189,952,000원
서울북부지방법원 2025타경13402. 중랑구 중화동 ‘양심주택’ 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가는 371,000,000원이고 현재 최저매각가는 189,952,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 절반가량까지 내려왔지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차인의 선순위 가능성과 미상 보증금을 확인해야 합니다.
등기부상 현재 소유자는 정인술로 2021.08.24 매매를 원인으로 2021.09.06 소유권을 이전받았고, 거래가액은 390,000,000원입니다. 같은 날 201호에는 김명구가 전입신고했습니다. 현재 말소기준권리는 2021.10.18 김향숙의 가압류 10,000,000원입니다. 김명구의 전입일이 그보다 앞서며, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인 관련 인수 가능성이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 301-59 양심주택 2층 201호 · 동일로123가길 10-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 2021.04.09 사용승인 · 2층 201호 · 방3·거실·주방·욕실·화장실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 도시가스 개별난방 · 승강기시설 |
| 소유자 | 정인술 (2021.08.24 매매 · 2021.09.06 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 189,952,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 핵심
현재 말소기준은 2021.10.18 김향숙 가압류 10,000,000원입니다. 2021.05.31 설정된 수협은행 근저당권은 2021.09.07 이 호수에서 말소됐고, 그 뒤 최초로 남아 있는 금전채권성 권리가 김향숙 가압류입니다. 이후 박연순 가압류, 울산광역시 중구·서울특별시 중랑구· 국민건강보험공단의 압류, 도영옥 근저당권, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명구 | 201호 | 2021.09.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김명구는 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 수는 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 또한 김명구는 현재 강제경매개시결정의 채권자와 동일한 이름으로 기재돼 있어, 제공된 사건 메모에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적됩니다. 임차관계와 채권자 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘현재 가치’와 ‘실질취득’이 모두 변수
양심주택은 8세대이며, 제공된 실거래는 총 4건입니다. 최근 12개월 평균으로 분류된 2건의 평균은 401,500,000원, 최신 거래는 2022.10의 403,000,000원입니다. 전체 평균은 398,250,000원입니다. 현재 최저가 189,952,000원은 최근 12개월 평균의 47.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 54.53㎡ | 2 | 403,000,000원 |
| 2022.03 | 54.53㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2021.08 | 51.68㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2021.07 | 50.79㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 401,500,000원 |
최근 표본은 이전 표본보다 1.6% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 다만 가장 최신 실거래가 2022.10이고 매각기일은 2026.09.01이므로, 이 거래가를 그대로 현재 시세라고 단정하기에는 시점 차이가 큽니다. 더욱 중요한 점은 실질취득가가 임차보증금 미상으로 계산되지 않는다는 것입니다. 따라서 47.3%라는 숫자는 ‘최저가와 과거 실거래의 단순 비율’일 뿐 최종 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,459,328원 |
| 1. 가압류 · 김향숙 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 가압류 · 박연순 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 근저당 · 도영옥 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김명구 | 390,000,000원 | 63,492,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 513,000,000원 중 예상 배당액은 186,492,672원, 미배당은 326,507,328원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세와 임차인의 최우선변제·보증금은 이 배당 가정에 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 김명구 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 189,952,000원 | 186,492,672원 | 326,507,328원 | 63,492,672원 |
| 4회 유찰 시 | 151,961,600원 | 149,034,138원 | 363,965,862원 | 26,034,138원 |
| 5회 유찰 시 | 121,569,280원 | 119,067,310원 | 393,932,690원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안중학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.04.09 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 다세대주택 건부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,232,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비사업의 사업시행구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 거래표본. 양심주택은 8세대이고 제공 실거래는 4건입니다. 최신 거래가 2022.10이므로 2026.09.01 경매가격 판단에는 별도 현재 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 김명구의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 임차인과 채권자 관계 확인. 201호 점유자 김명구와 강제경매개시결정 채권자 김명구가 동일하게 기재돼 있습니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 울산광역시 중구·서울특별시 중랑구·국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- ‘47.3%’만 보고 응찰 금지. 최저가와 과거 실거래의 비율일 뿐, 임차보증금 인수가 발생하면 실제 취득비용은 크게 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 최신 제공 실거래가 2022.10이므로 2026.09.01 기준 가격 판단에는 동일 면적·유사 다세대의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가”보다 미상 보증금이 더 크다
감정가 371,000,000원이 3회 유찰돼 189,952,000원까지 내려왔고, 과거 최근 12개월 실거래 평균 401,500,000원과 비교하면 숫자상으로는 큰 차이가 납니다. 하지만 이 물건은 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건입니다. 201호 김명구의 전입이 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서에는 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성이 적혀 있습니다.
결론은 단순합니다. 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가는 미상입니다. 보증금이 낙찰가를 웃돌고 미배당 잔액을 인수하는 구조라면 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 총 취득부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 여기에 3회 유찰, 8세대 다세대, 2022.10 이후 최신 실거래 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “김명구의 보증금과 실제 인수액이 얼마인지 먼저 확정하느냐”입니다.
