청주지방법원 2025타경5510. 제천시 서부동 23, 풍양로 20에 위치한 토지와 예식장 건물입니다. 감정평가상 건물은 디오컨벤션웨딩으로 확인되고, 현재 예식장으로 이용 중입니다. 토지는 2,449㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 중로변에 접합니다. 건물은 1993.09.28 사용승인을 받은 철근콘크리트조 및 경량철골조 5층 근린생활시설·문화 및 집회시설로 기재되어 있습니다.
권리분석의 첫 인상은 단순하지 않습니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 등기 흐름을 보면 2004년 경매와 현재 경매 사이의 권리 상태를 반드시 분리해서 확인해야 합니다. 특히 데이터상 말소기준권리로 잡힌 2004.01.15 제천시 압류는 2004.09.20 임의경매 매각 때 말소된 권리 목록에도 포함돼 있습니다. 따라서 ‘인수 0원’이라는 계산값과 현재 유효한 말소기준권리의 확정은 같은 문제가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5510 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 서부동 23 · 충청북도 제천시 풍양로 20 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 예식장 이용 중 · 근린생활시설 및 문화 및 집회시설 |
| 토지 | 2,449㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 이순분 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,036,378,744원 / 6,036,378,744원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,149,786,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 1-1, 2-1, 2-2, 2-3 매각 포함 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’보다 기준권리 확인이 먼저
임차인으로 기재된 대상은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수금액은 현재 자료상 확인되지 않고, 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 표시합니다. 그러나 권리관계 자체를 ‘깨끗하다’고 단정하기에는 확인할 지점이 남아 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 6,036,378,744원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 6,036,378,744원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,036,378,744원 | 0원 | 6,036,378,744원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,829,102,995원 | 0원 | 4,829,102,995원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,863,282,396원 | 0원 | 3,863,282,396원 |
유찰 시 실질취득금액은 배당 시나리오의 인수 표시가 0원이므로 매각가와 같은 수준으로 낮아집니다. 그러나 비교 실거래가 없는 상태에서는 4,829,102,995원이나 3,863,282,396원 역시 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 예식장이라는 특수 용도와 실제 영업·전환 가능성까지 함께 검토해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,036,378,744원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 62,763,787원 |
| 신청채권 · 농업협동조합자산관리회사 | 2,149,786,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,973,614,957원 |
배당 시나리오에는 신청채권액 2,149,786,939원이 제시되어 있으나 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되고, 집행비용 62,763,787원을 제외한 5,973,614,957원이 소유자 잔여로 산출돼 있습니다. 따라서 이 배당표는 실제 배당순위를 확정한 표로 보기보다 원자료에 표시된 계산값으로 보아야 하며, 채권계산서·배당요구·조세채권 등 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용부동산·주상용부동산과 후면 단독주택지대로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 중로변에 접해 차량 접근이 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 지하층과 지상 1층부터 5층까지 예식홀·로비·사무실·폐백실·신부대기실·연회장·화장실·내부계단실 등으로 이용 중입니다.
- 1층 현황. 공부상 1층 용도는 예식장 347.453㎡, 미용실 140.04㎡, 일반음식점 278.63㎡이나, 현황은 미용실 및 일반음식점 부분이 로비 및 사무실 등으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류와 중로2류에 접하고 가축사육제한구역과 제천중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 2,449㎡의 대지로 상업용 이용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 500,500원/㎡입니다.
- 환금성. 현재 이용이 예식장인 특수 상업시설이므로 일반 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 실제 운영수익·대체용도·시설 상태 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2004.01.15 제천시 압류가 말소기준으로 산출돼 있으나 2004.09.20 매각으로 말소된 기재도 존재합니다. 현재 유효한 최선순위 권리를 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 2004.09.20 설정된 채권최고액 3,220,000,000원의 근저당권과 2025.11.03 농업협동조합자산관리회사 앞으로의 이전등기, 2025.12.31 경매개시결정의 연결관계를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 신청채권액은 2,149,786,939원인데 시나리오상 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 실제 배당요구·조세·채권계산서를 확인해야 합니다.
- 위반 증축 부분. 1층 약 36㎡의 무단 증축 부분은 위반건축물·원상회복 철거대상이며 매각 제외로 기재돼 있습니다. 해당 행정관청 문의와 현장 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 시설. 토지의 LPG 저장탱크는 공급업체 설치분으로 매각 제외입니다. 낙찰 후 사용·철거·계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 1층 일부가 공부상 미용실·일반음식점이나 실제로는 로비·사무실 등으로 이용되고 있습니다. 건축물대장과 실제 이용상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 싸다고 판단하지 말고 예식장 영업가치·대체용도·시설 상태를 별도로 평가해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
현재 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원이고 임차인으로 기재된 대상도 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 임차인 인수 여부가 아닙니다. 2004.01.15 제천시 압류의 말소기준 산출과 2004.09.20 말소기재의 충돌, 현재 경매신청권원으로 이어지는 근저당권 상태 확인, 약 36㎡ 위반 증축 철거대상 매각제외, LPG 저장탱크 매각제외가 함께 존재합니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 6,036,378,744원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 권리는 원본 확인 전 보수적으로, 가격은 시장가 검증 전 보류가 이 사건의 결론입니다. 인수 0원이라는 숫자만으로 안전등급을 높이기보다, 현재 유효한 권리와 매각범위를 먼저 확정해야 합니다.
