수원지방법원 2024타경54398. 성남시 분당구 삼평동 봇들마을 201동 603호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 박재민·오연주로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 두 사람은 2016.11.30 소유권이전등기를 마쳤고 당시 등기 거래가액은 690,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2018.05.10 설정된 대현새마을금고 근저당권 816,000,000원이며, 이 근저당권은 2024.01.05 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2024.03.15 한국자산관리공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에는 과거 여러 근저당·전세권 설정 이력이 있지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에 반영된 채권은 말소기준 근저당 816,000,000원과 2021.11.12 설정된 후순위 상상인저축은행 근저당 97,200,000원입니다. 두 권리의 채권액 합계는 913,200,000원이며 신건 매각가 가정에서는 전액 배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 판교로 393, 201동 6층603호 (삼평동,봇들마을) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.2822㎡ · 철근콘크리트구조 15층 내 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박재민 2분의 1 · 오연주 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,357,000,000원 / 1,357,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 725,101,993원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 요항의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유 상태는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 76.3%
봇들마을2단지(이지더원)는 721세대, 사용승인 기준일은 2009.02.20입니다. 비교 대상은 84.28㎡ 전후 동일 평형 실거래 12건이며, 최근 12개월 평균 거래가는 1,777,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 1,800,000,000원이고, 표본 최저는 1,580,000,000원, 최고는 1,990,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.28㎡ | 4 | 1,800,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 13 | 1,990,000,000원 |
| 2026.05 | 84.28㎡ | 3 | 1,800,000,000원 |
| 2026.03 | 84.28㎡ | 4 | 1,930,000,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 4 | 1,860,000,000원 |
| 2025.12 | 83.39㎡ | 5 | 1,850,000,000원 |
| 2025.11 | 83.39㎡ | 13 | 1,800,000,000원 |
| 2025.10 | 84.28㎡ | 15 | 1,600,000,000원 |
| 2025.10 | 84.28㎡ | 11 | 1,750,000,000원 |
| 2025.10 | 84.28㎡ | 2 | 1,580,000,000원 |
| 2025.10 | 84.28㎡ | 10 | 1,650,000,000원 |
| 2025.10 | 84.28㎡ | 10 | 1,720,000,000원 |
| 평균 | 84.2822㎡ | 12건 | 1,777,500,000원 |
현재 최저매각가 1,357,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.3%입니다. 최신 거래 1,800,000,000원과 실거래 표본 최저 1,580,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 제공된 동일 평형 최근 거래 자료만 놓고 보면 신건 단계부터 가격 차이가 존재하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,970,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 대현새마을금고 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 3. 을구 23번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 427,830,000원 |
신건 매각가 가정에서는 채권액 913,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 427,830,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,357,000,000원 | 913,200,000원 | 0원 | 427,830,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,085,600,000원 | 913,200,000원 | 0원 | 159,144,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 868,480,000원 | 857,395,200원 | 55,804,800원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 미배당액 55,804,800원이 발생하지만, 제공된 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 여전히 0원입니다. 즉 채권자 미회수와 매수인 인수는 별개의 문제로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 송현초등학교 북동측 인근. 공동주택·다세대주택·초등학교·고등학교·근린생활시설·공원이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 본건까지 진출입이 용이하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 내 6층 603호. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 35m, 서측 약 25m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(판교)이며 비행안전제2구역·과밀억제권역 등 제한사항이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 7,425,000원/㎡.
- 위반 여부. 위반사항 없음, 공부와의 차이 없음.
- 환금성 참고. 단지 721세대이며 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인합니다.
- 말소기준권리 원본 대조. 2018.05.10 을구 7번 근저당권과 2024.01.05 한국자산관리공사 이전등기를 등기부 원본에서 확인합니다.
- 후순위 권리 확인. 2021.11.12 상상인저축은행 근저당권 97,200,000원이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 대조합니다.
- 가격 비교. 최저가 1,357,000,000원, 최근 12개월 평균 1,777,500,000원, 최신 거래 1,800,000,000원을 함께 봅니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 것으로 표시돼 있으므로 실제 배당순위는 별도 확인합니다.
- 토지이용규제. 지구단위계획구역·비행안전제2구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 제한사항을 입찰 목적에 맞게 확인합니다.
맺으며 — “권리도 단순하고, 가격 차이도 크다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권리입니다. 말소기준은 2018.05.10 대현새마을금고 근저당권이고 그 이후 배당대상 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 가격입니다. 신건 최저가 1,357,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 1,777,500,000원의 76.3%이고 최신 거래는 1,800,000,000원입니다. 따라서 데이터상 가격 차이는 분명합니다. 다만 임대관계가 미상으로 적혀 있는 만큼, 마지막 확인 포인트는 실제 점유·명도 상태와 원본 권리서류의 일치 여부입니다.
