서울북부지방법원 2025타경13088. 동대문구 휘경동 이문휘경지웰에스테이트 근린생활시설씨동 1층 씨102호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 근린생활시설(채선당 밀키트 24)입니다. 소유자 공종연은 2021년 12월 23일 매매를 원인으로 거래가액 962,852,074원에 취득했고, 2022년 1월 14일 국민은행 근저당 763,980,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 서울신용보증재단·롯데카드·KB국민카드·신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 실제 이용상태가 근린생활시설이므로, 등재 임차인이 없다는 사실만으로 현장 점유·인도 문제까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 377 이문휘경지웰에스테이트 제근린생활시설씨동 1층 씨102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(채선당 밀키트 24) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 씨102호 |
| 소유자 | 공종연 (2021.12.23 매매 · 거래가액 962,852,074원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 446,464,000원 (4회 유찰 · 감정가 40.96%) |
| 청구금액 | 763,980,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.14 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류 54,330,000원, 롯데카드 가압류 27,746,706원, KB국민카드 가압류 7,133,463원, 신한카드 가압류 23,712,724원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 시세 비교 — 4회 유찰만 보고 싸다고 할 수 없다
최근 거래 자료는 이문휘경지웰에스테이트의 거래 12건으로, 전체 평균은 222,000,000원, 최근 12개월 평균은 226,727,272원, 최신 거래는 2026년 7월 164,000,000원입니다. 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 446,464,000원은 최근 12개월 평균의 196.9%로, 숫자만 놓고 보면 최근 거래 수준보다 훨씬 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.14㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 14.14㎡ | 17 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 14.14㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 14.14㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 14.14㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2026.04 | 17.45㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 17.45㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 14.14㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 14.14㎡ | 19 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 8 | 810,000,000원 |
| 2025.08 | 17.45㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2025.07 | 14.14㎡ | 18 | 170,000,000원 |
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 본건의 비교대상 면적은 27.6208㎡인데, 위 거래들은 14.14㎡·17.45㎡·59.98㎡로 구성돼 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 196.9%라는 수치는 현재 최저가가 제공된 최근 거래 평균보다 높다는 경고 신호로는 쓸 수 있지만, 본건 자체의 정확한 적정가를 확정하는 근거로 사용하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 446,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,864,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 763,980,000원 | 439,599,360원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 54,330,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 27,746,706원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,133,463원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,712,724원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 876,902,893원, 예상 채권자 배당액은 439,599,360원이며 미배당액은 437,303,533원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 이문동 소재 지하철 1호선 외대앞역 남측 인근으로, 주상용건물·용도복합건물·주거용건물·상업용건물·업무용건물·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 북측 인근에 지하철 1호선 외대앞역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설(채선당 밀키트 24)로 이용 중입니다. 급·배수시설, 기본 위생설비와 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 휘경로와 외대역동로 등의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·부정형·중로각지이며 토지면적은 3,992.2㎡입니다. 공시지가는 7,087,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지이용계획확인서상 재정비촉진지구 관련 사항은 관할 행정관청에 별도 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 446,464,000원 | 439,599,360원 | 437,303,533원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 357,171,200원 | 351,370,803원 | 525,532,090원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 285,736,960원 | 280,936,643원 | 595,966,250원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 357,171,200원, 285,736,960원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 배당 부족액은 437,303,533원에서 525,532,090원, 595,966,250원으로 커집니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족 문제이며, 제공된 배당 구조상 매수인이 승계하는 금액으로 잡혀 있지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교의 함정. 현재 최저가가 감정가의 40.96%라는 할인율보다, 최근 12개월 거래 평균의 196.9%라는 점을 먼저 봐야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 면적 불일치. 본건 비교대상 면적은 27.6208㎡인데 최근 거래 표본은 14.14㎡·17.45㎡· 59.98㎡입니다. 동일 면적·동일 용도 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 이용. 현재 채선당 밀키트 24로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·영업자·인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 다회 유찰. 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 상가 환금성·수익성·점유 등 다른 요인인지 확인해야 합니다.
- 재정비촉진지구. 토지이용계획확인서상 재정비촉진지구로 지정되어 있으므로 관련 사항은 관할 행정관청에 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰만으로 싸다고 할 수 없다
이 사건의 권리 구조는 비교적 깔끔합니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 446,464,000원으로 감정가의 40.96%까지 내려왔지만, 제공된 최근 12개월 거래 평균 226,727,272원의 196.9%입니다. 거래 표본 면적이 본건과 맞지 않아 직접 비교에는 한계가 있으나, 적어도 ‘4회 유찰됐으니 싸다’고 결론낼 근거는 없습니다. 근린생활시설 이용, 임대관계 미상, 평균 5.2회의 경매 유찰 이력까지 겹치므로 권리 안전성은 긍정적이지만 가격·환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
