청주지방법원 제천지원 2025타경5452. 제천시 송학면 장곡리와 영월군 한반도면 쌍용리에 걸쳐 있는 건물·토지 관련 경매입니다. 건물은 공부상 식당이지만 감정평가상 현황은 주택이고, 장기간 공실 상태로 조사되었습니다. 토지는 임야와 공부상 유지인 토지들이 포함된 구조입니다. 일반적인 주거용 아파트나 단독주택 전체 소유권을 취득하는 경매와는 성격이 다릅니다.
소유자는 장경환·장명환·장문환·장용환으로 각각 지분 4분의 1을 보유하고 있습니다. 매각물건명세서에는 장경환 지분 1/4의 지분매각과 일괄매각이 명시되어 있습니다. 여기서 일괄매각은 매각 대상 물건을 함께 매각한다는 뜻이지, 다른 공유자의 지분까지 모두 취득한다는 의미가 아닙니다. 낙찰 후에도 나머지 공유자들과의 권리관계를 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 제천지원 2025타경5452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 송학면 장곡리 산52-3 일원 · 강원특별자치도 영월군 한반도면 쌍용리 산1-1 관련 |
| 도로명주소 | 충청북도 제천시 송학면 삽둔로 115 |
| 물건종류 | 기타 부동산 + 토지 · 단층 건물(공부상 식당, 현황 주택) 및 임야·유지 관련 물건 |
| 매각 형태 | 장경환 지분 1/4 매각 · 일괄매각 · 제시외 2-1~2-4 매각 포함 |
| 공유자 | 장경환 1/4 · 장명환 1/4 · 장문환 1/4 · 장용환 1/4 |
| 건물 현황 | 1980.01.04 사용승인 · 시멘블럭조 스레트지붕 단층 · 방 4개·화장실·보일러실 등 · 장기간 공실 |
| 토지 현황 | 임야 기재 면적 18,907㎡ · 자연림 · 급경사 · 부정형 · 일부 토지의 공부상 지목 유지, 현황 전 기타 |
| 감정가 / 최저가 | 102,851,925원 / 82,282,000원 (1회 유찰, 감정가 약 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이명우 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.07.01 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 · 최초 김영금, 이후 이명우에게 이전 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 채무는 소멸, 공유지분 문제는 남는다
말소기준은 2014.07.01 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 김영금이며, 2023.11.23 확정채권양도를 원인으로 이명우에게 근저당권이 이전되었습니다. 이후의 가압류 9건과 현재 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 가압류 상당수가 공유자 개인의 특정 지분을 대상으로 설정되었습니다. 장문환 지분에 대한 가압류와 장경환 지분에 대한 가압류가 혼재하므로, 전체 부동산의 모든 공유자 지분에서 동일한 권리 변동이 발생하는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 매각되는 지분과 각 권리의 목적 지분을 구분해 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 80%라도 시세보다 싸다는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 82,282,000원으로 감정가 102,851,925원의 약 80%입니다. 감정가보다 낮은 것은 사실이지만, 이 가격을 곧바로 시장가치보다 저렴한 가격으로 해석해서는 안 됩니다.
특히 이번 물건은 공유지분 1/4 매각이고, 공부상 식당인 건물을 현황 주택으로 사용한 이력, 장기간 공실, 분묘, 토지의 지목·현황 차이 및 토지이용 규제를 함께 고려해야 합니다. 전체 소유권이 거래되는 일반적인 주택·토지의 가격을 그대로 대입하기 어렵습니다.
| 구분 | 매각 기준금액 | 감정가 대비 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 82,282,000원 | 80% | 300,412,420원 |
| 2회 유찰 시 | 65,825,600원 | 64% | 316,572,605원 |
| 3회 유찰 시 | 52,660,480원 | 51.2% | 329,500,753원 |
2·3회 유찰 가격은 해당 유찰이 실제 발생했을 때의 시나리오입니다. 채권 미배당액은 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,881,076원 |
| 1. 근저당 · 김영금(이명우에게 이전) | 150,000,000원 | 80,400,924원 |
| 2. 가압류 · KB국민카드(장문환 지분) | 20,438,908원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단(장문환 지분) | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드(장경환 지분) | 9,246,914원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드(장경환 지분) | 18,889,013원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리카드(장경환 지분) | 46,242,575원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제천농업협동조합(장경환 지분) | 1,842,894원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행(장경환 지분) | 19,678,760원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 카카오뱅크(장경환 지분) | 61,777,389원 | 0원 |
| 10. 가압류 · KB국민카드(장경환 지분) | 34,696,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 380,813,344원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 80,400,924원 |
| 미배당 채권 합계 | 300,412,420원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 금전 인수 추정 | 0원 |
최저매각가 기준으로 집행비용 1,881,076원을 제외한 80,400,924원이 근저당 채권에 배당되는 모의계산입니다. 이후 가압류권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다. 미배당 채권액 300,412,420원은 매수인이 동일 금액을 부담한다는 의미가 아닙니다. 배당에 참여하지 못한 후순위 채권의 소멸 여부는 해당 권리의 매각 소멸 분류와 구분해 이해해야 합니다.
채권최고액 기준의 추정 배당으로 실제 확정채권액, 배당요구, 채권양도, 집행비용, 당해세, 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 최초 근저당권자 명의와 현재 이전받은 권리자 명의의 차이를 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 제천시 송학면 장곡리와 영월군 한반도면 쌍용리에 걸쳐 있는 삽둔마을 북동측 인근입니다. 주변은 농경지·과수원·농촌마을·임야가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 기호 1·3·4·6 토지는 소로 한 면에 접하여 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통도 이용할 수 있는 것으로 조사되었습니다. 다만 기호 5 토지는 맹지로, 기호 3·4 토지를 통한 접근 구조입니다.
