서울북부지방법원 2025타경13135. 성북구 동선동1가 코아루센타시아 지하2층 비206호로, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 소유자는 오태훈으로 2018년 4월 26일 거래가액 445,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 성북구 압류와 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 물건 현황은 단순하지 않습니다. 감정평가서에 따르면 비206호는 인접 호수와 함께 일괄로 ‘STRIKEZON’ 운동시설로 사용됐고 약 2년 전부터 공실상태입니다. 현재 각 호별 경계나 표시가 없으며 건축물대장 현황도와 관리사무소 비치도면은 존재합니다. 물리적인 호별 원상회복은 가능한 것으로 기재돼 있습니다. 즉, 응찰 전에는 등기 권리보다 실제 경계·복구범위·비용을 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13135 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 제지하2층 제비206호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상11층 · 지하2층 비206호 · 2010.06.25 사용승인 |
| 소유자 | 오태훈 (2018.04.26. 거래가액 445,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 156,630,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 288,269,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.04.26 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 오태훈입니다. 이후 2022년·2023년·2025년 성북구 압류와 2025년 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.12.13 하나은행이 신청한 종전 임의경매는 2025.03.14 취하되어 등기가 말소됐습니다.
② 현황 — 싸진 이유를 물건 자체에서 확인해야 한다
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실상태입니다.
- 호별 경계. 비206호는 인접 호수와 함께 운동시설로 사용돼 현재 각 호별 경계나 표시가 없습니다.
- 복구 가능성. 건축물대장 현황도와 관리사무소 비치도면이 있고 물리적인 호별 원상회복은 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 이전 사용. 인접 호수와 일괄해 ‘STRIKEZON’ 운동시설로 사용됐으며 약 2년 전부터 공실상태입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
③ 거래자료 — 직접 비교 시세로 쓰기 어렵다
코아루센타시아 거래자료는 존재하지만 대상 면적 75.57㎡와 일치하지 않습니다. 거래 표본은 49.07㎡, 84.15㎡, 84.46㎡, 113.02㎡ 등으로 구성돼 있어 비206호의 직접 비교 시세로 사용할 수 없는 참고자료입니다. 최근 12개월 표본 2건의 평균은 805,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 840,000,000원이지만 모두 대상과 면적이 일치하지 않아 최저가 156,630,000원과의 단순 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.15㎡ | 6 | 840,000,000원 |
| 2026.02 | 84.46㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.07 | 84.46㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.02 | 84.15㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2025.01 | 49.07㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.10 | 49.07㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2024.05 | 113.02㎡ | 9 | 830,000,000원 |
| 2024.01 | 113.02㎡ | 8 | 845,000,000원 |
| 2023.07 | 49.07㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2023.03 | 113.02㎡ | 6 | 726,000,000원 |
| 2022.04 | 84.15㎡ | 10 | 885,000,000원 |
| 2021.07 | 113.02㎡ | 7 | 845,000,000원 |
전체 거래 12건 평균은 679,416,666원이며 최근 12개월 평균은 805,000,000원으로, 최근 표본이 이전 표본보다 23.0% 높은 흐름입니다. 다만 대상과 면적이 일치하지 않는 만큼 이 상승률 역시 비206호의 직접 가격 근거가 아니라 단지 내 다른 면적 거래의 참고 흐름으로만 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,992,820원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 153,637,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 360,000,000원 중 153,637,180원이 배당되고 206,362,820원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 성북구 동선동1가, 4호선 및 우이신설선 성신여대입구역 남동측 인근입니다. 주위는 상업시설·아파트·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·동측 약 5m, 남서측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 공시지가. 8,090,000원/㎡이며 토지면적은 2,597.8㎡입니다.
- 환금성 신호. 코아루센타시아 경매물건 평균 유찰 5.6회, 매각률 0%로 나타나 단순 가격할인보다 매각 가능성 확인이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 비206호와 인접 호수 사이 현재 물리적 경계·표시가 없으므로 건축물대장 현황도와 관리사무소 도면을 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 원상회복 검토. 호별 원상회복은 가능한 것으로 기재돼 있으나 구체적인 공사범위와 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 약 2년 전부터 공실이었다는 내용과 현재 점유·사용 상태가 같은지 재확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금 확인. 성북구 압류 3건이 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 비교시세 주의. 제공된 거래사례는 대상 면적과 일치하지 않으므로 156,630,000원을 거래사례와 단순 비교해 저가라고 판단하지 마십시오.
- 환금성 우선. 5회 유찰·평균 5.6회 유찰·매각률 0%라는 신호를 반영해 재매각 가능성과 실제 사용수요를 먼저 검토해야 합니다.
맺으며 — “33%라는 숫자보다 출구가 먼저다”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매등기는 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 물건의 성격입니다. 지하2층 근린생활시설·공실·호별 경계 미표시·5회 유찰이 동시에 나타나고, 코아루센타시아 경매 통계도 평균 5.6회 유찰·매각률 0%입니다.
최저가가 156,630,000원까지 내려온 사실만 놓고 보면 감정가 대비 큰 할인처럼 보이지만, 제공된 실거래는 대상 면적과 일치하지 않아 직접 시세 근거가 되지 못합니다. 따라서 이 사건은 “얼마나 싸졌는가”보다 “독립 호실로 어떻게 복구·사용하고, 누가 다시 살 것인가”를 먼저 검증해야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 환금성과 현황 리스크 때문에 가격만 보고 접근하기에는 보수적인 판단이 필요한 근린시설입니다.
