청주지방법원 2026타경5000. 제천시 덕산면 도전리 백남연립주택 1층 104호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층입니다. 현재 소유자는 심주섭이며, 2011년 5월 11일 거래가액 37,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기부에는 근저당이 없고, 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 권리는 2022년 1월 17일 충북신용보증재단 가압류 7,885,000원입니다. 이후 롯데캐피탈 주식회사와 농업협동조합중앙회 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인과 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경5000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 덕산면 도전리 803-2 백남연립주택 1층104호 |
| 도로명주소 | 충청북도 제천시 덕산면 약초로1길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(방, 주방, 거실, 욕실겸 화장실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 104호 |
| 소유자 | 심주섭 (2011.05.11. 거래가액 37,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 38,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 15,680,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2022년 1월 17일 충북신용보증재단의 가압류입니다. 그 뒤의 롯데캐피탈 주식회사 가압류 29,063,523원, 농업협동조합중앙회 가압류 12,174,724원과 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 등기부상 근저당은 없습니다.
② 임차인 — 보증금 25,000,000원, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정호 | 104호 전부 | 25,000,000원 | 2026.01.19 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 양정호가 104호 전부를 점유하고, 보증금은 25,000,000원이며 2026년 1월 19일 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 판정은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 26,100,000원, 신건은 145.6%
백남주택은 36세대, 사용승인일은 1995.02.04입니다. 비교대상 면적은 72.52㎡이며 최근 확인 거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 37,442,857원이지만, 과거에는 50,000,000원 거래도 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 72.52㎡ | 4 | 26,100,000원 |
| 2024.09 | 69.87㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2023.08 | 69.87㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2023.03 | 69.87㎡ | 1 | 37,000,000원 |
| 2022.08 | 72.52㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2021.10 | 72.52㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2021.08 | 69.87㎡ | 2 | 27,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 2월의 26,100,000원 1건이며, 최신 거래이기도 합니다. 현재 최저매각가 38,000,000원은 이 최근 시세의 145.6%입니다. 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세도 -33.6%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 37,442,857원과 감정가가 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,084,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 7,885,000원 | 7,885,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 29,063,523원 | 29,031,000원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 12,174,724원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 49,123,247원 중 예상배당은 36,916,000원, 미배당은 12,207,247원입니다. 이 배당모형상 매수인 인수는 0원이지만, 임차인 양정호의 대항력 여부가 확인되지 않았으므로 임차보증금 관련 최종 인수 판단은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 38,000,000원 | 36,916,000원 | 12,207,247원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 30,400,000원 | 29,452,800원 | 19,670,447원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 24,320,000원 | 23,482,240원 | 25,641,007원 | 0원 |
현재 회차는 38,000,000원, 1회 유찰 시 30,400,000원, 2회 유찰 시 24,320,000원입니다. 최근 거래 26,100,000원과 비교하면 신건 가격이 높은 상태라는 점은 분명합니다. 다만 유찰 여부와 별개로 임차인의 전입신고일 확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산면 행정복지센터 북측 인근이며, 주변은 덕산면 소재지 내 연립주택과 주택 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 인근 노선변에 버스정류장이 있고 차량 접근과 대중교통 이용은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 104호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,716.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 공동주택용 주거용지와 소로2류에 저촉됩니다.
- 규모. 백남주택은 36세대이며 사용승인일은 1995.02.04입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 양정호의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미완성입니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 순위도 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 양정호는 2026.01.19 배당요구를 했으므로 실제 배당표에서 보증금 25,000,000원의 배당 여부와 잔액을 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 37,442,857원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 26,100,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -33.6%이므로 과거 50,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 신건 고가 경계. 현재 최저가가 최근 시세의 145.6%입니다. 권리관계가 단순해 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
맺으며 — 신건 38,000,000원은 최근 시세보다 높고, 임차인은 아직 미확정
이 물건의 등기부는 복잡하지 않습니다. 2022년 충북신용보증재단 가압류를 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 입찰 판단에서는 두 가지가 더 중요합니다. 첫째, 양정호의 보증금 25,000,000원에 대해 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 점입니다. 둘째, 현재 최저가 38,000,000원이 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 26,100,000원의 145.6%이고, 가격 추세도 -33.6%라는 점입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 인수 여부는 확정 전이고 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 따라서 이 사건은 권리의 겉모습보다 임차인의 전입일·확정일자 확인과 최근 거래가격 검증이 우선되는 물건입니다.