도로. 휘경로와 외대역동로 등의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지의 부정형 토지입니다. 토지면적은 3,992.2㎡, 공시지가는 7,087,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 재정비촉진지구. 매각물건명세서에도 재정비촉진지구 지정과 관련해 관할 행정관청에 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 감정평가 요항상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 영업주체와 실제 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 한계. 비교 기준 면적 27.6208㎡와 최근 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 157.5%라는 수치만으로 개별 호실의 적정가격을 확정해서는 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰이고 동일 단지 경매 평균도 5.5회 유찰입니다. 권리 외에 상가 수익성·공실·점유·매각성 등의 원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 재정비촉진지구 확인. 명세서 기재대로 관련 계획과 제한사항을 관할 행정관청에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 525,532,287원은 매수인 인수액이 아닙니다. 명세서상 인수권리는 해당사항 없고 계산상 인수액도 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리·법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 평가에서는 감정가 대비 할인율을 앞세우기 어렵습니다. 이미 5회 유찰돼 357,171,000원까지 내려왔지만 최근 12개월 비교평균 226,727,272원의 157.5%이고, 최신 거래는 164,000,000원입니다. 더구나 실거래 비교 면적도 일치하지 않습니다.
따라서 이 물건은 “권리상 인수위험이 낮다”와 “현재 가격이 싸다”를 같은 의미로 받아들이면 안 됩니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 5.5회·매각률 0.0%, 근린생활시설 이용, 임대관계 미상까지 함께 놓고 보면 현재 단계의 핵심은 권리보다 가격 적정성과 실제 점유·환금성 검증입니다.
