서울북부지방법원 2025타경13117. 강북구 미아동 남광하이빌 에이동 5층 503호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2018년 5월 25일 국민은행 근저당권이며, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 공동담보목록 제2017-228호에 포함된 근저당으로, 이후 등기된 김지훈의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 및 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차보증금 299,000,000원은 현재 최저가 261,600,000원보다 크지만, 이 사건을 단순한 ‘보증금 초과 인수형’으로 보면 안 됩니다. 김지훈의 전입·점유개시일은 2021년 8월 18일로 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력도 없는 것으로 판정돼 있습니다. 또한 보증기관의 확약까지 제출돼 있어 낙찰가와 별도로 더해야 할 보증금 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 316-3 남광하이빌 에이동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 장연순 (2019.09.09. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 261,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기상 특기 | 2022.10.18. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 임차권까지 매각으로 소멸
말소기준인 국민은행 근저당권의 설정일은 2018.05.25.입니다. 김지훈의 전입·점유개시일은 2021.08.18., 임차권등기일은 2023.08.23.로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 김지훈의 임차권은 매각으로 소멸하고, 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되지 않는 것으로 분석됩니다.
② 임차인·보증기관 승계 분석
실제 임차인은 김지훈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 김지훈의 보증금 299,000,000원에 관한 중복 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지훈 503호 전부 · 주거·임차권등기 | 299,000,000원 | 2021.08.18. | 2021.06.08. | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 보증기관 승계 별도 보증금 합산 없음 |
* 김지훈은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 주택도시보증공사는 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이에 따른 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석했습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 실질취득 261,600,000원
감정가는 327,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 261,600,000원입니다. 매수인 인수액이 0원*이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 261,600,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 261,600,000원 | 0원* | 261,600,000원 | 2,441,862,400원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 209,280,000원 | 0원* | 209,280,000원 | 2,493,449,920원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 167,424,000원 | 0원* | 167,424,000원 | 2,534,719,936원 |
④ 예상배당표 (매각가 261,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,462,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,400,000,000원 | 257,137,600원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 257,137,600원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 2,441,862,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 5층 503호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울강북우체국 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 미아역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 가스보일러 난방, 위생·급배수시설과 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며 북서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 주택 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 실제 임차인 수 재확인. 김지훈 1명과 보증기관의 승계 신고는 하나의 보증금에 관한 관계입니다. 중복 합산하지 않되, 전입세대·현장점유를 다시 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 확약에 따라 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 제출서류를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등기부에 민간임대주택 등록 사실이 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 행정·등기 처리 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 1회 유찰과 감정가 대비 20% 할인만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래와 내부 상태를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·체납 확인. 미납 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 가능성을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 여부와 퇴거 상태를 현장에서 확인하고 인도명령·명도 일정을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 열람하세요.
맺으며 — 보증금보다 중요한 것은 ‘대항력과 확약’
김지훈의 보증금 299,000,000원은 현재 최저가보다 크지만, 이 사건에서 그 차액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약까지 제출했기 때문입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 동일한 261,600,000원, 매수인 인수는 0원*입니다.
다만 권리 인수 0원이 곧 가격상 저렴함을 의미하지는 않습니다. 현재는 1회 유찰된 다세대주택이며, 국민은행 근저당 채권액이 매각대금을 크게 웃돌아 신청채권자에게도 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 결론은 권리 인수는 정리됐고, 가격 판단은 별도입니다. 확약서 원문, 현재 점유, 임차권등기 말소 조건, 민간임대주택 등록 상태와 현장 상태를 확인한 뒤 실질취득액 261,600,000원을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
