청주지방법원 2025타경146. 제천시 고명동 소재 토지와 저장고를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 홍근원이고, 등기상 말소기준권리는 2019.08.28. 설정된 제천단양축산업협동조합 근저당권 540,000,000원입니다. 그 뒤의 제천농업협동조합 가압류 30,165,491원과 2025.08.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 보증금이나 임차권을 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 권리가 단순하다고 물건까지 단순한 것은 아닙니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고, 목록2는 맹지입니다. 목록1은 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출하면 보증금을 반환받지 못하는 조건이 명시돼 있습니다. 또한 저장고의 대장상 구조와 현황 구조가 다르고, 제시외 물건 가운데 일부는 매각에 포함되고 일부는 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경146 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 고명동 383-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 저장고 이용중 |
| 소유자 | 홍근원 |
| 감정가 / 최저가 | 884,345,400원 / 884,345,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제천단양축산업협동조합 / 472,986,666원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 전 · 12,388㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 24,000원/㎡ |
| 건물 구조·현황 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 저장고 · 내외벽 철근콘크리트 마감 · 바닥 콘크리트 마감 · 창호 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2019.08.28. 제천단양축산업협동조합 근저당권입니다. 2024.04.19. 제천농업협동조합 가압류와 2025.08.18. 현재 사건의 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 2015년 칠금신용협동조합 근저당권은 이미 2019.08.28. 해지로 말소됐습니다.
이전 경매 등기도 있습니다. 2024.02.21. 제천단양축산업협동조합의 임의경매개시결정은 2024.03.20. 취하로 말소됐고, 2024.03.22. 주식회사 제이케이부동산지분대부의 강제경매개시결정도 2025.02.25. 취소기각결정에 따라 2025.03.12. 말소됐습니다. 현재 진행 사건은 2025.08.18. 등기된 2025타경146입니다.
② 이 물건의 핵심 — 가격보다 입찰자격·물건 범위
③ 예상배당표 (매각가 884,345,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,243,454원 |
| 2. 근저당 · 제천단양축산업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제천농업협동조합 | 30,165,491원 | 30,165,491원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 302,936,455원 |
현재 최저가 884,345,400원을 가정하면 채권자 총 청구 기준액 570,165,491원이 전액 배당되고 예상 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 302,936,455원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 884,345,400원 | 0원 | 302,936,455원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 707,476,320원 | 0원 | 127,836,066원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 565,981,056원 | 12,244,246원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 565,981,056원으로 내려가면서 채권 전체를 다 배당하지 못해 12,244,246원의 부족액이 생기지만, 이 부족분이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제천시 고명동 고명화물역 남동측 원거리 방향에 위치하며 주변은 전·답이 주된 용도이고, 간헐적으로 공업용 토지와 농가주택이 소재합니다. 북동측에 고명화물역, 북측에 나이스 CC가 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근이 가능하며 남서측 방향 도보 12~13분 거리에 노선버스정류장(송현리)이 있어 제반 교통편익성은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 저장고로 이용 중이며, 설비는 없습니다.
- 토지. 지목과 토지이용상황은 전, 면적은 12,388㎡입니다. 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이며 준보전산지, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 목록4의 대장상 건물구조와 현황 구조가 다르게 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부부터 확인. 목록1은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다. 입찰 전에 소관 행정기관에 발급 여부를 확인해야 합니다.
- 맹지 목록 확인. 목록2가 맹지이므로 해당 토지의 출입·이용 가능성과 일괄매각 전체에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 제시외 1-1, 3-6은 포함, ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅂ은 제외됩니다. 현장에서 위치와 경계를 대조할 필요가 있습니다.
- 저장고 현황 확인. 목록4는 대장상 구조와 현황 구조가 다릅니다. 재감정평가서와 실제 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 판단은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 884,345,400원이 시장가 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·재감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 물건 조건이 더 어렵다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019년 제천단양축산업협동조합 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 실제 입찰 난도는 권리보다 물건 자체에서 올라갑니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 목록2 맹지, 대장과 현황이 다른 저장고 구조, 그리고 제시외 물건의 포함·제외가 동시에 존재합니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 884,345,400원의 가격 메리트를 이 자료만으로 인정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 소멸형이지만, 현장·행정·물건 범위를 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
