수원지방법원 2025타경1444. 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 1081-4 일원의 공장 및 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 공장(계단실), 2층 공장(창고), 3층 공장·창고·사무실이며, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계및기구 목록 제2023-48호도 매각에 포함됩니다. 소유자는 주식회사세미솔루션코리아이고, 2023.04.25. 설정된 하나은행 채권최고액 5,278,800,000원 근저당이 말소기준입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 실제 임차인은 4명이고, 그중 방성호는 2020.07.02. 전입해 말소기준일 2023.04.25.보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실질취득비용은 현재 최저가만으로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 1081-4 · 도로명주소 원암로 399 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장(계단실) · 2층 공장(창고) · 3층 공장·창고·사무실 |
| 토지 | 7,188㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사세미솔루션코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 11,054,652,500원 / 11,054,652,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 4,996,478,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계및기구 목록 제2023-48호 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.25.
2015년 중소기업은행 근저당과 2016년 우리은행 근저당 등 과거 담보권은 이미 말소됐고, 2019년 신한은행 신탁 역시 2023.04.25. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 소유권이 주식회사세미솔루션코리아로 귀속되고 하나은행 근저당 5,278,800,000원이 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다. 이후 신용보증기금 가압류 346,500,000원, 국세 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 4명 중 1명은 선순위 대항력
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방혜정 | 100.0000㎡ | 2023.10.10 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이준호 | (주)세미솔루션코리아 1층 165.0000㎡ | 2023.05.22 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 방성호 | 3층 206호 108.0000㎡ | 2020.07.02 | 미상 | 500,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 권영진 | 세미솔루션코리아 경기도 용인시 처인구 남사면 원암로 30.0000㎡ | 2024.02.03 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
방혜정·이준호·권영진은 전입일이 말소기준일인 2023.04.25.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 방성호는 2020.07.02. 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되는지, 미배당분이 얼마인지 확인되기 전까지는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 현재는 감정가 100%
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 11,054,652,500원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 감정가의 80%인 8,843,722,000원, 2회 유찰 시에는 64%인 7,074,977,600원입니다. 다만 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로, 낙찰가만 낮아지는 것을 곧바로 실질취득비용 감소로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 지급 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 11,054,652,500원 | 5,625,300,000원 | 0원 | 5,316,405,975원 |
| 1회 유찰 · 80% | 8,843,722,000원 | 5,625,300,000원 | 0원 | 3,127,584,780원 |
| 2회 유찰 · 64% | 7,074,977,600원 | 5,625,300,000원 | 0원 | 1,376,527,824원 |
위 회차별 계산은 등재된 채권 배당 시나리오입니다. 선순위 대항력 임차인 방성호의 보증금이 미상인 만큼, 실질취득비용 및 최종 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,054,652,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 112,946,525원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,278,800,000원 | 5,278,800,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 346,500,000원 | 346,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,316,405,975원 |
현재 회차의 배당 계산상 등재 채권 부족액은 0원이고 소유자 잔여금도 발생합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 특히 방성호의 보증금 미상 문제는 매수인 인수 가능성 판단에서 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 물건 특성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 공장(계단실), 2층은 공장(창고), 3층은 공장·창고·사무실로 이용 중입니다.
- 입지. 수역저수지 북서측 근거리에 위치하고, 인근에는 공장·창고·농경지·소규모 근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 7,188㎡, 공장용지·공업용, 완경사·사다리형, 소로한면 조건입니다. 공시지가는 341,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록 3~7 토지는 공부상 공장용지·구거·대지이나 현황 도로 등으로 이용 중입니다.
- 건물·대장. 건물은 등기사항증명서상 방아리 1081-4, 1081-16 양 지상으로 등재돼 있으나, 대장상 합병되어 방아리 1081-4 단일지상에 소재합니다.
- 기계기구. 제2023-48호 기계및기구 목록은 매각에 포함되며, 그 외 소유자 미상의 기계기구는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 방성호 보증금 확인. 2020.07.02. 전입한 선순위 대항력 임차인의 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 이준호 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 임대차관계 자체는 추가 대조가 필요합니다.
- 기계기구 범위 확인. 제2023-48호 목록은 일괄매각에 포함되지만 소유자 미상의 기계기구는 제외되므로 현장 물품과 목록을 대조하세요.
- 도로 이용 토지 확인. 목록 3~7의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르므로 위치·면적·현황을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 일부 대위변제 확인. 하나은행 근저당 중 140,065,593원이 신용보증기금에 일부 이전된 등기 내역을 최신 등기부와 배당관계에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 말소”보다 중요한 건 선순위 임차인
이 사건은 하나은행 근저당 이후에 들어온 가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 실제 투자 판단을 바꾸는 요소는 방성호의 선순위 대항력입니다. 전입일은 2020.07.02.로 말소기준 2023.04.25.보다 빠르고 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원 계산만으로 낙찰자의 최종 부담을 확정해서는 안 됩니다.
현재 최저가는 감정가와 동일한 11,054,652,500원이고 아직 유찰도 없습니다. 등재 채권은 2회 유찰 시나리오까지도 부족액 0원으로 계산되지만, 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미한다고 단정할 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 인수액은 미확정. 이 물건의 입찰 전 최우선 과제는 방성호의 보증금과 배당·승계 범위를 확정하는 것입니다.
