서울북부지방법원 2025타경13336. 성북구 정릉동 ‘대성아트빌152’ 지1층 비01호, 전용 56.81㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 사형택이고, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준은 2023.08.30 주택도시보증공사의 가압류로 잡혀 있으며, 그 뒤의 국 압류와 2025.09.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 금호새마을금고 근저당은 2020.01.09 해지로 이미 말소된 권리입니다.
문제는 등기보다 먼저 들어온 임차인입니다. 남한우는 2022.06.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아, 2023.08.30 말소기준 가압류보다 선순위입니다. 보증금은 310,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 확약이 없다면 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 197,977,600원만 배당되고 112,022,400원이 남아 매수인에게 이어지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 206-152 대성아트빌152 지1층 비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.81㎡ · 공부상 지1층, 현황은 인접도로 기준 2층 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 201,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인 | 2018.10.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남한우 | 제지1층 제비01호 전부 | 2022.06.15 / 2022.06.15 | 310,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 남한우는 전입일과 점유개시일이 모두 2022.06.15이고, 확정일자도 같은 날입니다. 말소기준권리인 2023.08.30 가압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 등기부에는 2024.06.25 주택임차권도 등기돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘64%’만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 201,600,000원으로 감정가 315,000,000원의 64%입니다. 다만 이 사건에는 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 36% 할인됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 9세대 규모 다세대주택이고, 감정평가상 공부는 지1층이나 현황은 인접도로 기준 2층이라는 개별성이 있어 실제 비교사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,622,400원 |
| 1. 임차인 남한우 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약이 없다고 계산하면 임차인 보증금 부족분은 112,022,400원입니다. 그러나 매각물건명세서상 2026.02.26 확약 내용 때문에 이 임차인 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 평가합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 성북구 정릉동 숭덕초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 정릉역이 있습니다.
- 건물. 2018.10.05 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 공부와 현황. 공부상 지1층 비01호이나, 현황은 인접도로 기준 2층에 위치합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,809,000원/㎡, 토지면적 195.0㎡, 다세대주택 건물부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26 제출된 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의의 당사자·조건·효력 범위를 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 이후 실제 말소에 필요한 서류와 시점을 확인해 소유권이전 후 등기 정리가 지연되지 않는지 점검하세요.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 인근 정릉동 다세대, 유사 면적·준공연도·층 조건의 실제 거래와 매물을 별도 비교해야 합니다.
- 현황 층수 확인. 공부상 지1층이지만 인접도로 기준 현황은 2층입니다. 가격평가와 금융기관 담보평가에서 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 유찰·환금성. 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균도 2.0회입니다. 소규모 9세대 다세대의 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 보세요.
- 세금·관리비. 국 압류가 존재했던 만큼 배당과 별개로 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 별도 확인하세요.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인은 있지만, 확약이 판을 바꾼다”
표면만 보면 위험한 사건입니다. 보증금 310,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 201,600,000원 기준 계산상 미배당액도 112,022,400원에 달합니다. 확약이 없었다면 낙찰가를 더 낮춰도 실질취득비용이 크게 줄지 않는 인수형 물건이 됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 점이 결정적으로 다릅니다. 그 결과 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.
다만 가격은 별개입니다. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 201,600,000원이 실제 시세보다 싼지 검증되지 않았고, 2회 유찰·9세대 규모·경매 매각률 0.0%라는 환금성 지표도 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 리스크는 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건”으로 보는 것이 가장 정확합니다.
