춘천지방법원 2024타경3059. 춘천시 동면 만천리 326-33 일대의 근린시설·주택·펜션 및 토지가 함께 얽힌 물건입니다. 감정가는 6,459,424,720원이고 2회 유찰된 현재 최저가는 3,165,118,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 상태지만, 이 사건은 낙찰가만 계산해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 사업자등록·전입이 이뤄진 점유자 중 확인된 3건의 보증금 180,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어가는 구조이기 때문입니다.

현재 확인되는 최소 실질취득은 3,165,118,000원 + 180,000,000원 = 3,345,118,000원입니다. 동시에 현황조사에는 정삼영의 소방·냉난방시설 보수공사가 기재돼 추후 유치권 주장 가능성을 별도로 확인할 필요가 있고, 토지 일부의 경계 문제, 옆 지번 건물의 일부 소재 가능성, 매각제외 차양·골프연습장·이글루텐트 등도 있습니다. 권리와 현황을 함께 봐야 하는 복합형 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차는 별도

등기부상 말소기준은 2024.01.24. 춘천남부새마을금고 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 4,170,000,000원이며, 2024.03.29. 변경등기에는 채권최고액 4,800,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 춘천시 압류, 양양농업협동조합·토스뱅크의 가압류는 말소기준권리 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 확정 인수 1.8억, 점유관계는 더 복잡하다

확인된 인수액은 30,000,000원 + 50,000,000원 + 100,000,000원 = 180,000,000원입니다. 김연희는 임차인 조사에 2층 점유자로 기재돼 있으나 등기부상 현재 공유자 김연희와 이름이 같습니다. 매각물건명세서에도 소유자로 판명되면 임차인에 해당하지 않는다고 기재돼 있어, 현재 배당표의 인수액 180,000,000원에는 김연희의 미상 보증금이 포함되지 않았습니다. 입찰 전 동일인 여부와 임대차관계 원본 확인이 필요합니다.

③ 가격·회차 시나리오 — 낙찰가가 곧 취득가가 아니다

현재 최저가는 감정가의 49%인 3,165,118,000원입니다. 그러나 확인된 선순위 보증금 180,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득은 3,345,118,000원입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 3,165,118,000원 가정)

현재 회차의 채권총액은 4,904,808,104원, 채권자 배당액은 3,131,066,820원, 미배당은 1,773,741,284원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 등기부에는 2024.03.29. 근저당 채권최고액을 4,800,000,000원으로 변경한 등기가 있으므로 실제 채권액·배당기준은 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 강원특별자치도 공무원교육원 북측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리와 운행횟수 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 기호 2는 근린생활시설 및 주택, 기호 3은 단독주택(펜션) 5개호, 기호 4는 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 토지. 3,271㎡의 대지로 주상용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 284,400원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 소하천구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
• 건물. 기호 2는 철근콘크리트구조 3층, 기호 3은 철근콘크리트구조 3층, 기호 4는 철근콘크리트조·일반철골구조 1층입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 현황 리스크 — 매각범위와 유치권 가능성

• 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
• 토지 경계. 목록 1 일부는 주차장으로 사용되고, 일부는 석축시설물 아래 부분으로 옆 지번 건물들이 일부 소재하는 것으로 목측돼 명확한 경계 확인이 필요합니다.
• 매각제외 시설. 지상 텐트형 차양, 옥탑 골프연습장 및 이글루텐트 등이 매각제외로 기재돼 있습니다.
• 유치권 여지. 정삼영이 건물 내부 소방시설·냉난방시설을 보수했다고 진술해 추후 유치권 여지가 별도 확인사항으로 표시돼 있습니다.
• 펜션 현황. 목록 3은 공부상 단독주택이지만 현황은 펜션이며, 지하1층 물탱크실 47.85㎡는 건축물대장에는 있으나 등기부에는 소재하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 최저가 3,165,118,000원이 아니라 확정 인수 180,000,000원을 더한 최소 3,345,118,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
• 선순위 임차 확인. 모토모토제이케이레저타운·신재호, 킹푸드, 지효건설의 임대차계약·사업자등록·실제 점유와 보증금 잔액을 대조해야 합니다.
• 김연희 확인. 임차인 조사 명의와 등기부상 공유자가 같은 이름입니다. 동일인 여부가 확인되면 소유자는 임차인에 해당하지 않으므로 원본 신분관계 확인이 중요합니다.
• 킹푸드 점유. 대항력 있음으로 분석돼 있으나 현황조사에는 점유부분 없음으로 기록돼 있어 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 정삼영 공사비. 보수공사의 계약주체·공사대금·변제 여부·점유 상태를 확인해 유치권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
• 경계 측량. 옆 지번 건물 일부 소재 가능성과 석축 아래 부분을 포함해 매각 토지의 실제 경계를 확인해야 합니다.
• 매각제외물. 텐트형 차양, 골프연습장, 이글루텐트의 소유관계와 철거·사용 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금·배당. 국민건강보험공단·춘천시 압류와 당해세 여부를 확인하고 실제 배당표가 어떻게 달라지는지 점검해야 합니다.
• 근저당 변경. 2024.01.24. 4,170,000,000원 설정 뒤 2024.03.29. 4,800,000,000원으로 변경된 등기를 원본에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 현재 이용상태와 토지·건물 현황이 유사한 실거래·수익가치를 별도로 확인한 뒤 실질취득 총액과 비교해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 1.8억 인수와 현황이 먼저다

이 사건은 후순위 등기만 보면 정리가 명확합니다. 춘천남부새마을금고 근저당을 기준으로 그 뒤의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기 뒤에 숨어 있는 점유관계입니다. 확인된 대항력 임차보증금 180,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 최소 실질취득은 3,345,118,000원입니다.

여기에 정삼영의 보수공사에 따른 유치권 여지, 토지 경계 불명확 부분, 옆 지번 건물 일부 소재 가능성, 매각제외 시설, 펜션 건물의 지하 물탱크실 등 확인사항이 겹칩니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자를 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 낙찰가보다 실질취득 총액, 그리고 권리보다 현장 확인이 중요한 물건입니다.