청주지방법원 2026타경5002. 단양군 단성면 가산리 748-24의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 2,458㎡, 공부상 지목은 전이고, 건물은 공부상 시멘블록조 스레트지붕 단층 축사 146.98㎡입니다. 다만 현황은 건물 일부가 멸실되어 실측면적 약 115.5㎡이고 창고로 이용되고 있습니다. 토지 역시 일부는 축사·현황 창고 부지, 일부는 제시외 건물 2-1의 주택구조 부지이며, 부분적으로 평탄화 작업 중인 상태입니다.
등기 권리관계는 현재 기준으로 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.12.15. 영주시산림조합 근저당권 91,000,000원이고, 그 뒤의 신용보증기금 가압류 122,400,000원, 연규탁 근저당권 50,000,000원, 중소기업은행 가압류 103,183,322원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경5002 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 단성면 가산리 748-24 · 충청북도 단양군 단성면 선암계곡로 689-9 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 건물 공부상 축사, 현황 창고 · 일부 멸실 |
| 토지 | 2,458㎡ · 지목 전 · 자연환경보전지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘블록조 스레트지붕 단층 축사 146.98㎡ · 현황 일부 멸실, 실측면적 약 115.5㎡ · 창고 이용 |
| 소유자 | 심의수 |
| 감정가 / 최저가 | 183,591,000원 / 183,591,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 연규탁 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.12.15. 설정된 영주시산림조합 근저당권 91,000,000원입니다. 이후 등기된 신용보증기금 가압류, 연규탁 근저당권, 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
② 가격 판단 — 시세 할인 여부를 단정할 근거는 없다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 183,591,000원입니다. 동일 지역·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태이므로, 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 할인율만으로 결론내리기보다 농지취득자격증명 발급 가능성, 실제 출입 조건, 건물의 일부 멸실과 현황 용도, 국립공원·자연환경보전지역 등 토지 규제를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 183,591,000원 | 186,362,596원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 146,872,800원 | 222,566,741원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 117,498,240원 | 251,530,057원 | 0원 |
유찰될수록 배당재원이 줄어 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 최저가가 낮아진다는 사실만으로 경제적 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 실제 가치 판단에서는 토지와 건물의 이용 가능성, 접근성, 농지취득자격증명, 토지이용 규제를 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,591,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,370,274원 |
| 근저당권 · 영주시산림조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 122,400,000원 | 89,220,726원 |
| 근저당권 · 연규탁 | 50,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 103,183,322원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 366,583,322원 중 예상배당은 180,220,726원이며, 미배당은 186,362,596원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·출입·토지규제 — 권리보다 중요한 부분
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며, 제시외 2-1도 매각에 포함됩니다.
- 농지. 목록2의 공부상 지목은 전이며 농지취득자격증명서 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 토지 현황 차이. 공부상 전이지만 현황은 일부 축사·현황 창고 부지, 일부 제시외 건물 2-1의 주택구조 부지이고 부분적으로 평탄화 작업 중입니다.
- 건물 현황 차이. 공부상 시멘블록조 스레트지붕 단층 축사 146.98㎡이나 일부가 멸실돼 실측면적은 약 115.5㎡이며 현황 창고로 이용 중입니다.
- 출입. 지적도상 지방도로에 접하지만 고저차와 경사 때문에 지방도에서 직접 출입하지 않고 인접 국유지 산70-1을 이용해 출입합니다.
- 매각 제외물. 매각대상이 아닌 제시외 철근 구조물 및 돌이 적재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 월악산국립공원 상선암탐방지원센터 남서측 약 1.1km 지점, 월악산국립공원 내 지방도변입니다. 주변은 산간 농경지대·과수원·펜션·농촌마을·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 지방도로에 대중교통이 운행돼 교통상황은 보통으로 평가됐으나, 본건은 지방도와의 고저차·경사 때문에 직접 출입하지 않고 인접 국유지를 이용합니다.
- 토지규제. 자연환경보전지역이며 국립공원·공원마을지구·접도구역·가축사육제한구역·한강폐기물매립시설 설치제한지역·영농여건불리농지 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지 조건. 토지면적 2,458㎡, 공시지가 23,700원/㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 1980년 사용승인된 시멘블록조 스레트지붕 단층 건물로, 공부상 축사이나 현황 창고이며 일부 벽체는 목조 기둥입니다. 별도 설비는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전에 소관 행정기관 확인이 최우선입니다.
- 현황과 공부 대조. 토지 지목과 실제 이용, 건물의 공부상 면적과 일부 멸실 후 실측면적, 제시외 건물 2-1의 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 출입권 확인. 현재 인접 국유지 산70-1을 이용해 출입하고 있으므로 실제 차량 진출입 방식과 지속적인 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 자연환경보전지역·국립공원·공원마을지구·접도구역 등 다수의 토지이용 제한이 있으므로 향후 사용 목적과 허가 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있어 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 183,591,000원이 시세 대비 저렴하다고 판단할 실거래 비교값은 없으므로, 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 그러나 실제 입찰 난도는 권리표보다 물건 자체에서 올라갑니다. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으며, 지방도에 접하더라도 직접 출입하지 않고 인접 국유지를 이용합니다. 건물은 공부상 축사 146.98㎡이지만 일부 멸실돼 약 115.5㎡의 현황 창고로 이용되고, 토지도 공부상 전과 실제 이용상태가 다릅니다.
여기에 자연환경보전지역·국립공원·공원마을지구·접도구역 등 여러 제한이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 하지만 입찰 전 행정·현황·출입 검증이 필수”입니다. 신건 183,591,000원이 시세보다 싸다는 근거도 확인되지 않으므로, 가격보다 먼저 농지취득자격증명 발급 가능성과 이용 가능성을 확인하는 순서가 맞습니다.
