수원지방법원 2023타경60686. 성남시 수정구 창곡동 위례센트럴푸르지오 5403동 7층 704호 아파트입니다. 현재 공유자는 이미라·최병목으로 각 2분의 1 지분이며, 등기상 핵심은 2019.06.20. 능동새마을금고 근저당권 957,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 능동새마을금고·엠캐피탈·애큐온저축은행·페퍼저축은행의 근저당 및 2023.07.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 자체보다 더 주의해서 볼 부분은 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,870,000,000원인데, 최근 12개월 시세 평균은 1,690,833,333원입니다. 데이터상 최저가가 최근 평균의 110.6%이므로 신건 단계에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 반면 최신 거래는 2026.07. 1,990,000,000원으로 확인돼, 최근 거래 사이에서도 가격 편차가 큰 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경60686 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 위례순환로 211, 5403동 7층704호 (창곡동,위례센트럴푸르지오) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제5403동 제7층 제704호 · 아파트로 이용 중 |
| 공유자 | 이미라 2분의 1 · 최병목 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,870,000,000원 / 1,870,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 968,059,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 감정평가 이용상태 | 아파트 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 15층 건 내 제7층 제704호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2016년 우리은행 및 수원지구원예농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2019.06.20. 능동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 2020.01.31. 능동새마을금고 근저당, 2021.04.15. 엠캐피탈 근저당, 2022.03.16. 애큐온저축은행 근저당, 2022.06.13. 페퍼저축은행 근저당과 2023.07.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 높다
위례센트럴푸르지오의 시세 비교 표본은 12건이며, 최근 12개월 평균 거래가는 1,690,833,333원입니다. 감정가 겸 최저가 1,870,000,000원은 최근 평균의 110.6%입니다. 최신 거래는 2026.07. 1,990,000,000원, 표본 최저는 1,445,000,000원, 최고는 1,990,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.97㎡ | 10 | 1,990,000,000원 |
| 2026.02 | 94.06㎡ | 14 | 1,750,000,000원 |
| 2026.01 | 94.99㎡ | 8 | 1,745,000,000원 |
| 2026.01 | 101.97㎡ | 11 | 1,900,000,000원 |
| 2026.01 | 94.99㎡ | 11 | 1,745,000,000원 |
| 2026.01 | 101.65㎡ | 19 | 1,830,000,000원 |
| 2025.10 | 101.97㎡ | 22 | 1,630,000,000원 |
| 2025.10 | 101.6㎡ | 24 | 1,650,000,000원 |
| 2025.10 | 101.39㎡ | 4 | 1,500,000,000원 |
| 2025.10 | 101.6㎡ | 1 | 1,475,000,000원 |
| 2025.10 | 101.97㎡ | 21 | 1,630,000,000원 |
| 2025.10 | 101.97㎡ | 1 | 1,445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 94.9942㎡ | 12건 | 1,690,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,870,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,100,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 능동새마을금고 | 957,600,000원 | 957,600,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 능동새마을금고 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 엠캐피탈주식회사 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 166,800,000원 | 166,800,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 339,300,000원 |
채권 합계 1,509,600,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 부족액은 0원, 소유자 잔여는 339,300,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,870,000,000원 | 1,509,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,496,000,000원 | 1,478,640,000원 | 30,960,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,196,800,000원 | 1,182,432,000원 | 327,168,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위례푸른초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·다가구주택·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 단지. 위례센트럴푸르지오 · 687세대 · 사용승인 관련 기준일 2016.04.11.
- 도로. 남동측 노폭 약 25미터 포장도로, 북측 노폭 약 10미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역 · 제3종일반주거지역 · 지구단위계획구역(위례).
- 공시지가. 6,587,000원/㎡.
- 토지거래허가. 2025.10.20.부터 2026.12.31.까지 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시 없음 · 공부와의 차이 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 110.6%입니다. 전체 권리의 단순함과 가격 메리트는 별개로 판단해야 합니다.
- 최신 거래도 함께 확인. 최신 거래는 2026.07. 1,990,000,000원이지만, 표본 최저는 1,445,000,000원입니다. 개별 층·면적·상태 차이를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019.06.20. 말소기준권리와 이후 근저당, 2023.07.26. 경매개시결정의 현재 등기 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 배당표 주의. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 기재된 규제의 입찰·취득 시 적용 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 신건 가격은 평균 이상”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.06.20. 능동새마을금고 근저당권이고, 그 이후의 주요 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 1,870,000,000원은 최근 12개월 평균 1,690,833,333원의 110.6%입니다. 최신 거래 1,990,000,000원보다 낮더라도 최근 평균 이상이라는 사실은 그대로 남습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만 신건 가격 메리트는 제한적이며, 입찰 여부는 최근 실거래 범위와 유찰 시나리오를 함께 놓고 판단하는 것이 적절합니다.
