서울북부지방법원 2025타경13385. 서울 강북구 수유동 성우스타팰리스 7동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 송호섭은 2021.09.28. 거래가 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 허용은 그보다 앞선 2021.08.21. 임대차계약을 체결하고, 2021.08.25. 확정일자를 받은 뒤 2021.09.15. 전입 및 점유를 시작했습니다. 이후 2023.09.27. 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2023.11.03. 서민금융진흥원의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다. 원칙만 적용하면 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인이 승계합니다. 이 사건의 핵심은 그 원칙을 뒤집는 주택도시보증공사의 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 567-39 성우스타팰리스 제7동 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 강북구 4.19로9길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 송호섭 (2021.09.28. 매매, 거래가 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리인 서민금융진흥원 가압류 이후 등기된 강북구·부천시·국민건강보험공단·국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 허용의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 해소
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|
| 허용 제4층 제401호 전부 주거 · 임차권등기 | 계약 2021.08.21. 확정 2021.08.25. 전입·점유 2021.09.15. 임차권등기·배당요구 2023.09.27. | 285,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0원* |
현재 최저가 161,280,000원에서 집행비용 3,057,920원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 158,222,080원입니다. 확약이 없을 경우 보증금 차액 126,777,920원이 매수인 인수액이 됩니다. 이때 최저가와 인수액을 더한 룰상 총부담은 288,057,920원으로, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 확약으로 해당 잔존보증금 반환청구가 포기되므로, 허용 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 확약 효력을 전제로 한 실질취득액은 최저가 161,280,000원이며, 취득세·명도비·체납관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
최저매각가는 감정가 252,000,000원의 64%인 161,280,000원으로 두 차례 유찰된 가격입니다. 다만 동일·인근 물건의 실거래 비교자료가 제시되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,057,920원 |
| 1. 임차인 허용 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,107,257원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인의 보증금 부족분은 126,777,920원입니다. 다만 2026.02.26. 확약서에 따른 잔존보증금 반환청구 포기를 전제로 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 4.19민주묘지 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 및 원거리에 버스정류장과 우이신설도시철도 4.19민주묘지역이 배치되어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다. 외벽은 외장판재 및 드라이비트, 내부는 벽지, 창호는 새시조이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며, 아파트 용도의 별도 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물·호수별 가격 편차가 클 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 할인율보다 현장 거래사례와 매도 호가의 직접 확인이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.26. 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 잔존보증금 반환청구 포기 문구, 임차권등기 말소 동의와 조건을 법원 기록에서 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류, 협조 의무를 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차권등기 후의 현재 점유자와 인도 가능 상태를 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다. 확약은 금전채무를 해소하더라도 현실 인도까지 자동 완료시키지는 않습니다.
- 세금 압류 확인. 강북구·부천시·국민건강보험공단·국의 압류가 등기되어 있습니다. 당해세의 종류와 금액에 따라 배당 순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 161,280,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 성우스타팰리스와 주변 다세대의 최근 실거래·호가·건물 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서와 매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
표면적으로는 보증금 285,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 161,280,000원을 크게 웃도는 인수형 물건입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 매수인이 승계할 룰상 잔존보증금은 126,777,920원이고 총부담은 288,057,920원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘어나는 만큼, 단순 유찰은 총부담을 크게 낮추지 못합니다.
다만 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 허용 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 이 전제에서는 실질취득액이 최저가 161,280,000원으로 정리됩니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없어 그 가격이 시장보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 권리는 확약 검증 후 조건부 통과, 가격은 현장 검증 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 확약서 원본과 실제 시세입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 2026.02.26. 제출한 확약서의 효력과 적용범위가 허용 임차권에 그대로 인정되고, 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약 전 현재 회차의 룰상 인수액은 126,777,920원입니다.
