수원지방법원 2025타경1532. 수원시 영통구 망포동 망포역마을쌍용아파트 103동 1층 103호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일 단지 거래 비교 면적은 84.8697㎡입니다. 현 소유자 배현욱은 2019.05.15. 거래가액 305,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 해 2019.09.25. 국민은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 SBI저축은행 근저당, 테크메이트코리아대부 및 유미캐피탈대부 근저당, 국민건강보험공단·국·수원시의 압류, 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 망포동 691 망포역마을쌍용아파트 103동 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 동일 단지 거래 비교면적 84.8697㎡ · 21층 건물 내 1층 103호 |
| 사용승인일 | 2002.04.25 |
| 소유자 | 배현욱 · 2019.05.15. 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 547,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 99,057,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
실제 임차인 0명. 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2019.09.25. 국민은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 등기된 SBI저축은행 근저당 120,000,000원, 테크메이트코리아대부 근저당 75,000,000원, 유미캐피탈대부 근저당 45,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 10,000,000원 및 압류·경매개시결정은 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 80.9%
망포마을쌍용1차 동일 면적 84.87㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 676,500,000원, 최저 거래는 580,000,000원, 최고 거래는 860,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.08. 860,000,000원입니다. 현재 최저매각가 547,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.87㎡ | 14 | 860,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 4 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 10 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 1 | 623,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 16 | 665,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 17 | 697,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 14 | 640,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 12 | 663,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 13 | 580,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 9 | 645,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 11 | 645,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 20 | 660,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 676,500,000원 |
특히 본건과 같은 1층 거래가 2026.06. 623,000,000원에 확인됩니다. 현재 최저가 547,000,000원은 최근 12건 전체 최저 거래 580,000,000원보다도 낮습니다. 실거래 표본 기준으로는 신건 단계에서도 가격 간격이 존재합니다. 다만 개별 호수의 향·내부상태와 경매 취득비용은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 547,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,870,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 5. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 179,130,000원 |
현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권 360,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 179,130,000원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 547,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 437,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 350,080,000원 | 15,621,120원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 총액 360,000,000원 중 344,378,880원이 배당되어 15,621,120원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 태장초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 망포역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 21층 건물 내 1층이며 사용승인일은 2002.04.25.입니다. 지역난방·엘리베이터·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 평지·부정형 토지이며, 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 망포마을쌍용1차는 531세대이고, 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 580,000,000원~860,000,000원입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 건물 4층 바닥면적은 집합건축물대장 438.4268㎡, 등기사항증명서 438.4272㎡로 기재되어 감정평가명세표는 등기사항증명서상 면적을 기준으로 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세인지 확인해 실제 배당순서와 후순위 미배당 가능성을 다시 점검하세요.
- 1층 가격 보정. 동일 면적 1층 거래가 2026.06. 623,000,000원에 확인되므로, 전체 평균뿐 아니라 1층 거래도 응찰가 판단에 함께 반영하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이나 현재 임차인 목록은 없습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 실거래 변동 확인. 최신 거래는 2026.08. 860,000,000원입니다. 현재 경매 최저가와 거래시점 차이를 감안해 최신 거래를 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04.입니다. 매각기일 2026.09.14. 전 추가 등기·변동이 없는지 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 547,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 676,500,000원의 80.9%이고, 최근 12건 최저 거래 580,000,000원보다도 낮습니다. 같은 1층 거래도 2026.06. 623,000,000원이 확인됩니다.
따라서 권리와 가격만 놓고 보면 신건 단계에서도 검토할 근거가 있는 물건입니다. 다만 국민건강보험공단·국·수원시 압류가 있어 당해세 여부에 따른 배당 변동은 반드시 확인해야 합니다. 이 세금 문제는 후순위 채권자 배당과 소유자 잔여에 영향을 줄 수 있지만, 현재 제공된 시나리오상 매수인 인수 0원이라는 결론은 유지됩니다.
