청주지방법원 2024타경35049. 충청북도 음성군 삼성면 양덕리에 위치한 공장시설과 부속토지 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 5,353,350,400원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 4,282,680,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 더블유아이2406유동화전문유한회사이며 청구액은 2,371,412,521원입니다.

권리관계는 단순하지 않습니다. 중소기업은행의 근저당권이 여러 건 존재하고, 신용보증기금의 가압류와 근저당권 일부이전, 다수의 후순위 채권자가 얽혀 있습니다. 건물에는 공장·식당·사무실·기숙사가 포함돼 있고, 토지 일부는 공부상 지목과 실제 사용 상태가 다릅니다. 낙찰금액뿐 아니라 선순위 권리, 점유관계, 기계기구, 진입도로와 토지 규제까지 함께 검토해야 하는 복합물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 확인

2018.12.31. 설정된 중소기업은행 근저당 960,000,000원은 말소기준으로 지정돼 있으며, 같은 날 설정된 별도의 근저당 840,000,000원, 2023년 이후의 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 후순위 가압류의 청구금액이 크고, 실제 배당에서 상당한 미회수가 예상됩니다.

② 임차인·점유관계 — 신고자 6명, 인수 판단 주의

현황조사와 매각물건명세서에는 임차·점유 관련 인물 6명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없지만, 일부는 상가건물임대차현황서상 등록자이거나 주민등록상 전입자로, 실제 임대차관계와 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 2018.12.31.로 지정된 말소기준권리를 기준으로 한 조사상 분류입니다. 양영철의 대항력 성립·존속 여부는 그보다 앞선 2017년 근저당권과 실제 점유·사업자등록 상태까지 대조해야 합니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않았습니다.

또한 임차 관련 인물 김동규와 등기부상 가압류 채권자 김동규는 이름이 같습니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 검토할 필요가 있으나, 이름이 같다는 사실만으로 동일인이나 허위 임대차라고 단정할 수는 없습니다. 신원과 실제 임대차 거래관계를 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 유찰 1회, 시세 메리트 미확인

감정가는 5,353,350,400원이고 현재 최저매각가는 4,282,680,000원입니다. 감정가 대비 80%지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 최근 공장·토지 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,282,680,000원 가정)

예상 미배당 합계는 1,836,390,450원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자별 금액은 제시된 배당 시뮬레이션을 따른 것으로 실제 법원의 배당과 달라질 수 있습니다. 양영철 보증금 1,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 처리돼 있습니다.

⑤ 공장시설·토지·기계기구 검토

• 공장동. 기호(4), (5), (7)은 공장으로 이용 중입니다. 철골조 또는 일반철골구조의 판넬지붕 건물이며, 기호(4), (5)는 2002.07.30., 기호(7)은 2018.12.21. 사용승인됐습니다.
• 부속시설. 기호(6)은 1층 식당·휴게실, 2층 사무실, 3층 기숙사로 이용됩니다. 위생·급배수 및 난방설비가 확인됩니다.
• 토지. 공장용지로 이용되는 토지의 참고면적은 8,527.0㎡이고, 대표 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 일부 토지에는 보전관리지역·농림지역·농업보호구역 등 서로 다른 제한사항이 적용됩니다.
• 공부와 현황 차이. 목록 9, 10은 공부상 임야, 목록 11은 공부상 전이지만 실제로는 공장부지의 부속토지로 이용되고 있습니다. 지목과 현황 이용상태에 따른 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 진입도로. 목록 1은 동측 진입도로를 통해 공도와 연계되며, 목록 8은 지적상 맹지이나 북측 관습법상 도로를 통해 진출입이 가능한 것으로 조사됐습니다. 실제 통행권원과 차량 이용 여건을 확인해야 합니다.
• 컨테이너. 목록 1 및 목록 8, 9 지상에 컨테이너가 소재하지만 매각에서 제외됩니다. 매각 제외 물건의 소유권과 낙찰 후 철거·사용 관계를 확인해야 합니다.
• 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-456호에 따라 평가됐으나, 기호 1 중 드릴연마기와 기호 2~13의 소재가 확인되지 않았습니다. 기계의 현존 여부는 실질 취득가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 음성군 삼성면 양덕리 모란지저수지 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지·임야·농가주택·소규모 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근에 덕호로가 통과합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 토지 형태. 공장용지의 지형은 평지·부정형이며, 도로접면은 세로한면(가)으로 조사돼 있습니다.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등이 관련되며, 다른 목록에는 농림지역·보전관리지역·농업보호구역 및 준보전산지가 포함됩니다.
• 환금성. 공장 건물과 토지, 부속시설 및 기계기구가 결합된 물건이므로 개별 사용 목적과 설비 상태에 따른 가치 차이가 큽니다. 최근 유사 거래 시세를 확인하지 못해 현재 가격의 시장 경쟁력은 판단을 보류해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2017년 근저당권 소멸 여부. 중소기업은행의 1,440,000,000원 근저당에 대해 권리 인수 표시와 배당표가 상충합니다. 최우선 확인사항입니다.
• 양영철 임차관계. 2018.11.30. 등록과 보증금 1,000원, 우선변제 미상 및 대항력 표시를 원본으로 확인하고, 실제 인수 범위를 판단해야 합니다.
• 최민아 및 기타 점유자. 목적물 전부에 대한 점유 기재와 임차·점유 관련 6명의 실제 사용 관계, 명도·인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 김동규의 관계. 임차 관련 등록자와 가압류권자가 동일 성명으로 기재돼 있어 동일인 여부와 관계인 거래 가능성을 확인해야 합니다.
• 기계기구 실사. 소재불명 기계와 드릴연마기의 실제 현황, 설비 가동 여부 및 평가 대상의 잔존 가치를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설. 컨테이너의 소유관계와 처리 가능성을 확인하고, 제시외 건물 포함 범위를 감정평가서와 대조해야 합니다.
• 도로 및 지목. 지적상 맹지의 진입 권원, 임야·전의 공장부지 이용상태와 토지 규제를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 4,282,680,000원은 감정가의 80%입니다. 유사 공장·토지 실거래, 설비 잔존 가치와 별도 비용을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 채권·배당 재확인. 신청채권자의 실제 채권 승계, 중소기업은행과 신용보증기금의 권리관계, 채권 중복 및 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 1회보다 선순위 권리 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 5,353,350,400원에서 현재 4,282,680,000원까지 내려온 공장·토지 일괄매각 물건입니다. 하지만 감정가의 80%라는 숫자만으로 매력적인 가격이라고 판단하기 어렵습니다.

특히 2017년 중소기업은행 근저당권 1,440,000,000원은 인수로 분류된 반면 배당표에서는 전액 배당 대상으로 계산돼 있어 권리 소멸관계가 명확하지 않습니다. 임차 관련 인물 6명의 실제 점유·임대차관계, 양영철의 보증금 인수, 공장 기계의 소재불명, 일부 토지의 지목과 도로 문제도 확인해야 합니다.

현재 시세 비교 자료가 없어 가격상 유리하다는 결론을 내릴 수 없고, 예상 미배당액도 1,836,390,450원에 이릅니다. 채권 미회수액이 곧 매수인 부담이라는 뜻은 아니지만, 복잡한 권리 및 배당구조를 보여주는 지표입니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 선순위 근저당의 소멸 여부와 실제 인수금액, 임차·점유관계 및 취득 대상 자산의 현존 가치를 확정한 뒤에야 합리적인 입찰가격을 산정할 수 있습니다.