수원지방법원 2023타경50559. 경기도 광주시 능평동 613-2의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,250,315,600원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 875,221,000원입니다. 등기상 확인되는 소유자는 진은주이며, 건물 등기에는 근저당권이 보이지 않고 자료상 말소기준은 2023.04.18. 성남수정새마을금고의 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 2023.05.11. 성남수정새마을금고 가압류 823,686,050원, 2023.05.22. 경기신용보증재단 가압류 31,811,983원이 붙었고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없다는 점입니다. 현황조사상 점유자의 성명은 미상이고 전입신고일·보증금·확정일자도 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다. 배당표에 잡힌 인수액 0원은 어디까지나 현재 배당 가정의 숫자이고, 미상 점유자의 권리가 확인될 경우 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경50559 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 613-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 진은주 |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,315,600원 / 875,221,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 788,713,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 지상4층 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 173.0㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 주거나지 · 공시지가 560,900원/㎡ · 보전관리지역 |
① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 소멸
건물 등기상 근저당권은 확인되지 않고, 자료상 2023.04.18. 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 가압류 2건은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 가정에서도 채권자 총 청구액 855,498,033원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 8,570,757원이 남는 구조입니다.
② 점유자 — 대항력·우선변제 모두 미상
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 잡힌 것은 성명이 확인되지 않은 점유자 1건입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 알 수 없어 대항력과 우선변제권의 존재 여부를 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 아닙니다.
③ 특수조건 — 미사용승인·농취증·유치권 판결
④ 예상배당표 (매각가 875,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,152,210원 |
| 2. 가압류 · 성남수정새마을금고 | 823,686,050원 | 823,686,050원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 31,811,983원 | 31,811,983원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,570,757원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 855,498,033원이 전액 배당되고 8,570,757원이 소유자에게 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 11,152,210원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 875,221,000원 | 855,498,033원 | 0원 | 8,570,757원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 612,654,700원 | 604,128,153원 | 251,369,880원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 428,858,290원 | 422,169,707원 | 433,328,326원 | 0원 | 0원 |
배당표만 보면 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 2회 유찰부터 채권자 미배당이 발생하고, 3회 유찰에서는 미배당이 433,328,326원까지 늘어납니다. 이 미배당액 자체가 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 더 중요한 변수는 별도로 남아 있는 미상 점유자의 대항력 여부입니다.
⑥ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 광주시 능평동 ‘능평1리 마을회관’ 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층, 외벽 몰탈 위 페인트 마감, 내벽 벽지 및 타일붙임, 창호 하이새시 등이며 난방·위생·급배수설비를 갖췄습니다.
- 토지 현황. 능평동 613-2 토지는 173.0㎡, 지목 답, 토지이용상황 주거나지, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도·규제. 보전관리지역이며 자연보전권역·영농여건불리농지·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 목록 1·4·5의 공부상 지목은 답, 목록 2·3·6은 전이며, 현황 목록 1·2·3·5는 건축허가 후 단독주택 신축 중인 부지, 목록 4·6은 도로입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력은 ‘없음’이 아니라 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록 1~6에 수허가권 변경신청 및 농지취득자격증명원이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 조건이 기재돼 있습니다.
- 사용승인. 목록 7·8은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 현황·허가·사용승인 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원문 확인. 2023.06.21. 525,626,116원 유치권 신고가 있었고 신청채권자의 유치권부존재확인 승소확정판결이 기재돼 있으므로 해당 판결 내용을 원문 대조하는 것이 중요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되며, 현황상 주택부지·도로·미사용승인 건물이 섞여 있어 목록별 이용상태와 경계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 많다
현재 회차의 숫자만 놓고 보면 감정가 1,250,315,600원에서 한 차례 유찰되어 875,221,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건을 단순한 권리 깨끗형으로 분류하기는 어렵습니다.
성명·전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자가 있어 대항력 가능·미상 리스크가 남고, 목록 7·8은 사용승인을 받지 않았습니다. 목록 1~6에는 농지취득자격증명원 등 절차가 필요하며 미제출 시 보증금 미반환 조건도 있습니다. 525,626,116원의 유치권 신고에는 부존재확인 승소확정판결이 존재하지만, 이 판결과 별개로 점유·사용승인·농지 절차를 모두 확인해야 합니다. 결론은 “배당상 인수 0원, 그러나 현장·행정·점유 확인이 필수인 고주의 물건”입니다.
