서울북부지방법원 2025타경13360. 동대문구 장안동 ‘장안동썬앤빌시그니처’ 17층 건물 중 13층 1313호, 공부상 오피스텔입니다. 권리구조의 중심은 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 이진원 씨는 2022.07.26. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.08.16. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2024.06.03. 주택도시보증공사 가압류보다 약 2년 앞서므로, 보증금을 전액 배당받지 못하면 원칙적으로 부족분이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
현재 최저가 163,200,000원을 기준으로 집행비용 3,084,800원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 160,115,200원입니다. 보증금 235,000,000원과의 차액 74,884,800원이 룰상 인수액이고, 낙찰가와 이를 합한 금액은 238,084,800원입니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 총취득 부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.02.13. 확약서를 제출해 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 전제로 하면 이진원 보증금과 관련한 매수인 실질 인수는 0원*, 최저가 낙찰 시 실질취득은 163,200,000원*입니다. 다만 확약의 적용 범위는 이 보증금 청구에 한정되므로, 별도 점유자나 확약 밖 권리가 있는지는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 345-7 장안동썬앤빌시그니처 제13층 제1313호 도로명: 서울특별시 동대문구 장한로22길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 이수국 · 2020.07.08. 매매 원인, 2022.08.16. 소유권이전 · 거래가액 266,079,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준은 2024.06.03. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차권등기의 접수일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 임차보증금 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 이진원 씨의 실제 전입·점유는 2022.08.16.로 말소기준보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진원 | 13층 1313호 전부 주거 · 임차권등기 | 235,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.08.16. | 우선변제 있음 확정일자 2022.07.26. · 배당요구 | 승계 아님 보증기관 중복 임차인 신고 아님 |
이진원 씨는 보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 보증금은 한 번만 계산해야 하며, 주택도시보증공사의 가압류액이나 경매신청 청구액을 임차보증금과 다시 합산해 매수인 인수액으로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 이진원 보증금 | 235,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,941,750,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인 우선변제에 사용됩니다. 임차인 미배당액은 74,884,800원이며, 확약을 반영하지 않은 룰상 매수인 인수액도 같은 금액입니다. 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담이 거의 고정된다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 163,200,000원 | 74,884,800원 | 238,084,800원 | 163,200,000원* |
| 3회 유찰 시 | 130,560,000원 | 107,067,840원 | 237,627,840원 | 130,560,000원* |
| 4회 유찰 시 | 104,448,000원 | 132,814,272원 | 237,262,272원 | 104,448,000원* |
확약을 제외하면 최저가가 163,200,000원에서 104,448,000원까지 내려가도 룰상 총부담은 238,084,800원에서 237,262,272원으로 소폭만 변합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 미배당 보증금 인수액 증가로 바뀌기 때문입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “감정가의 64%”라고 평가해서는 안 됩니다.
반대로 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질취득은 해당 최저가로 내려갑니다. 다만 확인된 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다. 감정가 255,000,000원, 소유자의 등기상 거래가액 266,079,000원은 현재 시세를 대신하는 최신 거래지표가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 북측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·업무시설·아파트·다세대주택이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 내 13층이며, 승강기·난방·위생·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북서측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역 등이며 토지 공시지가는 8,416,000원/㎡입니다. 토지거래계약허가구역 표기가 있고 허가대상 용도는 아파트 등으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 외부관찰·탐문 등을 종합해 평가됐고 임대내역은 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성. 공부상 오피스텔로 아파트와 매수층·금융조건이 다를 수 있습니다. 2회 유찰된 만큼 동일 건물과 인근 오피스텔의 실제 거래·임대수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.13. 제출된 확약서의 당사자, 대상 호수, 잔존보증금 청구 포기 범위와 조건을 매각기록에서 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소 동의가 실제 등기말소까지 이어지는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 확약 밖 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문부재·임대내역 미상이므로 이진원 외 점유자, 전입세대, 사업자등록과 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 64%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 기준으로 입찰가를 산정하세요.
- 세금·관리비. 국세 압류가 존재하므로 배당에서 우선할 세금이 있는지 확인하고, 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부도 확인하세요.
- 오피스텔 사용·대출 조건. 실제 주거 사용 여부, 전입 가능 여부, 취득세·대출·부가가치세 적용 관계를 개별 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 64%”보다 확약의 효력이 먼저다
이 사건은 겉으로는 2회 유찰된 최저가 163,200,000원의 오피스텔이지만, 확약이 없다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 74,884,800원을 인수해 룰상 총부담이 238,084,800원으로 올라갑니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하므로 총부담은 보증금 수준에 사실상 고정됩니다.
주택도시보증공사의 잔존 보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되면 이진원 보증금 관련 실질 인수는 0원*으로 바뀌고, 현재 회차 실질취득은 163,200,000원*입니다. 다만 확약은 해당 보증금 청구에만 적용되며, 현장 점유관계는 폐문부재로 충분히 확인되지 않았습니다. 또한 최근 실거래 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 확약 원본과 점유를 확인한 뒤, 시세를 따로 검증해야 하는 조건부 접근 물건입니다.
