서울북부지방법원 2025타경13166. 동대문구 장안동 장안뉴씨티 4층 412호, 전용 22.15㎡ 오피스텔입니다. 감정가 108,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 44,237,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 상당한 할인입니다. 하지만 권리관계를 펼쳐보면 이야기가 달라집니다. 2019년 전입한 임차인 이은화가 2023년 근저당권보다 앞선 대항력을 보유하고 있으며, 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

낙찰가가 내려가면 배당받지 못하는 보증금이 그만큼 늘어나는 구조입니다. 따라서 매각가 4,423만원을 실제 취득비용으로 받아들이는 것은 위험합니다. 비교해야 할 금액은 낙찰가와 인수 보증금을 합친 실질취득액입니다. 이 물건의 가격 메리트는 유찰 횟수가 아니라 총취득부담을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인의 대항력

말소기준권리는 2023.11.16 설정된 최한나 근저당권입니다. 기존 농업협동조합중앙회 근저당권은 2019.04.26 이미 말소되었습니다. 최한나 근저당권과 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이은화의 전입신고 및 점유개시일은 2019.04.26입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 임차인으로, 2024.09.12 주택임차권등기도 마쳤습니다. 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌다는 이유만으로 기존 대항력까지 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심

임차인 관련 조사 명의는 이은화·송선기 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 명의로 분류된 신고는 없습니다. 다만 동일한 412호에 두 명 모두 보증금 108,000,000원이 기재되어 있으므로, 이를 별개의 인수보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 확인된 인수 계산은 명세서에 명시된 이은화의 선순위 임차권을 기준으로 합니다.

이은화의 임차권등기에는 최초 확정일자 2019.04.10(100,000,000원), 증액분 확정일자 2021.03.29(5,000,000원), 2023.04.24(3,000,000원)가 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

장안뉴시티 동일 전용면적 22.15㎡의 실거래 기록입니다. 제시된 평균 거래가는 95,000,000원이며, 최근 평균 비교 기준 역시 95,000,000원(2건)입니다. 다만 확인 가능한 최신 거래가 2024.05에 머물러 있으므로, 이를 2026년 현재의 확정 시세로 간주할 수는 없습니다.

최저가 44,237,000원만 실거래 평균과 비교하면 46.6% 수준으로 보입니다. 그러나 이 물건은 보증금 미배당분을 인수해야 하므로 이 비교는 실제 취득비용을 설명하지 못합니다.

실거래 기록상 비교 가능한 가격은 90,000,000~100,000,000원입니다. 최근·과거 거래 간 제시된 가격 추세는 0.0%이지만, 최신 거래 시점이 오래되었고 표본도 제한적입니다. 따라서 현재 가격 수준과 환금성은 추가 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,237,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 인수액은 배당표 밖에서 매수인이 부담하는 미배당 보증금으로, 매각대금 배분 합계에 중복 산입하지 않았습니다. 실제 배당과 인수액은 확정된 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금에서 집행비용을 제외한 금액 전부가 선순위 임차인 이은화에게 배당되는 구조입니다. 이 때문에 최한나 근저당권 및 한국주택금융공사의 예상 배당은 0원입니다. 두 채권의 합계 미배당액은 133,636,500원입니다. 다만 이 후순위 채권액 자체를 매수인이 모두 인수하는 것은 아닙니다. 핵심 인수권리는 이은화의 미배당 보증금입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 보증금 108,000,000원을 중심으로 실질취득액이 형성되는 구조이며, 집행비용까지 고려하면 예상 총부담이 보증금을 소폭 초과합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 장안동사거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물 중 4층 412호입니다. 기본적인 급배수·위생설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 및 지하주차장이 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 남동측 광대로와 남서측 세로에 각각 접합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이해관계인 폐문부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의해 작성되었습니다.
• 환금성. 장안뉴시티는 149세대이며 2012.01.18 사용승인되었습니다. 동일 면적의 확인된 실거래는 4건으로 표본이 많지 않고 최신 확인 거래도 2024.05입니다. 2026년 매수·매도 호가와 실제 거래 가능 가격의 재확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수 보증금. 매각물건명세서에 명시된 이은화 임차권의 미배당 잔액을 확인하세요. 현재 추정 인수액은 64,959,266원이며 실제 배당 결과에 따라 달라집니다.
• 실질취득액 기준. 최저가 44,237,000원이 아니라 인수금액을 더한 109,196,266원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
• 임차인 관계. 이은화와 송선기의 계약 관계, 실제 점유자, 보증금 중복 기재 여부 및 명도 상황을 확인해야 합니다.
• 우선변제 확인. 이은화의 최초 확정일자와 증액분 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 배당변동. 예상 집행비용과 실제 배당금액이 달라지면 인수액도 변동합니다. 당해세와 최우선변제 등의 반영 여부를 확인하세요.
• 현장 확인. 내부 상태, 시설 노후도, 실제 이용상태와 점유 관계를 현장에서 확인하세요.
• 시세 재확인. 최근 확인 거래가 2024.05이므로 최신 실거래·매물 호가·임대수요·관리비 체납 등을 추가 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차 관련 서류를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “4,423만원짜리 오피스텔이 아니다”

이 사건은 최저매각가와 실제 취득부담을 반드시 구분해야 하는 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 4회 유찰로 감정가 대비 최저가는 크게 낮아졌지만, 매수인이 부담할 보증금 잔액까지 고려하면 실질취득액은 109,196,266원입니다.

제시된 실거래 평균 95,000,000원과 최신 확인 거래 100,000,000원을 모두 웃돌기 때문에 현재 회차에서 가격상 이점이 있다고 보기 어렵습니다. 이후 유찰되더라도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 108,000,000원 안팎으로 유지됩니다. 더욱이 확인된 실거래 표본이 오래되었고 동일 호실의 임차인 명의도 추가 확인이 필요합니다.

결론은 최저가 할인율에 현혹되지 말고, 선순위 보증금 인수와 실제 총취득비용을 먼저 확인해야 한다는 것입니다. 이 물건의 핵심은 4회 유찰된 가격표가 아니라, 낙찰 이후에도 남는 임차보증금입니다.