청주지방법원 2025타경194. 충북 제천시 봉양읍 삼거리 223에 위치한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 지목은 대, 토지면적은 1,004㎡이며, 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 2층 건물입니다. 등기와 건축물의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만, 감정평가 당시에는 주택(펜션)으로 이용되고 있었습니다.

현재 소유자는 이지용 씨로, 2023년 10월 16일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 대월농업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 제천세무서장의 압류와 대월농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

따라서 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 일반적인 아파트나 주택과 달리 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르고, 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 시설이 혼재합니다. 이 때문에 낙찰가격뿐 아니라 실제 사용 가능성, 허가관계, 관리·정비비용을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

이번 경매의 말소기준은 2023.10.16 설정된 대월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 건물과 함께 같은 소재지 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.

2025년 11월 26일 제천세무서장의 압류와 2026년 1월 7일 대월농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 등기된 권리로, 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 과거 한빛은행·신한은행·제천단양축산업협동조합 근저당권과 종전 압류·가압류도 이미 말소됐습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다

감정평가액은 295,175,600원이며, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 236,140,000원입니다. 감정가에 비해서는 가격이 낮아졌지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

이 물건은 토지와 근린생활시설 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 일반 주택과 비교하기 어려우며, 현재의 펜션 이용상태와 공부상 일반음식점 용도 차이가 실제 사용 가능성과 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 최저가의 적정성이나 환금성을 낙관적으로 평가해서는 안 됩니다.

각 회차 가격은 제시된 경매 시나리오를 적용했습니다. 이후 유찰 여부나 매각조건 변경은 확정된 사항이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 236,140,000원 가정)

최저매각가격에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,105,960원을 공제하고, 대월농업협동조합에 근저당권 채권최고액 기준 96,000,000원을 배당합니다. 이후 소유자에게 돌아가는 추정 잔여금은 136,034,040원입니다.

신청채권자의 청구금액은 91,929,762원이지만, 예상배당에서는 근저당권 채권최고액인 96,000,000원을 적용했습니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 이 배당표에는 당해세 및 최우선변제 가능 금액이 반영되지 않았으므로 소유자 잔여금이 확정됐다고 보아서는 안 됩니다.

회차별 배당 시나리오

세 가지 시나리오 모두 대월농업협동조합의 근저당권 채권최고액을 배당할 수 있는 것으로 계산됩니다. 매수인에게 넘어가는 미배당 보증금이나 인수채무는 산정되지 않습니다. 다만 이 계산은 실제 점유·임대차·세금관계가 최종 확인됐다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천시 봉양읍 삼거리 소재 삼거리두무실마을 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 주택·농경지·과수원·창고시설·임야 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에서 대중교통이 운행됩니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 특성. 면적 1,004㎡, 지목 대, 생산관리지역입니다. 완경사·부정형 토지이며, 도로접면은 소로한면입니다. 개별공시지가로 기재된 금액은 50,100원/㎡입니다.
• 토지 규제. 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 포함되며, 굴탄천·돌모루천 관련 소하천구역 저촉 사항이 기재돼 있습니다. 건축·증축·토지형질변경·시설 설치 계획은 관련 제한을 먼저 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 1999.07.09 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 연와벽돌치장쌓기 및 알루미늄판 붙임 등으로 마감됐고, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창입니다.
• 실제 이용. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 주택(펜션)으로 사용되고 있습니다. 1층은 방 2개·거실·주방·화장실·현관, 2층은 방 1개·화장실·현관으로 조사됐습니다.
• 설비. 난방·위생·급배수설비와 태양광발전설비가 설치돼 있습니다. 실제 작동 상태, 소유·계약관계, 유지보수 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 표준형 주거용 부동산과 달리 토지규제·공부상 용도·실제 이용상태를 함께 고려해야 하는 특수성이 있습니다. 매수자별 활용 목적이 달라질 수 있으므로 재매각 수요와 거래가격을 보수적으로 검토하는 편이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각에는 제시외 건물 1-1, 1-2, 1-4, 1-5, 1-6 및 2-1부터 2-5까지가 포함됩니다. 해당 시설의 현장 위치와 감정평가상 범위를 대조해야 합니다.
• 매각 제외 컨테이너. 제시외 컨테이너구조 창고 18㎡는 매각에서 제외됩니다. 실제 소유자와 설치 위치, 점유·사용관계, 향후 철거 또는 사용협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 건축물 용도·운영허가. 공부상 일반음식점과 현황 주택(펜션)의 차이를 확인해야 합니다. 현재 이용형태가 관련 인허가 및 건축물 용도에 적합한지 관할 행정기관에 확인하는 것이 중요합니다.
• 소하천구역 저촉. 토지의 어느 부분에 저촉이 발생하는지, 실제 건물이나 제시외 시설에 영향을 주는지 확인해야 합니다. 향후 증축이나 토지 활용계획에도 제한이 있는지 검토해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 임차인 조사 내역은 없지만 현황상 펜션 이용이 확인됩니다. 실제 거주자, 운영자, 관리인 및 제삼자 점유 여부와 인도 가능성을 직접 조사해야 합니다.
• 세금·공과금. 제천세무서장의 압류가 등기돼 있으므로 당해세·조세채권 배당순위와 미납 공과금 등을 확인해야 합니다. 매수인 부담 가능성이 있는 항목은 별도 검토가 필요합니다.
• 설비·건물 상태. 사용승인일, 난방·급배수·태양광설비 상태, 누수·균열·노후화, 제시외 건물 상태를 점검하고 예상 정비비용을 산정해야 합니다.
• 시세조사. 감정가 대비 할인율만으로 입찰하지 말고, 주변 유사 토지·건물의 실제 거래가격, 용도, 면적, 도로 조건과 건물 활용성을 비교해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서와 매각목록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 물건의 실제 가치가 관건”

제천 봉양읍 삼거리 223 물건은 등기상 인수권리 0원, 임차인 조사 내역 없음, 말소기준 이후 권리 소멸 예정이라는 점에서 기본적인 권리 구조가 복잡하지 않습니다. 최저매각가격 기준 배당에서도 근저당권 채권최고액을 충족하는 것으로 계산됩니다.

그러나 투자 판단은 별개의 문제입니다. 이 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 토지와 공부상 근린생활시설인 건물을 함께 취득하는 경매입니다. 실제로는 주택(펜션)으로 이용되고 있으며, 일부 제시외 시설은 매각에 포함되지만 18㎡ 컨테이너 창고는 제외됩니다. 생산관리지역과 소하천구역 저촉도 토지 활용에 중요한 확인 사항입니다.

현재 최저가는 236,140,000원으로 감정가 대비 80% 수준입니다. 하지만 이 가격이 실거래 시세보다 낮은지, 낙찰 후 추가 비용을 부담하더라도 유리한지는 확인되지 않았습니다. 가격 하락 자체를 매수 기회로 해석하기보다, 용도·시설·토지규제·환금성을 먼저 검증해야 합니다.

결론은 권리 검토는 비교적 긍정적, 가격과 물건 활용성은 보류입니다. 실제 사용 가능성과 시장가격을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰 상한을 정할 수 있습니다.