청주지방법원 2025타경5508. 충청북도 제천시 청전동에 있는 덕일한마음아파트 103동 1401호입니다. 전용면적 59.85㎡, 15층 건물 중 14층에 자리한 아파트로, 1995년 6월 13일 사용승인을 받은 420세대 단지에 속합니다. 소유자는 박관철 씨로, 2018년 5월 9일 매매가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 최저매각가는 감정가 129,000,000원에서 한 차례 유찰된 103,200,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 120,500,000원이고, 2026년 10월 거래금액은 130,000,000원입니다. 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 저렴하다고 판단하는 대신, 실제 거래가격과 비교해야 하는데, 이 물건은 그 기준에서도 일정한 가격 차이가 확인됩니다.
문제는 권리입니다. 등기에는 중소기업은행의 과거 근저당과 변경등기, 씨피크라우드대부주식회사의 근저당 및 전세권이 이어집니다. 특히 중소기업은행이 이번 경매를 신청했는데 예상배당에는 중소기업은행 몫이 반영되지 않았다는 점을 반드시 짚어야 합니다. 배당표의 잔여금만 보고 모든 채권이 정리된다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5508 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 관련 등기 | 청주지방법원 제천지원 등기계 |
| 소재지 | 충청북도 제천시 청전동 987 덕일한마음아파트 제103동 제14층 제1401호 |
| 도로명주소 | 충청북도 제천시 칠성로 5 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.85㎡ · 15층 중 14층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조 · 평슬래브지붕 |
| 사용승인 / 단지규모 | 1995.06.13 · 420세대 |
| 소유자 | 박관철 (2018.05.09 소유권 취득, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 | 129,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,200,000원 (감정가의 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 47,845,840원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 등기 전세권 | 씨피크라우드대부주식회사 · 전세금 5,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 근저당 재확인
첫 번째 쟁점은 2018년 중소기업은행 근저당입니다. 을구 17번은 2018년 5월 9일 설정된 채권최고액 72,000,000원의 근저당입니다. 2024년 12월 27일에는 을구 17-1번으로 채권최고액을 60,000,000원으로 변경한 기록도 존재합니다.
해당 근저당은 말소된 것으로 표시되어 있으나, 이후 변경등기가 존재하고 이번 임의경매 신청채권자 역시 중소기업은행입니다. 17번 근저당이 실제 유효한 상태인지, 말소됐다면 언제 어떤 원인으로 말소됐는지 확인해야 합니다. 유효하다면 후순위 근저당·전세권보다 앞서는 권리로 검토해야 합니다.
두 번째 쟁점은 2024년 12월 17일 설정된 권리들입니다. 을구 18번 씨피크라우드대부주식회사 근저당의 채권최고액은 39,000,000원, 을구 19번 같은 회사의 전세권 전세금은 5,000,000원입니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 2018년 중소기업은행 근저당의 유효 여부에 따라 실제 말소기준과 배당순위가 달라질 수 있습니다. 17번 근저당이 유효하면 그 권리를 먼저 살펴야 하며, 유효하게 말소된 것이 확인된다면 18번 근저당이 말소기준 후보가 됩니다. 이 구분 없이 확정적인 배당순위를 제시하기는 어렵습니다.
2025년 12월 31일에는 중소기업은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 이미 말소된 가압류와 경매개시결정들은 현재 인수권리로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 최저가
같은 단지 덕일한마음아파트, 동일 전용면적 59.85㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 2025년 11월부터 2026년 10월까지의 거래로, 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 120,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.85㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.09 | 59.85㎡ | 13 | 121,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 5 | 117,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 14 | 126,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 15 | 113,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 11 | 126,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 120,500,000원 |
실거래 범위는 110,000,000원~130,000,000원입니다. 현재 최저매각가 103,200,000원은 최근 12개월 평균보다 17,300,000원 낮고, 가장 낮은 실거래가 110,000,000원보다도 6,800,000원 낮습니다.
