청주지방법원 2025타경5508. 제천시 청전동 덕일한마음아파트 103동 14층 1401호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 15층 건물 내 14층입니다. 동일 단지 비교 면적은 59.85㎡입니다. 현 소유자는 박관철이고, 2018.05.09 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 95,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “임차인이 없으니 안전하다”고 끝내기에는 확인할 대목이 있습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 반대로 실제 점유관계를 확정해서도 안 됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5508 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 청전동 987 덕일한마음아파트 103동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 단지 비교 면적 59.85㎡ · 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 박관철 · 2018.05.09 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 47,845,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 1995.06.13 |
① 권리 흐름 — 현재 권리와 과거 말소 이력을 분리해서 본다
등기 흐름에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 과거 경매로 이미 정리된 권리와 현 소유자 취득 이후의 권리입니다. 2004.01.16 제천시 압류는 과거 등기이지만, 2005.09.12 강제경매로 인한 매각 과정에서 다른 압류·가압류·경매개시결정과 함께 말소된 이력이 기재되어 있습니다.
현 소유자 박관철의 취득은 2018.05.09이고 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정되었습니다. 최초 채권최고액은 72,000,000원이며, 2024.12.26 변경계약으로 채권최고액 60,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2024.12.17 씨피크라우드대부주식회사의 근저당 39,000,000원과 전세권 5,000,000원이 설정됐고, 현재 경매개시결정은 2025.12.31 중소기업은행 명의입니다.
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 씨피크라우드대부주식회사의 근저당과 전세권도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 “임차인 0명 확정”보다는 신고된 임차인 없음 · 실제 점유관계 확인 필요로 보는 편이 정확합니다.
② 시세 비교 — 신건 129,000,000원은 최근 가격대보다 높다
덕일한마음 동일 면적 59.85㎡의 최근 거래 12건을 보면 평균은 118,250,000원입니다. 신건 최저가 129,000,000원은 이 최근 평균의 109.1%입니다. 최신 거래도 2026.09, 13층 121,000,000원으로 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.85㎡ | 13 | 121,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 5 | 117,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 14 | 126,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 15 | 113,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 11 | 126,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 13 | 103,000,000원 |
| 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 118,250,000원 |
최근 12건의 범위는 103,000,000원~126,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 129,000,000원으로 최근 표본 최고가 126,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 을구 18 근저당 · 씨피크라우드대부주식회사 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 19 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,394,000원 |
위 배당 계산에서는 씨피크라우드대부주식회사의 44,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 사건 청구액은 47,845,840원이고 현재 경매개시결정 채권자는 중소기업은행으로 기재되어 있으므로, 실제 법정 배당순위는 최신 권리원문을 기준으로 재확인해야 합니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 129,000,000원 | 44,000,000원 | 82,394,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 103,200,000원 | 44,000,000원 | 56,955,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 82,560,000원 | 44,000,000원 | 36,673,920원 | 0원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 잡혀 있습니다. 따라서 다른 사건처럼 “통상 여러 번 유찰된다”고 단정할 근거는 없습니다. 다만 이번 물건 자체는 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 109.1%이므로, 현재 회차에서 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제천우체국 북동측 인근으로, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물이며 해당 호수는 14층입니다. 사용승인일은 1995.06.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 동측 약 12m 내외 도로와 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 택지개발사업지구는 완료 상태입니다.
- 공시지가. 518,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 덕일한마음은 420세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 먼저 본다. 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균 118,250,000원의 109.1%입니다. 신건 가격을 ‘할인’으로 해석하면 안 됩니다.
- 최신 거래와 비교한다. 2026.09 최신 거래는 121,000,000원이고 최근 12건 최고가는 126,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 값보다 모두 높습니다.
- 말소기준권리 원본 확인. 2004년 압류는 2005년 경매 매각 때 말소된 이력이 있으므로, 현 사건의 기준권리는 현 소유자 취득 이후 등기와 함께 다시 대조해야 합니다.
- 중소기업은행 담보권 확인. 2018.05.09 근저당 설정과 2024.12.26 채권최고액 60,000,000원 변경, 2025.12.31 경매개시결정의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 배당표 대조. 배당 시뮬레이션은 씨피크라우드대부주식회사 44,000,000원을 배당하고 중소기업은행 신청채권 배당액은 0원으로 계산돼 있어 실제 배당순위 확인이 중요합니다.
맺으며 — 권리보다 신건 가격에 더 엄격해야 한다
이 물건은 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액이 0원이고, 신고된 임차인도 없습니다. 하지만 점유관계가 미상이고 과거 경매 말소 이력과 현재 담보권 흐름을 한 번 더 원본 대조해야 하므로, 권리를 완전히 무검증 상태의 “깨끗한 물건”으로 단정하는 것은 이릅니다.
가격은 더 명확합니다. 감정가와 최저가는 129,000,000원, 최근 12개월 동일 면적 평균은 118,250,000원으로 최저가가 최근 평균의 109.1%입니다. 최신 거래 121,000,000원, 최근 표본 최고가 126,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 “인수액은 0원이지만 신건 가격 메리트는 부족하다”입니다. 이 사건은 권리 확인을 마친 뒤에도 결국 얼마에 응찰할지가 성패를 가르는 물건입니다.