- 공유지분. 장경환·장명환·장문환·장용환의 각 지분은 1/4입니다. 장경환 지분 매수만으로 전체 부동산에 대한 독점적인 사용권이 확보되는 것은 아닙니다. 공유관계 정리와 처분 가능성은 환금성의 핵심 변수입니다.
- 분묘. 목록 1 토지에 분묘 1기가 존재하며, 분묘기지권이 성립할 여지가 있다는 매각물건명세서의 기재가 있습니다. 분묘의 위치·설치 경위와 사용 제한 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 용도. 건물은 공부상 식당이나 현황은 주택입니다. 단층 시멘블럭조 스레트지붕 건물이며, 방 4개와 화장실·보일러실 등이 있습니다. 공부와 현황의 용도 차이를 전제로 건축물 현황과 사용 가능성을 검토해야 합니다.
- 건물 상태. 1980.01.04 사용승인 건물이며 장기간 공실 상태입니다. 난방·위생·급배수설비가 설치되어 있으나 난방설비는 노후 및 장기간 미사용으로 정상적인 작동이 어려운 것으로 평가되었습니다.
- 토지 상태. 임야는 대부분 소나무·참나무 등이 자생하는 자연림으로, 일부는 건물 부지로 이용되고 있습니다. 기호 3·4·5·6 토지는 공부상 지목이 유지이나 현황은 전 기타입니다.
- 토지이용 규제. 농림지역·생산관리지역 관련 토지이며, 보전산지·임업용산지·준보전산지, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지별 지정 구역과 실제 허용 행위를 구분해야 합니다.
- 공시지가. 임야 관련 공시지가 1,650원/㎡, 기재 면적 18,907㎡이며 지형은 급경사·부정형입니다. 이 면적을 낙찰자가 배타적으로 소유·사용하는 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 공유지분 매각, 분묘기지권 가능성, 농촌지역 입지, 토지 규제와 건물 노후도가 중첩됩니다. 일반적인 주택 전체 소유권에 비해 매수자 범위가 제한될 가능성이 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 및 일괄매각 범위. 장경환 지분 1/4과 제시외 2-1~2-4 매각 포함 사항을 매각물건명세서·물건목록·감정평가서 도면과 대조해야 합니다. 일괄매각을 전체 공유지분 매각으로 해석하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서상 공유자는 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 외부 응찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자의 적법한 우선매수가 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
- 분묘기지권 확인. 목록 1 토지의 분묘 1기에 대한 위치, 설치·관리 경위, 분묘기지권 성립 가능성과 토지 이용제한 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 공부·현황 불일치. 공부상 식당과 현황 주택의 차이, 실제 건축물 상태, 사용·수선 가능 여부를 현장과 관계 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 장기 공실과 노후 설비. 난방설비의 작동 상태와 위생·급배수설비의 정상 사용 가능 여부, 건물 유지·보수 부담을 조사해야 합니다.
- 맹지 및 토지 접근. 기호 5 토지의 접근 경로인 기호 3·4 토지와의 권리관계, 실제 출입 가능성 및 매각지분 취득 후 통행 문제를 확인해야 합니다.
- 농림지역·산지 관련 규제. 보전산지·임업용산지·생산관리지역 등의 지정 현황과 지목 변경, 개발 또는 이용행위의 허용 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 양도. 최초 근저당권자 김영금, 이전받은 이명우, 실제 채권잔액 및 배당권자 사이의 관계를 원본 서류로 검증해야 합니다.
- 부분 취하와 선행 경매. 2025.04.03 장경환 지분에 관한 강제경매개시결정은 이후 말소되었습니다. 현재 사건에서도 2025.11.04 일부취하 등기가 있으므로 최종 매각 대상과 경매 진행 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 할인율이 아니라 실제 취득하는 공유지분의 가치와 처분 가능성을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유 및 명도. 장기간 공실로 조사되었더라도 실제 점유와 출입·관리 상태를 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다.
- 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 경매”
이 사건은 등기상 권리만 보면 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 모의배당상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 경매라고 평가하기는 어렵습니다.
핵심은 장경환 공유지분 1/4을 취득하는 경매라는 사실입니다. 다른 공유자들의 지분은 별도로 존재하고, 공유자 우선매수신고도 허용됩니다. 여기에 분묘 1기의 분묘기지권 가능성, 공부상 식당과 현황 주택의 차이, 장기간 공실, 맹지와 토지이용 규제가 함께 존재합니다.
현재 최저가 82,282,000원은 감정가 대비 약 80%이지만, 이를 최근 시장가격보다 저렴하다는 근거로 사용할 수 없습니다. 매각 대상 지분의 실제 가치와 향후 사용·처분 가능성을 검증하지 않으면 감정가 대비 할인은 실질적인 투자 이점이 되지 못할 수 있습니다.
종합 판단은 D등급, 신중 검토 대상입니다. 우선 확인할 것은 추가 유찰 가능성이 아니라 매각지분의 정확한 범위, 공유자 우선매수권, 분묘기지권 성립 여부, 건물 사용 가능성 및 환금성입니다. 이러한 쟁점이 해소되지 않는 한 최저가만을 이유로 한 적극적인 입찰 판단은 어렵습니다.
