확약서가 64,948,800원 인수를 지운다 — 전농동 미하우스 301호

서울북부지방법원 2025타경13177. 동대문구 전농동 미하우스 3층 301호, 전용 50.41㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 권리분석의 핵심은 2021년부터 대항요건을 갖춘 김서진의 임차보증금 300,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.07.21 설정됐고, 말소기준인 동대문구 압류는 2024.07.15 접수됐으므로 임차권이 명백히 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 최저가 239,200,000원에서 배당되지 못하는 64,948,800원을 매수인이 떠안는 대항력 인수형입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김서진 보증금에 관한 룰상 인수액 64,948,800원은 실질 0원*으로 봅니다. 실제 임차인은 김서진 1명이며, 주택도시보증공사의 대위·승계 신고는 같은 보증금에 관한 것이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*

말소기준은 2024.07.15. 동대문구 압류입니다. 그 뒤의 2025.09.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김서진의 대항요건과 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 중 235,051,200원이 배당되고 64,948,800원이 남지만, 주택도시보증공사의 확약에 따라 그 잔존액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로 실질 인수는 0원*입니다.

② 시세 비교 — 83.9%지만 하락 추세를 함께 본다

미하우스는 2018.07.09. 사용승인된 10세대 규모 건물입니다. 전용 50.41㎡ 비교 거래의 최근 12개월 평균은 285,000,000원, 최신 거래도 2024.04. 285,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 시 실질취득가인 239,200,000원은 이 평균의 83.9%로 45,800,000원 낮습니다.

감정가 299,000,000원은 최근 12개월 평균 285,000,000원보다 14,000,000원 높아, 신건 가격 자체에는 메리트가 없었습니다. 한 차례 유찰돼 239,200,000원으로 내려오면서 비로소 최근 평균보다 낮아졌습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 7.2% 하락했고, 비교 거래는 3건에 불과합니다. 따라서 ‘감정가 대비 20% 할인’만으로 싸다고 판단하기보다 하락 추세와 소규모 건물의 환금성을 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)

배당 계산상 김서진 보증금 미배당액은 64,948,800원입니다. 다만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 동대문구 압류의 구체적인 체납액과 실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총부담은 약 300,000,000원 수준에서 고정됩니다. 이 사건은 확약이 유효하게 적용되는 한 그 구조가 해소돼, 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 낮아집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 방3·주방·욕실·거실·현관 구조의 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
• 입지. 배동초등학교 동측 인근에 위치하며, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층이며, 급·배수시설·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 환금성. 2018.07.09. 사용승인된 10세대 규모로, 비교 거래는 3건이며 최근 가격 추세는 과거보다 7.2% 낮습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 부동산·임차인을 직접 대조하세요.
• 중복 신고 구분. 실제 임차인은 김서진 1명이며 주택도시보증공사는 그 보증금의 대위·승계 주체입니다. 보증금 300,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 절차. 매각 이후 말소 동의의 제출 방식과 필요한 서류, 실제 말소 시점을 확인하세요.
• 압류 체납액 확인. 말소기준인 동대문구 압류의 체납액과 배당순위는 실제 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 원본 배당자료를 확인하세요.
• 가격 상한 보수화. 현재 실질취득은 최근 평균의 83.9%지만 추세가 -7.2%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래 285,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 소규모 환금성. 10세대 건물이고 비교 거래가 3건이므로 재매각 기간, 대출 가능 범위, 개별 호수 상태를 별도로 점검하세요.
• 점유 현황 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유자, 인도 일정, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만 확약으로 구조가 바뀐다”

등기 순서만 보면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 김서진의 보증금 300,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 현재 매각가 기준 미배당액도 64,948,800원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 약 300,000,000원 수준에 머무르므로, 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.

그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 결론이 달라집니다. 확약 적용 시 실질 인수는 0원*, 실질취득은 239,200,000원​*으로 최근 평균 285,000,000원의 83.9%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.2%이고 10세대 소규모 건물이라는 점을 감안하면, 권리는 확약 확인 후 조건부 합격, 가격은 환금성을 반영해 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.