⚠️ 잠재 인수 1,440,001,000원 💰 보수적 실질부담 6,793,351,400원 👥 실제 임차인 6명 📉 신건 미배당 776,426,754원
청주지방법원 2024타경35049. 음성군 삼성면 양덕리의 공장 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 4·5·7은 공장으로, 기호 6은 1층 식당·휴게실, 2층 사무실, 3층 기숙사로 이용 중입니다. 소유자는 에스제이건설주식회사에서 에스제이산업주식회사를 거쳐 2022.07.05. 상호가 주식회사재강산업으로 변경됐습니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 선언된 말소기준권리는 2018.12.31. 중소기업은행 근저당 960,000,000원이지만, 그보다 앞선 2017.10.24. 중소기업은행 근저당 1,440,000,000원이 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 판정돼 있습니다. 여기에 2018.11.30. 전입한 양영철은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 보증금 1,000원이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경35049 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 351-1 일원 · 충청북도 음성군 삼성면 덕호로 135 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속시설 |
| 이용상태 | 기호 4·5·7 공장 / 기호 6 1층 식당·휴게실, 2층 사무실, 3층 기숙사 |
| 소유자 | 주식회사재강산업 |
| 감정가 / 최저가 | 5,353,350,400원 / 5,353,350,400원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 더블유아이2406유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 2,371,412,521원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 14.4억이 핵심
말소기준은 2018.12.31. 중소기업은행 근저당 960,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 840,000,000원 근저당, 전민지 1,000,000,000원 근저당과 신용보증기금·운하산업·만세물류·김동규·강산에스티·박은애·전문건설공제조합의 가압류, 2024.10.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
반면 2017.10.24. 설정된 중소기업은행 근저당 채권최고액 1,440,000,000원은 말소기준보다 앞선 권리로서 매수인 인수 판정입니다. 실제 피담보채무액은 채권최고액과 다를 수 있으므로, 1,440,000,000원은 등기상 채권최고액을 그대로 반영한 보수적 위험 한도입니다.
② 임차인 — 6명 중 양영철은 대항력 있음
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민아 | 목적물 1~11번 전부 | 2024.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양영철 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2018.11.30 | 1,000원 | 有 | 없음 | 1,000원 |
| 심규선 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동규 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임유진 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정준용 | 주민등록표등본상 전입자 | 2023.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 양영철은 전입일이 2018.11.30.로 말소기준일 2018.12.31.보다 앞서고, 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있습니다. 우선변제권은 없으며 보증금 1,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,353,350,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 55,933,504원 |
| 인수 · 임차인 양영철 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 1,209,000,000원 | 1,209,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 운하산업 | 29,755,000원 | 29,755,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 전민지 | 1,000,000,000원 | 818,661,896원 |
| 갑구 7번 가압류 · 만세물류 주식회사 | 18,916,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 김동규 | 31,616,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 강산에스티 | 36,439,800원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 박은애 | 8,116,850원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 전문건설공제조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,073,843,650원 중 5,297,416,896원이 배당되고, 776,426,754원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 양영철 보증금 1,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 공장·토지 매각조건 — 제외물과 진입조건 확인
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢·㉣·㉤·㉥·㉦을 포함해 일괄매각됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록 1 지상의 컨테이너 4개동과 목록 8·9 지상의 각 컨테이너 1개동은 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조 제2018-456에 따라 평가됐으나 기호 1 중 드릴연마기와 기호 2~13은 소재불명입니다.
- 토지 현황. 목록 9·10은 공부상 지목이 임야지만 현황은 공장부지의 부속토지로 이용되고 있습니다.
- 진입로. 목록 1은 동측 진입도로로 공도와 연계되고, 목록 8은 지적상 맹지이나 북측 관습법상 도로를 통해 진출입이 가능합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 모란지저수지 북동측 인근으로, 농경지·임야·농가주택·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근에 간선도로인 덕호로가 통과해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 8,527㎡, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 114,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역과 함께 일부 토지에는 보전관리지역·농림지역·농업보호구역·준보전산지 등이 포함됩니다.
- 건물. 2002.07.30. 사용승인 철골조 판넬 건물들과 2018.12.21. 사용승인 일반철골구조 판넬 건물이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2017.10.24. 근저당 최우선 확인. 중소기업은행 채권최고액 1,440,000,000원이 실제로 매수인에게 인수되는지 매각조건 원문에서 확정해야 합니다.
- 양영철 임대차. 2018.11.30. 전입·대항력 有·우선변제권 無로 파악되며 보증금 1,000원이 승계 대상으로 계산돼 있습니다.
- 김동규 관계 확인. 임차인 김동규와 가압류 채권자 김동규가 동일인으로 표시된 만큼 실제 임대차와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 매각제외 컨테이너. 토지 위 컨테이너의 소유·철거·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소재불명 기계기구. 드릴연마기와 기호 2~13 기계기구의 현존 여부가 감정평가와 실제 인도 범위에 어떤 차이를 만드는지 점검해야 합니다.
- 목록 8 진입로. 지적상 맹지이므로 북측 관습법상 도로의 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 토지규제. 농업보호구역·농림지역·보전관리지역·준보전산지 등이 섞여 있어 향후 이용계획과 규제를 필지별로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 인수권리를 확정해야 한다”
이 사건은 신건 최저가가 5,353,350,400원이라는 사실보다 선순위 권리의 실제 인수 여부가 훨씬 중요합니다. 등기 분석대로 2017.10.24. 중소기업은행 근저당 채권최고액 1,440,000,000원이 인수된다면, 양영철 임차보증금 1,000원을 포함한 보수적 실질 부담은 6,793,351,400원까지 올라갑니다.
여기에 공장·토지 일괄매각, 매각제외 컨테이너, 소재불명 기계기구, 지적상 맹지인 토지, 다수의 임차·전입 관계까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 기다리는 문제보다 먼저 말소·인수 범위를 확정하는 사건입니다. 선순위 근저당의 처리 여부가 확정되지 않는 한 유찰 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
