청주지방법원 2025타경5452. 제천시 송학면 장곡리와 영월군 한반도면 쌍용리에 걸친 토지·건물 묶음입니다. 등기상 소유자는 장경환·장명환·장문환·장용환 각 4분의 1 지분이고, 매각물건명세서에는 장경환 지분 1/4 지분매각으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2014.07.01. 설정된 김영금 명의의 근저당권 150,000,000원이며, 이후 2023.11.22. 확정채권양도로 이명우에게 근저당권이 이전됐습니다. 이후 다수의 가압류와 현재 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 인수 0원이지만, 입찰 난도는 낮지 않습니다. 목록1 토지에는 분묘 1기가 있고 분묘기지권 성립 가능성이 명시돼 있으며, 목록2 건물은 공부상 식당이지만 현황은 주택입니다. 건물은 장기간 공실 상태이고 난방설비는 노후·장기 미사용으로 정상 작동이 어렵다고 평가됐습니다. 목록5는 맹지이고 목록3·4를 통해 접근하며, 목록3~6은 공부상 지목이 ‘유지’이지만 현황은 ‘전 기타’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5452 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 송학면 장곡리 산52-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물 현황 주택(공부상 식당) · 토지 |
| 소유자 | 장경환·장명환·장문환·장용환 각 4분의 1 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 102,851,925원 / 102,851,925원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 18,907㎡ · 임야 · 자연림 · 급경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 농림지역 · 생산관리지역 |
| 공시지가 | 1,650원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2014.07.01. 을구 1번 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당은 2023.11.22. 이명우에게 확정채권양도로 이전됐고, 그 뒤의 가압류 9건과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 지분매각·공유자 우선매수 — 이 사건의 핵심 변수
매각물건명세서 비고에는 지분매각(장경환 지분 1/4)과 일괄매각이 기재돼 있습니다. 소유관계도 장경환·장명환·장문환·장용환 각 4분의 1입니다. 즉 낙찰자는 단독 소유권 전부가 아니라 매각 대상 지분을 취득하는 구조로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,851,925원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,239,927원 |
| 1. 근저당 · 김영금 | 150,000,000원 | 100,611,998원 |
| 2. KB국민카드 가압류 | 20,438,908원 | 0원 |
| 3. 충북신용보증재단 가압류 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 삼성카드 가압류 | 9,246,914원 | 0원 |
| 5. 신한카드 가압류 | 18,889,013원 | 0원 |
| 6. 우리카드 가압류 | 46,242,575원 | 0원 |
| 7. 제천농업협동조합 가압류 | 1,842,894원 | 0원 |
| 8. 농협은행 가압류 | 19,678,760원 | 0원 |
| 9. 카카오뱅크 가압류 | 61,777,389원 | 0원 |
| 10. KB국민카드 가압류 | 34,696,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 380,813,344원 중 100,611,998원이 배당되고 280,201,346원이 미배당으로 남는 계산입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 102,851,925원 | 100,611,998원 | 280,201,346원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 82,281,540원 | 80,400,472원 | 300,412,872원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 65,825,232원 | 64,240,378원 | 316,572,966원 | 0원 |
유찰이 거듭돼도 계산상 매수인이 승계하는 등기상 권리는 0원입니다. 다만 이 물건은 실거래 비교자료가 없고 지분매각·분묘·현황불일치·맹지 요소가 함께 존재하므로, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제천시 송학면 장곡리와 영월군 한반도면 쌍용리에 걸쳐 있는 ‘삽둔마을’ 북동측 인근으로, 농경지·과수원·농촌마을·임야가 형성된 지역입니다.
- 교통. 기호1·3·4·6 토지는 소로한면에 접해 차량 접근이 가능하고 대중교통도 인근에 운행됩니다. 기호5는 맹지이나 기호3·4를 통해 접근 가능합니다.
- 건물 현황. 1980.01.04. 사용승인된 시멘블럭조 스레트지붕 단층 건물로, 공부상 식당이나 현황은 주택이며 방4·화장실·보일러실 등으로 이용됩니다.
- 설비. 난방·위생·급배수 설비가 있으나 난방설비는 노후하고 장기간 사용하지 않아 정상 작동이 불가능한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 기호1은 임야이면서 대부분 자연림이고 일부가 건물 부지로 사용됩니다. 기호3·4·5·6은 공부상 ‘유지’이지만 현황은 ‘전 기타’입니다.
- 규제. 농림지역·생산관리지역이며 보전산지·임업용산지·준보전산지·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등이 저촉됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 범위 확인. 장경환 지분 1/4 매각으로 기재돼 있으므로 각 목록별 실제 매각 대상 지분과 일괄매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사 가능하므로 최고가 입찰 후에도 우선매수 가능성을 계산에 넣어야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 목록1 토지의 분묘 1기 위치·관리 주체와 분묘기지권 성립 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 용도·상태. 공부상 식당, 현황 주택이며 장기간 공실입니다. 노후 난방설비와 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 접근성. 목록5는 맹지이므로 목록3·4를 통한 실제 통행 상태와 매각 후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 현황 차이. 지목 ‘유지’와 현황 ‘전 기타’가 다른 토지가 있으므로 현황·이용규제·원상회복 또는 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 또는 유찰가만으로 시세 대비 저가 여부를 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 지분과 현황이 더 중요하다”
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어 인수금액 0원이라는 장점이 분명합니다. 그러나 실제 투자판단은 그보다 복잡합니다. 장경환 지분 1/4 매각, 공유자의 우선매수 가능성, 분묘 1기와 분묘기지권 성립 여지, 공부상 식당·현황 주택의 차이, 장기 공실과 노후 설비, 맹지 및 지목·현황 불일치가 한 사건에 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 102,851,925원의 가격 경쟁력을 검증하기 어렵습니다. 권리승계는 단순하지만, 공유관계와 현황조사가 핵심인 C등급 사건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
