청주지방법원 2025타경5510. 충청북도 제천시 서부동 23, 풍양로 20에 소재한 디오컨벤션웨딩 예식장입니다. 토지는 2,449㎡이고, 건물은 지하층과 지상 5층으로 구성된 문화 및 집회시설·근린생활시설입니다. 감정평가상 예식장으로 이용되고 있으며, 예식홀과 연회장, 로비, 사무실 등이 배치돼 있습니다.
감정가가 6,036,378,744원에 달하는 대형 상업용 부동산이지만, 1회 유찰 후 최저매각가는 4,829,103,000원으로 낮아졌습니다. 문제는 이 물건을 일반적인 상가나 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 평가해서는 안 된다는 점입니다. 예식장이라는 특수 용도의 활용 가능성과 법적·물리적 하자를 함께 검토해야 실제 취득가치를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 서부동 23 도로명주소: 충청북도 제천시 풍양로 20 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 예식장(문화 및 집회시설·근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 경량철골조 일부 증축 · 지상 5층 및 지하층 |
| 사용승인 | 1993.09.28 · 1996.10 일부 증축 |
| 토지면적 | 2,449㎡ · 지목 대 · 상업용 이용 |
| 소유자 | 이순분 (2004.09.20 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 6,036,378,744원 |
| 최저매각가 | 4,829,103,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,149,786,939원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 1-1, 2-1, 2-2, 2-3 포함 · 무단 증축 부분 및 LPG 저장탱크 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 과거 압류와 근저당 이전을 함께 확인
이 사건의 등기 흐름은 오래된 근저당과 압류, 과거 경매 매각, 최근 채권양도가 연결돼 있습니다. 특히 2004.01.15 제천시 압류가 말소기준으로 표시되지만, 이후 2004.09.20 말소등기 대상에도 포함돼 있다는 점에 주의해야 합니다.
또한 2004.09.20 설정된 을구 17번 근저당은 말소된 것으로 표시되는 부분이 있는 반면, 2025.11.03 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전이 기재돼 있습니다. 현재 유효한 근저당권 및 그 승계 관계를 최신 등기사항전부증명서와 경매기록으로 재확인해야 합니다.
과거 주식회사동방상호신용금고, 국민은행, 농업협동조합중앙회 등의 근저당권은 해지 또는 종전 경매 매각으로 말소된 이력이 있습니다. 그러나 현재 사건에서 매수인에게 어떤 권리가 소멸하고 어떤 부담이 남는지는 현재 유효한 등기와 매각물건명세서의 매각조건을 함께 대조해야 확정적으로 판단할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 80%, 하지만 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 감정가의 80%인 4,829,103,000원입니다. 이후 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오는 다음과 같습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 4,829,103,000원 | 시세 및 활용가치 검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 3,863,282,400원 | 가격 하락에도 추가 비용 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 3,090,625,920원 | 운영·전환·철거 비용까지 반영 필요 |
토지 공시지가는 ㎡당 500,500원이지만, 공시지가만으로 토지와 건물이 결합된 예식장 전체의 시장가치를 산정하거나 낙찰가의 적정성을 입증할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,829,103,000원 가정)
현재 회차를 기준으로 산출된 매각대금 배분에서는 집행비용이 차감되고, 나머지 금액이 소유자 교부로 표시됩니다. 하지만 신청채권자의 청구금액 2,149,786,939원이 채권 배당에 반영되지 않은 상태이므로 이를 실제 배당결과로 해석할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 50,691,030원 |
| 1. 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 2,149,786,939원 | 미산정 |
| 2. 선순위·기타 배당채권 | 별도 확인 | 미산정 |
| 산출상 소유자 교부 | — | 4,778,411,970원 |
| 매수인 인수 | — | 0원(산출상) |
소유자 교부 4,778,411,970원은 신청채권자 및 다른 채권자의 배당이 반영되지 않은 잠정 계산 잔액으로, 실제 소유자 수령액이나 확정 잉여금이 아닙니다. 집행비용도 추정치이며 세금·우선배당 등이 추가되면 달라질 수 있습니다.
④ 제시외 건물과 시설 — 매각 제외 사항이 핵심
이 사건에서 일반적인 가격 비교보다 먼저 검토해야 할 항목은 매각 대상에 포함되는 건물과 제외되는 구조물의 범위입니다.
해당 부분은 매각에서 제외되고 원상회복(철거) 대상으로 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰 후 실제 철거 범위, 이행강제금 등 행정조치 여부, 기존 예식장 시설과의 연결 상태 및 원상회복 비용을 관할 행정청에 확인해야 합니다.
