서울북부지방법원 2025타경13166. 장안동 ‘장안뉴씨티’ 4층 412호, 전용 22.15㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김정수는 2019.04.26 소유권을 이전받았고 당시 등기부 거래가액은 120,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2023.11.16 설정된 최한나의 근저당권 19,000,000원 자체가 아니라, 그보다 앞서 2019.04.26 전입·점유한 이은화의 선순위 임차권입니다.
이은화의 보증금은 108,000,000원이고 확정일자는 2019.04.10, 전입·점유는 2019.04.26입니다. 배당요구도 되어 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 최저가 55,296,000원에서는 집행비용을 제외한 53,900,672원만 배당되고 54,099,328원이 남습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 4층 412호 · 도로명 서울특별시 동대문구 장한로 105 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 22.15㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김정수 (2019.04.26 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 55,296,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 114,636,500원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.16 을구 3번 근저당권 · 최한나 · 채권최고액 19,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 과거 농업협동조합중앙회 근저당권 59,520,000원은 2019.04.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.16 최한나 근저당권입니다. 이후의 임차권등기와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 이은화는 말소기준보다 앞선 2019.04.26부터 전입·점유한 것으로 제시되어 대항력이 있고, 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계위험은 이은화에 집중
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은화 제4층 제412호 전부 | 2019.04.26 2019.04.10 | 108,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 54,099,328원 인수 |
| 송선기 412호 | 2025.07.07 확정일자 미상 | 108,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 송선기는 2025.07.07 전입으로 말소기준권리 2023.11.16보다 뒤이므로 제공 자료상 대항력이 없습니다. 반면 이은화는 전입·점유가 말소기준보다 약 4년 이상 앞서고, 임차권등기 보증금 108,000,000원 전액을 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 시세 비교 — 최저가 58.2%가 아니라 실질취득 109,395,328원을 봐야 한다
장안뉴시티 전용 22.15㎡의 제공 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 95,000,000원, 최근 12개월 평균도 95,000,000원이고, 최신 거래는 2024.05 100,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 0.0%로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 22.15㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 22.15㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 22.15㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 22.15㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 22.15㎡ | 2건 | 95,000,000원 |
최저매각가 55,296,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 58.2%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 매수인이 승계할 보증금 부족분 54,099,328원을 더하면 실질취득은 109,395,328원으로 최근 12개월 평균의 약 115.2%, 최신 거래 100,000,000원의 약 109.4%입니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 보증금 부근에 머문다
| 시나리오 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 55,296,000원 | 54,099,328원 | 109,395,328원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 44,236,800원 | 64,959,462원 | 109,196,262원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 35,389,440원 | 73,647,570원 | 109,037,010원 |
낙찰가는 55,296,000원 → 44,236,800원 → 35,389,440원으로 내려가지만, 인수액은 54,099,328원 → 64,959,462원 → 73,647,570원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 계속 약 109,000,000원 수준입니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 인수형 경매에서 나타나는 전형적인 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 55,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,395,328원 |
| 1. 임차인 이은화 보증금 | 108,000,000원 | 53,900,672원 |
| 2. 근저당 · 최한나 | 19,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 114,636,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,395,328원을 제외한 매각대금 전부가 이은화에게 배당되는 구조입니다. 보증금 부족분 54,099,328원은 매수인 인수로 제시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 장안뉴시티는 2012.01.18 준공, 149세대이며 본건 전용면적은 22.15㎡입니다.
- 입지. 동대문구 장안동 ‘장안동사거리’ 남서측 인근으로 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남동측 광대로와 남서측 세로에 접하며, 일반상업지역입니다. 토지면적은 975.0㎡, 공시지가는 10,930,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 제시됐습니다.
- 거래 표본. 전용 22.15㎡ 실거래는 제공 자료에서 4건이며 90,000,000원~100,000,000원 범위입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 95,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 55,296,000원은 최근 12개월 평균의 58.2%지만, 인수액까지 더한 실질취득은 109,395,328원입니다.
- 이은화 보증금 잔액 재확인. 매각물건명세서상 보증금 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 배당 추정상 인수액은 54,099,328원입니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 109,196,262원, 109,037,010원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 송선기 점유 확인. 송선기는 2025.07.07 전입으로 제공 자료상 대항력은 없지만, 실제 점유·인도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조도는 집합건축물대장 건축현황도면에 의해 작성됐습니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당요구·교부청구 내역과 최신 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “55,296,000원짜리 물건이 아니라 109,395,328원짜리 구조”
이 사건의 표면만 보면 감정가 108,000,000원짜리 오피스텔이 3회 유찰돼 55,296,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 결론은 완전히 달라집니다. 선순위 대항력 임차인 이은화의 보증금 108,000,000원 중 현재 배당으로 회수되지 않는 54,099,328원을 매수인이 떠안기 때문에 실질취득은 109,395,328원입니다.
이는 최근 12개월 평균 95,000,000원뿐 아니라 최신 거래 100,000,000원도 웃돕니다. 다음 회차로 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득이 109,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 51.2%까지 떨어진 저가 물건”으로 평가하면 핵심을 놓치게 됩니다. 가격 메리트는 낮고, 선순위 임차보증금 인수위험은 명확한 사건입니다.
