청주지방법원 2025타경194. 제천시 봉양읍 삼거리 223의 토지와 건물입니다. 현재 소유자는 이지용이고, 2023.10.16. 설정된 대월농업협동조합 근저당권 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.11.26. 제천세무서장 압류와 2026.01.07. 대월농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 물건 자체까지 단순한 것은 아닙니다. 이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물 1-1, 1-2, 1-4, 1-5, 1-6 및 2-1~2-5가 매각에 포함됩니다. 반대로 제시외 창고 컨테이너구조 18㎡는 매각에서 제외됩니다. 또한 목록2 건물은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현재는 주택, 즉 펜션으로 이용되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 봉양읍 삼거리 223 · 세거리로 183 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 주택(펜션) |
| 토지 | 1,004㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 · 1999.07.09. 사용승인 |
| 내부 이용 | 1층 방2·거실·주방·화장실·현관 / 2층 방1·화장실·현관 |
| 소유자 | 이지용 · 2023.08.07. 매매, 2023.10.16. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 295,175,600원 / 295,175,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대월농업협동조합 / 91,929,762원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2023.10.16. 대월농업협동조합 근저당권이고, 이후 제천세무서장 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 295,175,600원으로 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없고, 신건 가격이 시세보다 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 295,175,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 236,140,480원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 188,912,384원 | 0원 | 0원 |
대월농업협동조합의 채권최고액 96,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 이 표는 권리·배당 여력을 보여주는 것이지, 295,175,600원이나 유찰 후 가격이 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,175,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,932,458원 |
| 1. 근저당 · 대월농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 194,243,142원 |
현재 최저가 295,175,600원을 기준으로 집행비용 4,932,458원과 근저당 96,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여액은 194,243,142원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 구성 — 일괄매각과 매각제외를 구분
- 일괄매각. 제시외 1-1, 1-2, 1-4, 1-5, 1-6 및 2-1~2-5가 매각에 포함됩니다.
- 매각제외. 제시외 창고 컨테이너구조 18㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 공부상 용도. 목록2는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 현황 이용. 실제로는 주택, 즉 펜션으로 이용 중이며 1층 방2·거실·주방·화장실·현관, 2층 방1·화장실·현관 구조입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·태양광발전설비가 설치되어 있습니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼거리두무실마을 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 주택·농경지·과수원·창고시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통이 운행되어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 1,004㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·부정형, 소로한면입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 공시지가는 50,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 소하천구역에 포함·저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 선검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 295,175,600원의 시장 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 펜션 이용 적합성. 공부상 일반음식점과 현황 주택(펜션) 이용의 관계, 실제 이용 지속 가능성을 확인하세요.
- 매각 포함·제외 경계. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너 창고 18㎡의 위치·상태를 현장에서 구분하세요.
- 토지 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역이 실제 증·개축 또는 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 가격 분리. 인수 0원·채권 미배당 0원은 권리상 안전성 지표이지 가격이 싸다는 근거가 아닙니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건과 가격’을 더 봐야 한다
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2023.10.16. 대월농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 실제 투자 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 토지 1,004㎡와 펜션으로 쓰이는 2층 건물, 매각에 포함되는 제시외 건물들, 제외되는 컨테이너 창고, 생산관리지역·소하천구역 등의 규제를 한 묶음으로 봐야 합니다.
특히 실거래 시세 자료가 없기 때문에 신건 295,175,600원을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 활용성은 현장·시세 검증 후 결정이 맞습니다. 단순한 말소 여부보다 ‘무엇을 실제로 낙찰받는지’와 ‘그 전체를 얼마에 사는지’가 승부처입니다.
