서울북부지방법원 2025타경13099. 월계동 월계한일1차아파트 101동 13층 1305호입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 655,000,000원이고, 매각기일은 2026.06.02입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 비교대상 면적은 전용 59.953㎡이며 건물은 지하3층·지상19층 중 13층입니다.
이 사건은 단순히 “후순위 권리가 모두 사라지는 아파트”로 보면 안 됩니다. 말소기준으로 표시된 을구 18번 근저당은 2024.12.30이지만, 그보다 약 6개월 앞선 2024.07.01 을구 15번 하나로대부주식회사 전세권 5,000,000원이 있고, 권리 판정은 이를 매수인 인수로 명시하고 있습니다. 실질취득가격은 따라서 655,000,000원 + 5,000,000원 = 660,000,000원으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 월계동 926 월계한일1차아파트 101동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.953㎡ · 지하3층/지상19층 중 13층 |
| 소유자 | 정인준 |
| 감정가 / 최저가 | 655,000,000원 / 655,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 케이드래곤대부주식회사 |
| 청구금액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 단지 | 한일1 · 190세대 · 1999.12.09 준공 |
① 권리 흐름 — 500만원 선순위 전세권이 핵심
핵심 구조는 명확합니다. 2024.07.01 설정된 하나로대부주식회사 전세권 5,000,000원이 표시된 말소기준일 2024.12.30보다 빠르고, 권리 판정 역시 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”입니다. 반면 2024.12.30 세울건대부주식회사 근저당 45,000,000원은 말소기준으로, 이후 하나캐피탈 가압류 31,891,006원과 2025.08.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 “임대미상”으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 명도 대상은 현장·현황조사 원본으로 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 6.60억으로 봐야 한다
한일1 동일 면적 59.95㎡의 확인 거래는 6건이며, 그중 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 650,000,000원, 최신 거래는 2026.06 630,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 표본보다 10.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 14 | 660,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 16 | 660,000,000원 |
| 2024.09 | 59.95㎡ | 6 | 608,000,000원 |
| 2024.09 | 59.95㎡ | 6 | 608,000,000원 |
| 2024.02 | 59.95㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.95㎡ | 3건 | 650,000,000원 |
최저가 655,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 100.8%입니다. 여기에 선순위 전세권 5,000,000원을 더한 실질취득 660,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 101.5%입니다. 최신 거래 630,000,000원과 비교하면 약 104.8%로 더 높습니다.
전체 6건 평균은 619,333,333원이지만, 이 값에는 2024년의 550,000,000원·608,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 하므로, 전체 평균만 놓고 “할인”이라고 판단하면 안 됩니다. 최근 시세 기준으로는 신건 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 655,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,950,000원 |
| 2. 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 근저당 · 세울건대부주식회사 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 31,891,006원 | 31,891,006원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 564,158,994원 |
배당 가정에서는 전세권 5,000,000원도 배당 항목으로 포함되어 있습니다. 그러나 권리 판정은 동일 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시하고 있으므로, 본 리포트의 실질취득 계산은 보수적으로 5,000,000원 인수를 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 노원구 월계동, 지하철1호선 광운대역 남서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지하3층·지상19층 건물의 13층 1305호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·기본 위생·소화전·난방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 외곽 공도에 접합니다. 공시지가는 3,346,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 한일1은 190세대, 1999.12.09 준공이며 동일 면적 확인 거래는 6건입니다. 최근 12개월에는 3건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 15번 하나로대부주식회사 전세권 5,000,000원의 존속 여부와 매각으로 소멸하는 별도 사유가 있는지 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 을구 6번 근저당의 변경·이전 이력이 존재하므로 2024.12.30 을구 18번이 실제 말소기준인지 원본 등기부의 현재사항을 직접 대조해야 합니다.
- 배당관계 확인. 청구금액 280,000,000원과 배당 시나리오상 신청채권 배당 0원의 관계를 채권계산서·배당요구 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 660,000,000원은 최근 12개월 평균 650,000,000원보다 높습니다. 최저가 655,000,000원만 보고 할인으로 판단하지 마세요.
- 최신 거래 반영. 최신 2026.06 거래는 630,000,000원입니다. 2026.02의 660,000,000원 거래와 함께 층·향·내부상태 차이를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계는 임대미상으로 기재돼 있으므로 현황 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비. 체납 관리비와 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “6.55억 신건”이 아니라 “6.60억 실질취득”
이 물건의 첫 번째 숫자는 655,000,000원이지만, 권리분석의 결론 숫자는 660,000,000원입니다. 표시된 말소기준보다 앞선 하나로대부주식회사 전세권 5,000,000원이 매수인 인수로 판정돼 있기 때문입니다.
가격도 신건에 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 650,000,000원, 최신 거래는 630,000,000원이고, 실질취득은 그보다 각각 높습니다. 최근 흐름은 이전 거래군보다 10.4% 상승했지만, 이미 실질취득가가 최근 평균 위에 있기 때문에 이를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
더 중요한 것은 권리 원본 확인입니다. 을구 6번 근저당의 변경·이전 이력과 표시된 2024.12.30 말소기준 사이의 관계, 전세권의 실제 소멸 여부, 그리고 청구금액 280,000,000원과 배당 시나리오의 관계까지 확인되어야 합니다. 결론은 “가격은 최근 시세 이상, 권리는 원본 재검증 필요”입니다.