최신 거래인 2026년 10월 130,000,000원과 비교하면 최저가가 26,800,000원 낮습니다. 동일 층인 2026년 4월 14층 거래가도 126,000,000원으로 확인됩니다. 다만 실제 가치는 향, 내부 수리상태, 점유 및 관리상태에 따라 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,200,000원 가정)
아래 금액은 현재 최저매각가 기준 예상 배분입니다. 집행비용과 씨피크라우드대부주식회사의 근저당·전세권을 반영한 조건부 시산이며, 확정 배당표가 아닙니다. 중소기업은행의 경매신청채권은 이 배분에 포함되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,244,800원 |
| 1. 근저당 · 씨피크라우드대부주식회사 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(시산) | — | 56,955,200원 |
| 별도 확인 · 중소기업은행 신청채권 | 47,845,840원 | 0원(시산상 미반영) |
위 배분 합계는 103,200,000원이며, 마지막 중소기업은행 채권은 합계에 포함되지 않은 확인사항입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위·배당금과 소유자 잔여금은 변경될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 권리 확인은 그대로
현재 한 차례 유찰된 상태로 최저매각가는 감정가의 80%입니다. 추가 유찰 시 최저매각가가 내려가더라도 등기상 권리순위와 실제 인수 여부가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 시산상 소유자 잔여 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 103,200,000원 | 56,955,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 82,560,000원 | 36,673,920원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 66,048,000원 | 20,459,136원 | 0원 |
소유자 잔여금과 매수인 인수액은 제시된 배분 시나리오에 따른 추정치입니다. 신청채권자 중소기업은행 배당은 반영되지 않아 실제 잔여와 다를 수 있습니다. 향후 유찰과 최저가 변경은 확정된 일정이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 제천시 청전동 제천우체국 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 1995년 6월 13일 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북서측 약 30m 도로와 동측 약 12m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 가장형 평지의 아파트 부지로, 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 관련 지정이 있습니다. 공시지가는 518,600원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 420세대 단지로 전용 59.85㎡의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 110,000,000원부터 130,000,000원까지 차이가 있어 매각 시점의 가격 설정이 중요합니다.
- 점유상태. 소유자의 등기상 주소는 해당 아파트로 변경된 기록이 있으나 실제 거주 여부는 별도 확인해야 합니다. 임대관계도 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2004년 압류 말소 확인. 갑구 8번 제천시 압류가 2005년 9월 12일 말소된 이력을 확인하고 현재 말소기준에서 제외할 수 있는지 등기 원본으로 재검증하세요.
- 2018년 근저당 유효 여부. 을구 17번 중소기업은행 근저당의 말소 표시와 2024년 12월 27일 변경등기가 어떻게 연결되는지 확인하세요. 변경 후 채권최고액은 60,000,000원입니다.
- 신청채권자 배당 확인. 중소기업은행 청구액 47,845,840원이 배당 시산에서 제외된 이유를 채권계산서와 배당순위로 확인하세요.
- 후순위 근저당·전세권 확인. 씨피크라우드대부주식회사의 근저당 39,000,000원과 전세권 5,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 실거래 비교. 2026년 10월 거래가 130,000,000원, 2026년 4월 동일 14층 거래가 126,000,000원을 참고하되 향·수리상태·내부 상태를 반영하세요.
- 체납 관리비. 관리사무소에서 미납 관리비를 확인하고 공용부분 관리비의 승계 가능성을 고려하세요.
- 취득원가 점검. 최저매각가 103,200,000원에 취득 관련 비용, 명도비용, 수리비 등을 더한 실제 취득원가를 기준으로 수익성을 판단하세요.
- 원본 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 채권계산서와 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 검토 대상, 권리는 아직 보류”
제천 덕일한마음아파트 103동 1401호는 가격만 놓고 보면 검토할 만한 경매물건입니다. 현재 최저매각가 103,200,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 120,500,000원의 85.6%이고, 최신 거래 130,000,000원보다도 낮습니다.
그러나 저렴한 가격이 불명확한 권리를 상쇄해 주지는 않습니다. 2004년 제천시 압류의 기존 말소 이력, 2018년 중소기업은행 근저당의 유효 여부, 2024년 변경등기와 후순위 근저당·전세권의 관계를 명확하게 해야 합니다.
특히 이번 경매를 신청한 중소기업은행의 청구액 47,845,840원이 예상배당에 반영되지 않은 상태에서는 소유자 잔여금이나 최종 배당구조를 확정적으로 해석하기 어렵습니다. 또한 현재 확인된 임차인은 없더라도 실제 임대관계는 미상입니다.
종합하면 가격 측면에는 긍정적인 요소가 있지만, 권리분석의 핵심 선결사항이 해결되지 않았습니다. 선순위 근저당과 전세권의 처리, 신청채권자의 배당순위, 실제 점유관계를 확인한 다음 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 가격만을 이유로 응찰하지 않는 것이 결론입니다.
