청주지방법원 2025타경5500. 제천시 왕암동 ‘왕암코아루드림’ 104동 15층 1502호 아파트입니다. 조형근은 2021.09.12. 매매를 원인으로 2021.10.01. 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 185,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024.10.31. 설정된 최순덕 명의 근저당권으로, 채권최고액은 250,000,000원입니다. 이후 발생한 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 중요한 것은 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 181,000,000원입니다. 동일 단지·유사 면적 최근 12건의 평균은 180,250,000원, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 100.4%로, 신건 단계에서 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5500 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 왕암동 779 왕암코아루드림 104동 15층1502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 15층 건물 내 제15층 제1502호 |
| 소유자 | 조형근 · 2021.09.12. 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 210,634,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 2022.03.04. 이창환 명의 전세권 150,000,000원이 설정됐지만 2023.02.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.10.31. 최순덕 근저당이 현재 말소기준권리이고, 이후 2025.11.20. 국 압류 및 2025.12.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균보다 높다
왕암코아루드림은 총 749세대, 사용승인일은 2018.04.26.입니다. 비교대상 면적은 60.262㎡이며 최근 거래 12건의 평균은 180,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.26㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 60.26㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 60.26㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2026.08 | 60.26㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 60.26㎡ | 15 | 189,500,000원 |
| 2026.08 | 60.26㎡ | 14 | 179,500,000원 |
| 2026.07 | 60.26㎡ | 11 | 192,000,000원 |
| 2026.07 | 60.26㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 60.26㎡ | 10 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 60.26㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 60.26㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2026.07 | 66.18㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 180,250,000원 |
최근 거래 범위는 173,000,000원~192,000,000원, 평균은 180,250,000원입니다. 최저매각가 181,000,000원은 이 평균보다 750,000원 높고, 최근 12개월 평균 대비 100.4%입니다. 최신 거래 180,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 1,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 최순덕 | 250,000,000원 | 177,666,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 250,000,000원 중 예상 배당액은 177,666,000원이며, 미배당은 72,334,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 181,000,000원 | 177,666,000원 | 72,334,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,800,000원 | 141,972,800원 | 108,027,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,840,000원 | 113,418,240원 | 136,581,760원 | 0원 |
유찰될수록 최순덕 근저당의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천시 왕암동 왕암코아루드림아파트 단지 내에 위치하며 주위에는 아파트단지, 공장, 각종 근린생활시설 및 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 15층 1502호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 2차선, 남서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 지방산업단지, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 280,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 높으므로 신건 응찰가를 정할 때 180,250,000원 평균과 최신 거래 180,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2024.10.31. 최순덕 근저당이 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 현재 분석상 임차인은 없으나 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서의 최종 내용을 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 집행비용은 3,334,000원으로 추정되어 있습니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 기타 임대관례는 미상으로 기재되어 있으므로 내부 상태와 점유 현황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 현재 자료상 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리구조가 단순합니다. 말소기준은 2024.10.31. 최순덕 근저당이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현재 신건 최저가 181,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 180,250,000원의 100.4%이며 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만 신건 가격 메리트는 제한적입니다. 현재 회차에서는 ‘권리가 깨끗하다’는 이유만으로 시세보다 비싼 가격을 정당화해서는 안 됩니다.
