서울북부지방법원 2025타경13402. 중랑구 중화동 양심주택 2층 201호, 전용 51.68㎡ 다세대주택입니다. 2021.04.09 사용승인된 철근콘크리트 5층 건물로, 해당 호실은 방3·거실·주방·욕실·화장실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 가격표만 보면 감정가 371,000,000원에서 현재 최저가 151,962,000원까지 내려와 큰 폭의 할인이 보입니다. 하지만 이 사건의 판단 순서는 가격보다 임차인 인수 여부가 먼저입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2021.10.18 김향숙의 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021.05.31 수협은행 근저당은 2021.09.07 이미 말소됐습니다. 그런데 현황조사와 매각물건명세서에 나온 김명구의 전입일은 2021.09.06으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 여기서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13402 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 301-59 양심주택 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.68㎡ · 방3·거실·주방·욕실·화장실·발코니·현관 · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 정인술 · 2021.09.06 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 151,962,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명구 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입이 핵심
2021.10.18 김향숙 가압류가 현재 말소기준권리이고, 그 뒤의 박연순 가압류, 울산광역시 중구 압류, 중랑구 압류, 국민건강보험공단 압류, 도영옥 근저당, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김명구의 전입은 기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 미상이라 실제 인수액을 산정할 수 없고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명구 | 201호 | 2021.09.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 표면 37.8%, 실질취득가는 미확정
양심주택의 면적대가 유사한 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 398,250,000원이고, 최근 12개월 기준 거래 2건의 평균은 401,500,000원, 최신 거래는 2022.10 · 403,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 1.6% 높은 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 54.53㎡ | 2 | 403,000,000원 |
| 2022.03 | 54.53㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2021.08 | 51.68㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2021.07 | 50.79㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 401,500,000원 |
현재 최저가 151,962,000원은 최근 12개월 평균 401,500,000원의 37.8%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 낙찰가의 표면 할인율입니다. 임차보증금 미배당 잔액이 인수되는 구조라면 시세와 비교해야 할 숫자는 151,962,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가입니다. 그 인수액이 미상이므로 현재 단계에서 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,927,468원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김향숙 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 박연순 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 도영옥 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 김명구 | 390,000,000원 | 26,034,532원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 513,000,000원 중 예상배당은 149,034,532원, 미배당은 363,965,468원입니다. 위 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 자료상 배당모델의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나 매각물건명세서는 김명구의 보증금 미배당 잔액 인수 가능성을 별도로 명시하고 있습니다. 따라서 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 151,962,000원 | 149,034,532원 | 363,965,468원 | 26,034,532원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 121,569,600원 | 119,067,626원 | 393,932,374원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 97,255,680원 | 95,105,078원 | 417,894,922원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 표면 매각가는 151,962,000원에서 121,569,600원, 97,255,680원으로 감소하지만 채권 미배당액은 오히려 커집니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인돼 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘 수 있으므로 단순히 다음 회차가 더 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안중학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.04.09 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,232,000원/㎡, 토지면적 116.0㎡, 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비사업 사업시행구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김명구 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 원본과 임대차 관련 자료에서 금액 확인이 최우선입니다.
- 대항력·배당관계 재검증. 전입 2021.09.06은 말소기준 2021.10.18보다 빠릅니다. 확정일자와 배당요구 여부도 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 점유자의 동일성 확인. 김명구가 점유자이면서 현재 강제경매 채권자로 기재돼 있어 관계와 임대차 진정성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 울산광역시 중구·서울특별시 중랑구·국민건강보험공단 압류가 있고, 자료에도 당해세 해당 시 선차감 가능성이 표시돼 있습니다.
- 가격 비교 기준. 151,962,000원 자체가 아니라 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득가를 401,500,000원 최근 12개월 평균 및 403,000,000원 최신 거래와 비교해야 합니다.
- 4회 유찰의 의미. 낮아진 최저가만 보고 응찰하지 말고, 반복 유찰 원인이 임차관계와 연결되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “37.8% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
현재 최저가 151,962,000원은 감정가 371,000,000원에서 4회 유찰된 가격이고, 최근 12개월 실거래 평균 401,500,000원의 37.8%에 불과합니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준권리보다 앞서 전입한 김명구가 있고 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “151,962,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “151,962,000원에 얼마의 보증금 인수가 더해지느냐”입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 임차보증금 인수 불확실성이 해소되지 않은 상태에서의 가격 판단은 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