탱크 소유권, 설치·사용계약, 시설 유지 또는 이전 가능 여부, 향후 건물 운영에 필요한 가스 공급 관계를 확인해야 합니다. 부동산 낙찰만으로 저장탱크까지 취득한다고 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 실제 건물 이용상태와 활용 가능성
감정평가상 본건은 디오컨벤션웨딩으로 이용되는 예식장입니다. 지상층과 지하층의 주요 이용상태는 다음과 같습니다.
| 층 | 감정평가상 이용상태 | 검토 사항 |
|---|---|---|
| 지하층 | 연회장·내부계단실 | 시설 유지 및 활용 가능성 |
| 1층 | 예식홀·로비·사무실·화장실·내부계단실 | 무단 증축 부분과의 관계 |
| 2층 | 폐백실·예식홀(임시 창고)·신부대기실 | 실제 영업 활용 여부 |
| 3층 | 예식홀·로비·화장실·신부대기실 | 내부 시설과 보수 수요 |
| 4층 | 연회장·화장실·내부계단실 | 운영 및 용도전환 가능성 |
| 5층 | 예식홀 겸 연회장·화장실·내부계단실 | 실제 수요와 활용 계획 |
특히 1층은 공부상 예식장 347.453㎡, 미용실 140.04㎡, 일반음식점 278.63㎡로 기재돼 있지만, 현재 미용실 및 일반음식점 부분은 로비와 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 공부상 용도와 실제 사용 형태가 다르므로 다른 사업으로 활용하거나 시설을 변경하려는 경우 관련 인허가와 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천중학교 북서측 인근으로 상업용·주상용 부동산과 후면 단독주택지가 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 중로변에 접해 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 2,449㎡, 지목 대, 평지·부정형 토지이며 중로한면에 접합니다. 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류 및 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 제천중학교 관련 상대보호구역에도 해당합니다.
- 건물 설비. 층별 개별 냉난방, 위생·급배수, 승강기 및 화재경보 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다. 사용 가능 상태와 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 감정요항표의 공부 차이 항목은 없음으로 기재돼 있으나, 매각조건에는 별도의 무단 증축 구조물이 위반건축물로 명시돼 있습니다. 매각조건과 건축물대장을 우선 대조해야 합니다.
- 환금성. 예식장 전용 설비와 내부 구조를 갖춘 대형 상업용 시설로, 일반 주택보다 매수자와 활용 목적이 제한될 가능성이 있습니다. 매입 후 직접 운영 또는 용도전환을 전제로 수요 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준 재검증. 2004.01.15 제천시 압류의 실제 말소 여부와 2004.09.20 말소등기 내용을 대조하세요. 과거에 말소된 압류를 현재 말소기준으로 오인하면 안 됩니다.
- 근저당권 승계 확인. 을구 17번 근저당권의 현재 존속 여부와 2025.11.03 농업협동조합자산관리회사로의 이전 관계를 원본 등기로 확인하세요.
- 토지 권리 확인. 건물과 토지 등기부, 공동담보 목록, 매각 대상 토지의 지번과 범위를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 실제 예식장 운영자, 사용 중인 시설, 임대차계약과 보증금, 사업자등록 여부 등을 현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 위반건축물 조사. 1층 컨테이너구조 약 36㎡의 철거 범위, 행정조치, 원상회복 의무와 비용을 관할 행정청에 문의하세요.
- LPG 저장탱크. 매각 제외된 저장탱크의 소유주와 공급계약, 계속 사용 여부 및 향후 철거·이전 조건을 확인하세요.
- 예식장 시설 조사. 승강기, 냉난방, 전기, 소방, 급배수, 연회장 설비의 작동 상태와 향후 유지관리 부담을 점검하세요.
- 용도변경 검토. 예식장 이외의 사업으로 활용하려면 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 건축물 용도와 인허가 조건을 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 할인율이 아니라 실제 예식장 운영 가능성, 토지와 건물의 개별 가치, 용도전환 비용 등을 반영해 입찰 상한을 설정하세요.
- 배당 및 비용 검증. 신청채권자 청구액이 누락된 잠정 배당 계산을 그대로 신뢰하지 말고 채권 현황, 조세채권, 집행비용 등을 확인하세요.
맺으며 — “48억으로 내려왔다는 이유만으로 입찰할 물건은 아니다”
제천 디오컨벤션웨딩은 감정가 약 60.36억 원에서 1회 유찰돼 최저가 약 48.29억 원이 된 대형 예식장 경매물건입니다. 가격만 보면 상당한 금액이 낮아진 것처럼 보이지만, 현재 확인되는 것은 감정가 대비 하락이지 실거래 시세 대비 할인은 아닙니다.
더 중요한 문제는 매각 제외 무단 증축 부분의 철거, 제3자 소유 LPG 저장탱크, 건물의 실제 사용 상태, 예식장 운영과 다른 용도로의 활용 가능성입니다. 여기에 과거 압류 말소 및 근저당권 승계 관계를 명확히 검증해야 하는 권리분석상의 과제도 존재합니다.
산출상 매수인 인수액은 0원이지만 이것만으로 권리 위험이 완전히 해소됐다고 보기 어렵습니다. 현재 입찰 판단은 보류하고, 권리 원본과 현장 상태 및 활용가치를 검증한 후 가격을 결정하는 것이 타당합니다. 특히 위반건축물 원상회복 부담과 예식장 특유의 낮은 환금 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
